SAP Barcelona 316/2013, 22 de Mayo de 2013
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 316/2013 |
| Fecha | 22 Mayo 2013 |
AUDIENCIA PROVINCIAL
DE
BARCELONA
SECCION Decimotercera
ROLLO Nº 488/2012 3ª
PROC.ORDINARIO (ARRENDAMIENTOS - 249.1.6) NÚM. 851/2011
JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 44 BARCELONA
S E N T E N C I A N ú m. 316/13
Ilmos. Sres.
D. JOAN CREMADES MORANT
Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN
Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE
D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL
En la ciudad de Barcelona, a veintidós de mayo de dos mil trece .
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Proc.Ordinario (Arrendamientos - 249.1.6), número 851/2011 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 44 Barcelona, a instancia de D/Dª. MATA PREMI DURGA,S.A. contra D/Dª. DIRECCION000 COMUNIDAD DE BIENES Argimiro Everardo los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por DIRECCION000 COMUNIDAD DE BIENES, Argimiro y Everardo contra la Sentencia dictada en los mismos el día 14 de diciembre de 2011 por el/la Juez del expresado Juzgado.
La parte dispositiva de la Sentencia apelada, es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimo la demanda presentada por D. Ernesto Huguet Fornaguera, Procurador de los Tribunales, actuando en representación de "Mata Premi Durga S.L.", frente a " DIRECCION000 C.B.". D Argimiro y D Everardo y en su virtud debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento del local de negocio de 1.01.1989 referido al situado en la C DIRECCION001 nº NUM000 de esta ciudad de Barcelona, condenando en su virtud a los demandados " DIRECCION000 C.B.". D Argimiro y D Everardo a dejar libre el local y a disposición de la actora en el plazo que marca la Ley con apercibimiento que, de no hacerlo así, se procederá a su lanzamiento. Se impone a los codemandados el pago de las costas generadas en las presentes actuaciones. "
Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.
Se señaló para votación y fallo el día 22 de mayo de 2013. CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.
VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.
Promovida por la parte demandante Mata Premi Durga,S.A., como arrendadora del local en Barcelona, C/ DIRECCION001 nº NUM000, tienda NUM001, la resolución del contrato de arrendamiento, de fecha 1 de enero de 1989 (doc 2 de la demanda), contra los arrendatarios DIRECCION000,C.B., D. Everardo, y D. Argimiro, con fundamento en el número 5º del artículo 114 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, aplicable en el presente caso de acuerdo con la Disposición Transitoria Primera.2 de la Ley 29/1994,de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que permiten la resolución, a instancia del arrendador por haberse traspasado, o cedido la vivienda, o el local de negocio, de modo distinto al autorizado por la Ley, se opone por la parte demandada la ausencia de cesión o traspaso.
Centrada así la cuestión discutida, es doctrina constante y reiterada desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 1952 y 9 de diciembre de 1953 ; RJA 2707/1952 y 3161/1953, que el contrato de arrendamiento urbano, lo sea de vivienda o de local de negocio, sólo cabe resolverlo a instancia del arrendador por alguna de las causas taxativamente señaladas en el artículo 114 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 .
En concreto, en relación con la causa resolutoria de los números 2 º y 5º del artículo 114 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 es doctrina general, reiterada, y constante ( Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de enero de 1991, que remite a la Sentencia de 25 de enero de 1988, y a las que en ella se citan), que la Ley, fuera de los casos en que expresamente lo establece, no consiente que el inmueble arrendado por una persona individual o jurídica sea ocupado por otra, llámese cesión, traspaso, o subarriendo a la relación jurídica que diese lugar a tal ocupación, pues toda modificación subjetiva, introduciendo a terceros en la relación arrendaticia, sin el consentimiento de la parte arrendadora o sin el cumplimiento de los requisitos legales, da causa a la resolución contractual, ocurriendo tal supuesto cuando una sociedad capitalista se transforma en otra personalista o viceversa, cuando hay simple cambio, cualquiera que fuere, cuando los arrendatarios crean o introducen una sociedad o cuando ésta es sustituida por sus socios, cuando una utilización compartida se convierte en individual o la pactada como individual se comparte posteriormente, de forma tal que dichos terceros ostentarán una posesión ilegal, en cuanto no autorizada por la ley, ni por el propietario, que puede hacerla valer en su contra para recuperarla, pues lo prohibido es el aprovechamiento, la ventaja o el beneficio obtenido por un tercero, aun con la anuencia del arrendatario, que puede resultar también beneficiado, sin respetar la voluntad del arrendador, a quien pertenecen las facultades dispositivas, dado que el uso y goce corresponden en exclusiva al arrendatario y no a un tercero.
En este sentido, es igualmente doctrina reiterada ( Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de junio de 1994; RJA 6504/1994 ), que lo que determina la resolución del contrato es la sustitución del arrendatario por un tercero en el uso o goce de la cosa arrendada sin dar cumplimiento a los requisitos que la Ley previene para su validez, aunque no sea necesario precisar si tal sustitución constituye una cesión, traspaso, o subarriendo, siempre que opere el de goce de la cosa en cuestión.
Por lo demás, es indiferente que la ocupación de la finca por el tercero tenga lugar de manera exclusiva y excluyente, o compartida con el arrendatario ( Sentencias del Tribunal Supremo de 19 de octubre de 1972, 22 de junio de 1973, y 16 de noviembre de 1974 ), o que la ocupación sea total o parcial ( Sentencias del Tribunal Supremo de 19 y 31 de octubre de 1972 ), siendo lo decisivo el aprovechamiento, ventaja, o beneficio obtenido por ese tercero, sin que sea necesario que el actor pruebe de una manera circunstanciada y precisa las condiciones de esa introducción ( Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 1962, 3 de abril de 1965, 21 de febrero de 1966, 2 de julio de 1970, 14 de marzo de 1972, 22 de junio de 1973, 16 de noviembre de 1974, 8 de mayo de 1981, o 25 de enero de 1988 ), y siendo igualmente irrelevante a estos efectos que la cesión haya sido onerosa, o a título gratuito ( Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 1970, 19 de octubre de 1972, y 12 de junio de 1973 ).
En el presente caso, en el que la pretensión resolutoria del contrato de arrendamiento se funda en la venta de participaciones entre los comuneros de la comunidad de bienes arrendataria, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario:
-
- que el contrato de arrendamiento, de 1 de enero de 1989 (doc 2 de la demanda), se concertó con
D. Felix, en representación de la Comunidad de Bienes DIRECCION000, formada por D. Felix, D. Patricio, D. Luis Carlos, y D. Argimiro, firmando el contrato de arrendamiento, como arrendatarios, los cuatro comuneros, y
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- que, en el documento privado de 1 de marzo de 1998 (doc 4 de la demanda), los comuneros D. Felix, y D. Patricio, vendieron, respectivamente, su participación del 10% en la comunidad de bienes, a los también comuneros D. Luis Carlos, y D. Argimiro, que quedaron como únicos comuneros, con un 50% de las participaciones cada uno.
Centrada la discusión jurídica en si la adquisición de las participaciones de unos comuneros por otros comuneros supone una cesión que integre la causa resolutoria del número 5º del artículo 114 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, se trata de determinar si la transmisión de participaciones entre los comuneros en una comunidad de bienes supone una modificación subjetiva en la parte arrendataria del contrato.
En relación con la transmisión de acciones o participaciones de una sociedad, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de octubre de 1995, 12 de diciembre de 1996, y 4 de octubre de 1999 ; RJA 6983/1995,...
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