STSJ Navarra 20/2012, 29 de Junio de 2012
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 20/2012 |
| Emisor | Tribunal Superior de Justicia de Navarra, sala civil y penal |
| Fecha | 29 Junio 2012 |
S E N T E N C I A Nº 20
EXCMO. SR. PRESIDENTE:
D. JUAN MANUEL FERNANDEZ MARTINEZ
ILTMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. ALFONSO OTERO PEDROUZO
D. MIGUEL ANGEL ABARZUZA GIL
En Pamplona, a veintinueve de junio de dos mil doce
Visto por la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Navarra, integrada en la forma al margen indicada, el Recurso de Casación Foral nº 13/2012 , contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Navarra, en autos de Juicio Ordinario nº 1932/2009 , (rollo de apelación civil nº 42/2011 ) sobre opción de compra, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Pamplona/Iruña , siendo recurrente el demandado D Gonzalo y Dª Natividad , representados ante esta Sala por la Procuradora Dª. Ana Gurbindo Gortari y dirigidos por el Letrado D. Eduardo Peña Fernandez , y recurrido las demandantes MAS DISTRIBUCIONES SL, ADDA ACTIVIDADES DIVERSAS DE DISTRIBUCIONES Y ALMACENAMIENTO S. L., y D. Norberto , representadas en este recurso por la Procuradora Dª. Mª Asunción Martínez Chueca y dirigidas por la Letrada Dª. Elena Victoria Modrego Ochoa .
PRIMERO .- La Procuradora Dª Mª Asunción Martínez Chueca en nombre y representación de D. Norberto y de las mercantiles MAS DISTRIBUCIONES S.L y ADDA ACTIVIDADES DIVERSAS DE DISTRIBUCIÓN Y ALMACENAMIENTO S.L, en la demanda de juicio ordinario seguido en el Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Pamplona contra D. Gonzalo y su esposa Dª Natividad , estableció en síntesis los siguientes hechos: en fecha 28 de agosto de 1999 el Sr. Norberto y el demandado Sr. Gonzalo suscribieron un contrato de arrendamiento de local con opción a compra por diez años desde el día 1 de octubre de 1999 (el precio, 10.000.000 pts más el IPC hasta el momento del ejercicio de la opción). En dicho contrato se estableció una cláusula en la que se reconocía que, si bien el firmante del contrato es el Sr. Norberto , éste podría utilizar a su criterio a cualquier persona física o jurídica para ejercer sus derechos y obligaciones como arrendatario. El motivo de incluir esta cláusula fue la posibilidad de que una entidad mercantil fuera la propietaria del local y otra, la que gestionara la actividad que en el mismo se desarrollaba y pagara un alquiler por su uso. La renta del objeto de este pleito la ha venido pagando la empresa MAS DISTRIBUCIONES S.L, entidad que gestiona la actividad que se desarrolla en el local arrendado y en el contiguo, propiedad de ADDA Actividades Diversas de Distribución y Almacenamiento S.L. Mediante carta de fecha 25 de septiembre de 2003, el Sr. Norberto comunica al Sr. Gonzalo que ejercita la opción de compra del referido local mediante carta que le fue entregada el día 2 de octubre por notario. En la fecha señalada en la carta, es decir, el 15 de octubre de 2003, el representante de la entidad compradora ADDA Actividades Diversas de Distribución y Almacenamiento S.L. compareció ante el notario para proceder al otorgamiento de la escritura de compraventa no compareciendo el Sr. Gonzalo . Meses antes de esta fecha, el Sr. Gonzalo había pretendido modificar al alza el precio de la compraventa argumentando un incremento en el precio de mercado del inmueble a lo que se negó el demandante. Posteriormente el día 13 de octubre de 2003, el Sr. Norberto recibió una carta por burofax de la esposa del Sr. Gonzalo alegando que el inmueble era también de su propiedad y que no había suscrito ningún contrato con el demandante por lo que no estaba obligada a venderlo. Es evidente que los demandados han incumplido el contrato suscrito con el actor ya que, pese a haber ejercitado éste su derecho dentro del plazo establecido, ha sido perjudicado de adverso. A partir de la fecha en que debió otorgarse la escritura, se ha pagado un total de 25.610,92 euros, cantidades que deben imputarse al pago del precio de la compraventa por lo que la cantidad pendiente ascendería a 42.904,48 euros. Caso de devenir imposible la opción de la compraventa, se solicita subsidiariamente una indemnización por daños y perjuicios por la cuantía de 28.688,04 euros calculados en función de la inversión realizada por la parte actora en el local. Después de alegar los fundamentos jurídicos que estimó oportunos terminaba suplicando "se dicte sentencia por la que se declare: 1º) La plena eficacia del negocio jurídico de opción de compra suscrito en fecha 28 de agosto de 1999. 2º) Que el local sito en Pamplona, calle Iturrama, nº 1, en bajos, pero de acceso mediante la calle Abejeras, que se identifica mediante plano en fotocopia, del Servicio de Riqueza Territorial del Gobierno de Navarra, fechado manual y con una superficie de 48 metros construidos y 44 metros útiles, es propiedad de mi principal, ADDA-Actividades Diversas de Distribución y Almacenamiento, S.L., en virtud del ejercicio por mi mandante de la opción contemplada en el negocio jurídico mencionado en el anterior apartado. 3º) Que el precio de la compraventa, será de un principal de 68.515,40 , de los cuales se han pagado las cantidades imputadas como renta, desde el ejercicio de la opción de compra (que asciende, s.e.u.o. a 25.610,92 ). Los impuestos quedarían al margen. 4º) Que los demandados Don Gonzalo y Doña Natividad , deben efectuar cuantos actos y otorgamientos sean precisos para la plena efectividad y constancias pública registral de la transmisión a favor de ADDA-Actividades Diversas de Distribución y Almacenamiento, S.L. de tal manera que el dominio de la citada finca figure inscrito y publicado en el Registro de Propiedad a nombre de mi mandante; 5º) Subsidiariamente, y para el caso de no proceder a la compraventa en los términos anteriormente señalados, o si la compraventa deviene en imposible, se declare que los demandados vienen obligados a indemnizar a favor de esta parte a la cantidad de Veintiocho mil seiscientos ochenta y ocho con cuatro (28.688,04 ) euros. Y en su virtud, SE CONCEDE a los demandados, 1º) A estar y pasar por las anteriores declaraciones, poniendo en posesión de ADDA-Actividades Diversas de Distribución y Almacenamiento S.L., el bien objeto de este contrato; 2º) A otorgar y realizar todos los actos que, en su caso, sean necesarios hasta lograr la total inscripción registral del bien objeto de este litigio a favor de mi mandante ADDA-Actividades Diversas de Distribución y Almacenamiento S.L., en los Registros de la Propiedad correspondiente; 3º) Para el caso de no proceder a la compraventa en los términos anteriormente señalados, o si la compraventa deviene en imposible, se declare que los demandados vienen obligados a indemnizar a favor de esta parte a la cantidad de veintiocho mil seiscientos ochenta y ocho con cuatro (28.688,04 ) euros. 4º) Al pago de las costas que genere el presente proceso.
SEGUNDO .- Admitida a trámite la demanda y emplazada la demandada, compareció la Procuradora Dª Ana Gurbindo Gortari en nombre y representación de D. Gonzalo y Dª Natividad , oponiéndose a la misma en base a unos hechos que resumidamente son los siguientes: no es válida la opción de compra pactada en contrato entre el Sr. Norberto y el Sr. Gonzalo por cuanto para la transmisión del bien es necesario también el consentimiento de la otra propietaria Dª. Natividad que no suscribió el contrato ni consintió, por tanto, el pretendido derecho de opción. Dicho local era propiedad de la sociedad de conquistas de ambos esposos por lo que no es posible transmitir la propiedad del bien sin el consentimiento de ambos. Es más, la Sra. Natividad manifestó por escrito su oposición al otorgamiento de la escritura. Aún obviando este hecho, tampoco son correctas las cantidades que se hacen constar en demanda cuando se dice que la contraprestación a la transmisión del local es de de 42.904, 48 euros. El precio de la compraventa es de 60.101,21 euros, más el IPC desde la entrega del local hasta que efectivamente se abone el precio de la compraventa, cosa que hasta la fecha no ha ocurrido, por lo que a fecha de hoy el precio de la compraventa sería de 80.715,92 euros. De dicha cantidad no han de descontarse tampoco las cantidades abonadas a cuenta desde noviembre 2003 ya que dichas cantidades se abonaron en concepto de renta, no a cuenta del precio de una hipotética compraventa. Por otra parte, la actora tampoco ha abonado la totalidad de las rentas. La cantidad global que la parte adversa ha dejado de pagar desde octubre 2003 asciende a 3.222,44 euros, a dicha cantidad debe sumarse el IVA correspondiente, más los intereses legales desde el momento en que tenían que realizarse los pagos. Asimismo, el demandante tenía que haber abandonado el local en octubre 2009, fecha en que terminaba el contrato, cosa que no ha hecho, y no está pagando renta alguna. Se opone igualmente a la solicitud subsidiaria de indemnización de daños y perjuicios ya tal petición no tiene amparo legal ni contractual. Y por último, se alegan las excepciones de falta de legitimación activa de las mercantiles demandantes MAS Distribuciones S.L y ADDA, Actividades Diversas de Distribución y Almacenamiento S.L ya que dichas empresas no suscribieron el contrato litigioso y la de falta de legitimación pasiva de la demandada Dª Natividad , al no ser parte en la relación jurídica controvertida. Después de alegar los fundamentos jurídicos que estimó oportunos terminaba suplicando se dicte sentencia por la que se desestime íntegramente la demanda interpuesta frente a mis representados.
A continuación formuló reconvención en solicitud de que se "dicte sentencia por la que A) Se declare la resolución del contrato de alquiler y opción de compra de fecha 26 de agosto de 199, por incumplimiento por el arrendatario reconvenido de su obligación de pago de rentas. B) Se concede al reconvenido en consecuencia a abandonar el local arrendado y a devolver su posesión a mi mandante, decretando subsidiariamente el desahucio por...
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