SAP Madrid 111/2013, 4 de Marzo de 2013
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 04 Marzo 2013 |
| Número de resolución | 111/2013 |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 8MADRIDSENTENCIA: 00111/2013
AUDIENCIA PROVINCIAL
DE MADRID
Sección 8 ª
1280A
FERRAZ, 41
N.I.G. 28000 1 0005216 /2012
RECURSO DE APELACION 315 /2012
Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 637 /2011
Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 97 de MADRID
De: REALIA BUSINESS, S.A.
Procurador: FLORENCIO ARÁEZ MARTÍNEZ
Contra: G.M.P. SOCIEDAD DE INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.
Procurador: BEATRIZ GONZALEZ RIVERO
Ponente : ILMO. SR. D. JESÚS GAVILÁN LÓPEZ
SENTENCIA Nº 111/2013
Magistrados:
ILMO. SR. D. JESÚS GAVILÁN LÓPEZ
ILMA. SRA. Dª CARMEN GARCÍA DE LEÁNIZ CAVALLÉ
ILMA. SRA. Dª MARÍA PILAR GONZÁLVEZ VICENTE
En Madrid, a cuatro de marzo de dos mil trece. La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario, número 637/2011 procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 97 de Madrid, seguidos entre partes, de una como demandante-apelante, la mercantil REALIA BUSINESS, S.A., representada por el Procurador D. Florencio Aráez Martínez, y de otra, como demandada-apelada, la mercantil G.M.P. SOCIEDAD DE INVERSIONES INMOBILIARIAS, S.A., representada por la Procuradora Dña. Beatriz González Rivero.
VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JESÚS GAVILÁN LÓPEZ.
Por el Juzgado de Primera Instancia número 97 de Madrid, en fecha diecinueve de
diciembre de dos mil once, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "QUE ESTIMANDO COMO ESTIMO LA DEMANDA INTERPUESTA POR REALIA BUSINESS, S.A., REPRESENTADA POR EL PROCURADOR D. FLORENCIO ARÁEZ MARTÍNEZ, CONTRA GMP, SOCIEDAD DE INVERSIONES INMOBILIARIAS, S.A, REPRESENTADA POR LA PROCURADORA DA. BEATRIZ MARÍA GONZÁLEZ RIVERO, Y ESTIMANDO EN PARTE LA RECONVENCIÓN FORMULADA POR GMP, SOCIEDAD DE INVERSIONES INMOVILIARIAS, S.A, CONTRA REALIZ BUSINESS, S.A., EFECTUANDO LA COMPENSACIÓN JUDICIAL DE LAS CANTIDADES RECLAMADAS, DEBO DE CONDENAR Y CONDENO A REALIA BUSINESS, S.A., A PAGAR A GMP, SOCIEDAD DE INVERSIONES INMOBILIARIAS, S.A., LA CANTIDAD DE CUARENTA MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y DOS EUROS CON OCHENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (40.872,89 EUROS), Y SIN HACER DECLARACIÓN SOBRE LAS COSTAS CAUSADAS EN ESTA INSTANCIA.".
Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.
No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 28 de febrero de 2013.
En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.
La Sala acepta y da por reproducidos los Fundamentos de Derecho de la Sentencia de instancia, en los términos de esta resolución.
Antecedentes del recurso.-1.- En la demanda planteada REALIA BUSINESS S.A. contra GMP SOCIEDAD DE INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A., se interesa:
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- Se declare que la demandada ha incumplido la escritura de compraventa, al no haber comparecido al emplazamiento recibido para satisfacer las cantidades resultantes de la regularización del precio de las fincas transmitidas.
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- Se condene a la demandada al pago del precio pendiente de pago como consecuencia de la regularización, en virtud de lo establecido en el artículo 1.124 del CC . Dicho importe asciende a 1.290.406,55 euros, más sus intereses que a la fecha de presentación de la demanda ascienden a 15.272,76 euros, sin perjuicio de la ulterior liquidación de intereses que corresponda.
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-Condene a la demandada al pago de las costas procesales de la presente demanda.
En su demanda, se alega que mediante escritura de compraventa de 21 de diciembre del 2007, vendió a la demandada cuatro fincas localizadas en la unidad de ejecución urbanística "UNS-4.01 Ciudad Aeroportuaria de Valdebebas" de Madrid, y al estar pendiente la aprobación del proyecto de reparcelación de la indicada unidad de ejecución, las partes pactaron una superficie y precios provisionales de 65.356 m2 y
29.067.081 euros, respectivamente, a razón de 444,75 euros el metro cuadrado; en la inscripción del proyecto de reparcelación resultó un exceso de cabida global de 2.901,43 m2, lo cual supone que la demandada adeuda a la actora la cantidad de 1.290.406,55 euros.
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- Por la demandada, en su contestación, se alega que la actora tiene pleno conocimiento que la deuda reclamada quedó abonada por compensación con otra de la que resulta acreedora. Si bien se reconoce la escritura de compraventa y lo establecido en la estipulación tercera, y por aplicación de la misma, es la operación que se incluye en la página 6 de la demanda, aunque se incurre en un error material en el exceso de cabida de la finca n° 319, que es de 1.984,46 m2, en contra de los 1.984,45 m2 de la demanda; la diferencia de la correspondiente regularización del precio a favor de Realia no es de 1.290.406,55 euros, sino de 1.290.410,99 euros. Sin embargo, el indicado crédito quedó extinguido por compensación. La compraventa de unas fincas integradas en una junta de compensación supone que, ope legis, el nuevo propietario asuma los derechos y obligaciones frente a dicha junta que correspondan a los terrenos adquiridos, es decir, que si existen obligaciones pendientes de pago relativas a los gastos de urbanización, estas obligaciones deberán ser asumidas por el nuevo propietario. Las partes pactaron que Realia asumiera la deuda derivada del proceso de transformación urbanística anterior a la escritura de compraventa, con independencia de que la demandada debiera hacer frente a los mismos ante la Junta, con la particularidad de que los gastos de urbanización de la Junta no se estaban sufragando, salvo una pequeña parte, con cargo a las derramas abonadas por los propietarios, sino que se estaban sufragando con financiación bancaria contratada por la Junta, y que ésta debía de devolver con posterioridad a la escritura de venta, y esta amortización es lo que da lugar al crédito de la demandada.
A su vez, la Junta se había reservado una serie de aprovechamientos, con cuya venta se podrán pagar una parte de los gastos de urbanización, venta que se produciría después de la escritura de compraventa y de hecho parte de tales aprovechamientos aún no se han vendido en la actualidad; lo que se refleja en la escritura de compraventa al describirse la situación urbanística de las fincas, y los pactos, referidos a tales extremos, se contienen en la estipulación quinta, y sobre la interpretación de esta estipulación es la que suscita la controversia entre las partes.
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- En la contestación a la reconvención se alega que GMP no ostenta crédito alguno frente a la actora por el prepago anticipado del préstamo, que financió los gastos de urbanización anteriores a la escritura de venta, pues esta hizo frente a los mismos mediante la cesión de ciertos aprovechamientos a la junta de compensación. Las partes pactaron que la actora haría frente al pago de su parte del préstamo con el producto de la venta de los indicados aprovechamientos, y no puede imputársele que los mismos no hayan sido vendidos en más de tres años y medio desde la escritura de venta. Los actos propios de GMP confirman que no consideraba que tuviera un crédito frente a la actora, pues tomó decisiones sobre el préstamo unilateralmente y estuvo más de un año sin insinuar la vigencia del mismo; subsidiariamente, aunque el crédito existiera, el mismo no estaría vencido, al haber optado GMP por pagar la derrama de 2.009, en vez de aplazar el vencimiento del préstamo, cuando tuvo oportunidad de hacerlo; el crédito no es líquido ni liquidable, pues se tienen que hacer estimaciones para liquidarlo y se desconocen algunos números que se han de tener en cuenta . En todo caso, se debería de aminorar con el importe total obtenido con la transmisión de los aprovechamientos cedidos por la actora a la Junta y las estimaciones que GMP espera ingresar con la venta de los aprovechamientos aún no enajenados. A su vez, el porcentaje de los ingresos derivados de la venta de los aprovechamientos que se reservó la Junta a favor de GMP no debe ser superior al 8,87%. Por lo que solicita la desestimación de la demanda reconvencional.
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- La sentencia de instancia estima la demanda y parcialmente la reconvención planteada, compensando judicialmente las cantidades adeudadas recíprocamente, y declarando un saldo a favor de la demandada de 40.872,89 euros, todo ello en los términos concretos que refleja el antecedente de hecho segundo de esta resolución, que se corresponde con la parte dispositiva de la misma.
Se funda en cuanto a la interpretación conjunta de la estipulación quinta, y en relación al expositivo referido a la situación urbanística de las fincas, en tres conclusiones:
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La vendedora responde ante la compradora de todos los gastos de la urbanización producidos hasta el 21-12-07, ya se hayan abonado directamente a la Junta con anterioridad a esta fecha con las derramas aprobadas y...
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