SAP Valencia 572/2012, 19 de Octubre de 2012
| Ponente | MARIA MESTRE RAMOS |
| ECLI | ES:APV:2012:4829 |
| Número de Recurso | 464/2012 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 572/2012 |
| Fecha de Resolución | 19 de Octubre de 2012 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Valencia, Sección 6ª |
ROLLO DE APELACION 2012-0464
SENTENCIA Nº 572
ILUSTRISIMOS SEÑORES
PRESIDENTE
Doña María Mestre Ramos
MAGISTRADOS
Doña María Eugenia Ferragut Pérez
Don José Francisco Lara Romero
En la ciudad de Valencia, a diecinueve de octubre de dos mil doce.
La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los Iltmos. Sres. Magistrados anotados al margen, siendo ponente Dª María Mestre Ramos, ha visto el presente recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 20 de septiembre de 2011 dictada en AUTOS DE JUICIO ORDINARIO 913-2010 tramitados por el Juzgado de Primera Instancia Seis de los de Valencia .
Han sido parte en el recurso, como APELANTE-DEMANDADA DON Octavio representada por el Procurador de los Tribunales D. Enrique Erans Balanza, asistido del Letrado D. Juan Antonio López Carrillo; como APELANTE- DEMANDADA DOÑA Raquel representada por la Procuradora de los Tribunales Dª Carmen Miralles Piqueres, asistida del Letrado D. Javier Mollet Sancho; como APELADA- DEMANDANTEIMPUGNANTE DOÑA Amelia representada por la Procuradora de los Tribunales Dª Asunción García de la Cuadra Rubio, asístida del Letrado D. Ignacio Iborra López y, como APELADA-DEMANDADA DOÑA Gracia representada por la Procuradora de los Tribunales Dª Sara Gil Furió, asistida del Letrado D. David Prieto Vicente.
La Sentencia de fecha 20 de septiembre de 2011 contiene el siguiente Fallo: "Que, estimando subsidiariamente la demanda interpuesta en nombre de Dª Amelia contra D. Octavio y Dª Raquel, declaro el derecho de la actora al complemento de la legítima en la herencia de su madre Dª Santiaga, por un importe de ciento once mil ochocientos ochenta y tres euros y cincuenta y un céntimos (111.883#51 euros #), con derecho a la novena parte de los bienes, derechos, depósitos y cualesquiera otros elementos patrimoniales que pudieren aparecer, pertenecientes a la herencia de la causante no contemplados en el Cuaderno Particional; y con derecho a la novena parte de las rentas y frutos que hayan producido los bienes hereditarios; condenando a los citados demandados a pagar a la actora el importe que se derive a su favor de las anteriores declaraciones; sin imposición de costas.
Absuelvo a Dª Gracia de los pedimentos formulados en su contra; con imposición de costas a la parte actora en la parte correspondiente, conforme se razona en el párrafo segundo del fundamento jurídico décimo de la presente resolución." SEGUNDO.- La Sentencia dictada manifiesta que la actora pretende la declaración de nulidad de la partición hereditaria efectuada por la codemandada Dª Gracia en su condición de contadora- partidora designada por la causante Dª Santiaga, solicitando con carácter subsidiario y de forma escalonada la rescisión de la mencionada partición y el complemento de su legítima. Se imputan al Cuaderno Particional suscrito por la Sra. Gracia y protocolizado notarialmente diversas infracciones legales y de valoración de los bienes de la herencia, por lo que, atendiendo a razones de sistemática, consideramos conveniente proceder a su análisis pormenorizado para, posteriormente, resolver si concurren los supuestos de ineficacia que se reprochan a la partición o si procede completar la adjudicación efectuada a Dª Amelia, en su condición de legitimaria de la causante.
Dª Santiaga, en su testamento abierto otorgado ante el notario D. Emilio Vicente Orts Calabuit el día 17 de septiembre de 2. 004, legaba a su hija Dª Amelia una joya, un arreglo de mesa y dos cuadros, y la legítima estricta que por Ley le correspondiera, a abonar en efectivo metálico por los restantes herederos. En síntesis, efectuaba diversos legados y en el remanente de sus bienes instituía herederos universales por partes iguales a sus hijos Dª Raquel y D. Octavio, codemandados en el presente procedimiento junto con la contadora- partidora.
Se reprocha a la contadora- partidora no haber llevado a cabo ni directa ni indirectamente una valoración de los bienes hereditarios ni haber recogido valoraciones convenidas por los interesados. Empezando por los bienes inmuebles, comprobamos que se han aportado a los autos tres tasaciones. La primera, realizada por Tasaciones Hipotecarias a instancia de D. Octavio, se refiere a tres inmuebles: El local comercial sito en la calle Joaquín Costa 61, bajo izquierda, de Valencia, que valora en 391. 125#75 euros; la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000, NUM001, puerta NUM002, de Valencia, que valora en 424. 945#70 euros; y el local sito en la CALLE000 nº 61, bajo derecha, de Valencia, que valora en 316. 125 euros.
La segunda tasación de los inmuebles es la realizada por TINSA a instancia de Dª Raquel, que alcanza un importe de 1. 820. 273#31 euros. D. Nicanor, que firma la mencionada tasación, manifiesta que el criterio a seguir era el de valor de mercado, y que sólo no vio un local. Indica que estaban ocupadas todas las viviendas. Explica que ha examinado los contratos de arrendamiento, pidiendo un certificado de rentas, y que ha hecho una estimación, cogiendo la fecha de finalización, calculando que puede ser una media de 20 años, calculando que la media de edad de los arrendatarios sería de 55- 60 años. Manifiesta que se le indicó que hiciera el peritaje a fecha 2. 008, en que ya había empezado la depreciación de la vivienda, y que los criterios son los que viene aplicando TINSA. Preguntado si de octubre de 2. 008 a octubre de 2. 009 el valor habría sido menor, manifiesta que sí, alrededor de un 15%. Argumenta que se decanta por el valor de actualización porque es menor, es el que incluye los arrendamientos, y un piso con alquiler de renta antigua tiene menos valor, pensando que como media en 20 años podrían estar libres.
A instancia de la parte actora el arquitecto D. Jose Ángel dictamina, en cuanto a la metodología de cálculo empleada por las dos anteriores sociedades de tasación, que Tasaciones Hipotecarias emplea el método de comparación mientras que TINSA utiliza el del cálculo de las rentas esperadas de cada uno de los inmuebles, por estar todos ellos actualmente alquilados. Entiende que debido a que la finalidad de las valoraciones es conocer el valor actual de mercado para una división de herencia, es más correcta la metodología empleada por Tasaciones Hipotecarias, que no tiene en cuenta los arrendamientos de los inmuebles, ya que el cálculo de las rentas desvirtúa el valor real de mercado de dichos inmuebles. Estima que no es necesario en este caso cumplir la normativa ECO/805/2003, siendo por tanto más correcto omitir el dato de las rentas y realizar el informe exclusivamente por el método de comparación. Y concluye señalando que los valores de tasación dados por Tasaciones Hipotecarias son mucho más adecuados a la realidad del mercado de la zona para esa fecha de octubre de 2. 008.
También a instancia de Dª Amelia se efectuó una tercera tasación de los inmuebles, a fecha de octubre de 2. 008, por la sociedad de Tasación ARQUITASA, suscrita por D. Jose Ángel, ascendiendo el valor de tasación a 3. 496. 100 euros. El Sr. Jose Ángel declara en el acto del Juicio, manifestando que sólo pudo visitar un piso o dos y un bajo comercial de Joaquín Costa, considerando un estado de conservación normal, similar, y manifestando que sigue las directrices de la Orden ECO. Indica que los acabados del inmueble los sabe porque se lo dijo la propietaria, que no ha realizado una medición por dentro, y que la superficie catastral es la más exacta. Insiste en que lo que hace es coger una muestra testigo y considerar que los pisos que no ha podido ver tenían lo mismo que la puerta NUM003 . Y manifiesta que no ha tenido en cuenta los alquileres.
Respecto del reproche efectuado por la actora a la contadora- partidora, tenemos que hacer dos consideraciones: La primera, que no es relevante que la contadora- partidora no haya encargado una nueva tasación, si ya disponía de 3 y entendía que la metodología y conclusiones de alguna de ellas era adecuada. No puede decirse que los inmuebles no se hayan valorado. Una nueva tasación evidentemente habría incrementado los gastos de la partición. Las tasaciones realizadas lo han sido por entidades dedicadas a este menester, sin que se haya acreditado que se hayan efectuado por persona sin los necesarios conocimientos. El hecho de que lleguen a resultados distintos no debe extrañar. Estamos acostumbrados a manejar dictámenes con conclusiones distintas sobre un mismo objeto y realizados por técnicos con cualificación idéntica o similar. La contadora- partidora en el Cuaderno Particional justifica que se ha decantado por la valoración realizada por TINSA por ser la única que ha tenido en cuenta y valorado la existencia de arrendatarios en los inmuebles. Tampoco la actora ha solicitado la designación judicial de perito para que fuera un técnico no designado por alguna de las partes el que realizara la valoración, demostrando que la tenida en cuenta por la contadorapartidora no es acertada.
La segunda conclusión, que a la vista de las tasaciones y, sobre todo, de las explicaciones ofrecidas por los Sres. Nicanor y Jose Ángel, compartimos el criterio que ha tenido en cuenta la contadora- partidora. Si de lo que se trata es de dilucidar cuál es el valor de mercado de un inmueble, creemos que es de una importancia relevante considerar si dicho inmueble tiene arrendatarios, sobre todo si los contratos de arrendamiento están sometidos a la normativa anterior, en los que pueden restar muchos años hasta que queden libres, y en los que la renta puede ser muy inferior a la de mercado si se constituyera el arriendo en este momento. En tales circunstancias, nos parece...
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