SAP Jaén 230/2012, 27 de Septiembre de 2012
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 230/2012 |
| Fecha | 27 Septiembre 2012 |
1 S E N T E N C I A Núm. 230
Iltmos. Sres.:
Presidente
D. JOSE ANTONIO CORDOBA GARCIA
Magistrados
D. RAFAEL MORALES ORTEGA
Dª. Mª FERNANDA GARCÍA PÉREZ
En la ciudad de Jaén, a Veintisiete de Septiembre de dos mil doce.
Vistos en grado de apelación, por la Sección Segunda de esta Audiencia Provincial, los autos de Juicio Ordinario, seguidos en primera instancia con el núm. 174/11, por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Linares, rollo de apelación de esta Audiencia núm. 254/2012, a instancia de D. Arcadio representado en la instancia por el Procurador D. Alfonso José Rodríguez Cano y en la alzada, como parte apelada, por el Procurador D. Leonardo del Balzo Parra y defendido por el Letrado D. Francisco Manuel Ojeda Polo, contra Dª. Sonia, representada en la instancia por la Procuradora Dª. Irene Becerra Notario y en la alzada, como parte apelante, por la Procuradora Dª. Maria Victoria Marín Hortelano y defendida por el Letrado D. Lorenzo Morillas Gutiérrez.
ACEPTANDO los Antecedentes de Hecho de la resolución apelada, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Nº 5 de Jaén, con fecha 25 de Abril de 2012.
Por dicho Juzgado y en la fecha indicada se dictó Sentencia que contiene el siguiente FALLO: " Debo ESTIMAR Y ESTIMO la demanda de juicio ordinario interpuesta por el Procurador de los Tribunales Sr. Rodríguez Cano en nombre y representación de D. Arcadio contra Dª Sonia y debo condenar y condeno a la demandada a realizar las obras de reparación que se contienen en el informe emitido por el perito D. Eduardo, con exclusión de los capítulos 1 y 2 del anexo del citado informe, y subsidiariamente para el caso de que no se efectúen dichas reparaciones, la demandada deberá abonar al actor la cuantía de 13.538,31 euros más el IVA, correspondientes al presupuesto de reparación de daños contenidos en los capítulos 3, 4, 5 y 6 del anexo del informe pericial, para que un tercero lo ejecute a su costa, más los intereses legales de aplicación y con expresa imposición de las costas a la parte demandada .
Contra dicha resolución se interpuso por Sonia, en tiempo y forma, recurso de apelación, que fue admitido por el Juzgado de Primera Instancia numero 5 de Linares, presentando para ello escrito de alegaciones en el que basa su recurso.
Dado traslado a las demás partes del escrito de apelación se presentó escrito de oposición por Arcadio ; remitiéndose por el Juzgado las actuaciones a esta Audiencia, con emplazamiento de las partes, que turnadas a esta Sección Segunda se formó el rollo correspondiente; personadas las partes en tiempo y forma se señaló para la deliberación, votación y fallo el día 24 de Septiembre de 2012, el que tuvo lugar, quedando las actuaciones sobre la mesa para dictar la resolución oportuna.
En la tramitación de este recurso se han observado las formalidades legales.
Siendo Ponente la Magistrada Iltma. Sra. Dª. Mª FERNANDA GARCÍA PÉREZ.
ACEPTANDO parcialmente los Fundamentos de Derecho de la resolución impugnada
Por el arrendatario de un local comercial se reclama frente a la propietaria la reparación de los deterioros en los revestimientos por las humedades, en concreto, las obras que determina el perito nombrado a su instancia, o, subsidiariamente se le abone el importe de tal reparación, valorada en 23.348,81 euros, para que un tercero las realice.
La propietaria se opuso alegando haber reparado la red de saneamiento interior a requerimiento del Ayuntamiento en marzo de 2010 y que el resto de reparaciones pretendidas (solería y revestimientos) debían ser de cuenta del arrendatario.
La sentencia de instancia estimando la demanda condenó a la propietaria a realizar las obras de reparación descritas en el informe de su perito con los nº 3, 4, 5 y 6 (tratamiento de humedades, revestimientos, ventilación y pintura)o al pago de su importe, valorado en 13.538,31 euros más Iva, para que un tercero lo ejecute a su costa.
Interpuso recurso de apelación la propietaria, en el que aceptando la existencia y el origen de los daños, debidos a la patología de la capilaridad que presenta el edificio, discute la legislación aplicable y la responsabilidad del arrendador, argumentando que la legislación aplicable es la LAU de 1964 ( art. 107) y supletoriamente los arts. 1542 a 1582 del Código civil, relativos a los arrendamientos (no la LAU del 94 como establece la sentencia), permitiendo ambas normativas la libertad de pactos entre las partes, en función de la cual se pactó en el presente contrato (cláusula sexta) unido como documento nº 1 de la demanda, que eran de cuenta del arrendatario las reparaciones de conservación u ornato y cualquier otra obra de mayor importancia; asimismo, alegó que, en caso de entender que no hubo pacto expreso, las deficiencias provienen del edificio, no del local concreto, por lo que no estaría obligado el propietario a responder por defectos en elementos comunes; y, finalmente, aplicando la doctrina del abuso de derecho y equivalencia de las prestaciones, tratándose de una renta antigua, y dada la falta de comunicación por el arrendatario de las reparaciones necesarias, como exige el art. 1559 Cc, no cabe sino imputar esta responsabilidad al arrendatario por negligencia. Subsidiariamente, no se le condene en costas al ser la estimación parcial.
El actor arrendatario se opuso al recurso, alegando que conforme al art. 107 LAU es obligación del arrendador realizar las reparaciones necesarias en el local arrendado, y en iguales términos se pronuncia el art. 21.1 LAU 1994, aplicable supletoriamente, que las filtraciones de agua por las paredes derivadas de la patología de la capilaridad afectan a la habitabilidad del local, no del edificio, y son reparaciones necesarias, niega el abuso de derecho al haberse demandado en conciliación a la propietaria en abril de 2011 y admitir la misma haber realizado obras la red de saneamiento local, y que se mantenga la condena en costas al haberse estimado íntegramente la demanda de realizar las obras de reparación contenidas en el informe pericial, y existir temeridad de la demandada por haberse planteado la conciliación.
Estamos ante una contrato de arrendamiento de local de negocio celebrado el 1 de septiembre de 1970, al que le es aplicable la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, por disponerlo así la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994, que para los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 establece como régimen normativo aplicable: "1.Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán rigiéndose por las normas del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria".
La Exposición de Motivos de la Ley de 1964 establecía que "En la regulación de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, la Ley opta por dejar al libre pacto de las partes todos los elementos del contrato, configurándose una regulación supletoria del libre pacto que también permite un amplio recurso al régimen del Código Civil. Se regulan así, con carácter supletorio de la voluntad expresa de arrendador y arrendatario, el régimen de obligaciones de conservación y obras". Así, el art. 107 de la LAU referida dispone que "Las reparaciones necesarias a fin de conservar la...
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