SAP Valencia 399/2012, 25 de Junio de 2012
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 25 Junio 2012 |
| Número de resolución | 399/2012 |
Audiencia Provincial de Valencia Sección Sexta ROLLO nº 209 /2012.
Audiencia Provincial
de Valencia
Sección Sexta
ROLLO nº 209/2012
SENTENCIA nº 399
ILUSTRÍSIMOS
PRESIDENTE
Doña María Mestre Ramos
MAGISTRADOS
Doña María Eugenia Ferragut Pérez
Don José Francisco Lara Romero
En la ciudad de Valencia, a 25 de junio de 2012.
La Sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los señores y la señora del margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha 19 de julio de 2011, recaída en autos de juicio ordinario nº 20/2011, tramitados por el Juzgado de Primera Instancia nº Tres de los de Valencia, sobre reclamación de cantidad.
Han sido partes en el recurso, como apelante, la parte demandante PIVA PIZZA S.L., representada por
D. Bernabe, Procurador de los Tribunales, y asistido del Letrado D. Alberto Aliaga Aza, y, como apelada, URBANA FUSTERS S.L., representada por D. Juan Miguel Alapont Beteta, Procurador de los Tribunales, y defendida por Isidro Codoñer Martínez, Letrado.
Es Ponente Don José Francisco Lara Romero, quien expresa el parecer del Tribunal.
La parte dispositiva de la sentencia apelada dice:
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La parte demandante interpuso recurso de apelación, alegando, en síntesis, que: 1.- La Sentencia recurrida desestima la demanda planteada por esta parte por entender que de la escritura suscrita por las partes (doc. 2 de la demanda), piedra angular del pleito, "no se deriva obligación alguna para el arrendador", "se trata de un pacto entre cedente y cesionario", "se menciona al arrendador sólo para describir que el incumplimiento del cesionario permite al cedente subrogarse en la posición del anterior y recuperar la posesión del local" y que "ninguna obligación impone al arrendador, ni siquiera la de respetar un supuesto derecho de preferencia del cedente respecto del local". (Fundamento de Derecho Segundo de la Sentencia).
Dichas afirmaciones en las que se basa la Sentencia recurrida, dicho sea con los debidos respetos, y en estrictos términos de defensa, además de ser contrarias a Derecho, fruto de la intervención de las partes en el acto jurídico del traspaso, van en contra de los propios actos del arrendador demandado.
La Sentencia de Instancia entiende que la intervención del demandado arrendador en el traspaso, formalizado en escritura pública, es de un mero "consentidor" de dicho traspaso para renunciar al derecho de elevación de la renta que le otorga la LAU.
Pues bien, para dicho consentimiento, en ningún caso es necesaria la intervención del arrendador en el contrato de traspaso, ya que una simple carta autorizando el traspaso es más que suficiente.
Pero es más, ni siquiera sería necesaria la simple carta, ya que tanto el traspaso como el nuevo contrato de arrendamiento con el cesionario, se suscriben en un solo acto, en fecha 19/10/09 (doc. 2 de la demanda y doc. 3 de la contestación a la demanda), como reconoce expresamente el demandado en el párrafo sexto del Hecho Primero de la contestación a la demanda, por lo que al firmar un nuevo contrato de arrendamiento se hace innecesaria la renuncia a cualquier derecho, al postularse la renta (con la renuncia implícita) en el nuevo contrato, ya sin incremento. El hecho de firmar el nuevo contrato de arrendamiento con el cesionario, desvirtúa y hace innecesaria cualquier renuncia, al desaparecer el derecho con la suscripción del propio contrato de arrendamiento, por lo que decae por completo la tesis del Juzgador, y deja sin sentido el argumento de que la intervención en la escritura de traspaso por parte del arrendador fuera exclusivamente para este fin.
Lo cierto es que el arrendador intervino activamente en el negocio, y como parte implicada compareció en el acto jurídico de traspaso. La Sentencia estima que el arrendador interviene a los efectos de su renuncia a derechos según la LAU, cuando lo más cierto, en rigor jurídico, es que al ser PARTE da' negocio jurídico, compareciendo en la escritura pública como PARTE, interviene no sólo a los efectos de la LAU, sino en los términos de la propia escritura que suscribe. No puede mantenérsele al margen del contrato que firma, ya que asume las obligaciones del negocio jurídico.
El arrendador comparece como una PARTE más en la escritura pública, concretamente en él COMPARECEN, no es un mero autorizante o interviniente que aparece en el acto jurídico, como lo hacen algunas Gestoras de documentos, es una PARTE del negocio que en la ESTIPULACIÓN DECIMOCUARTO manifiesta que "acepta esta escritura". aceptando iodo su contenido y obligaciones, por lo que no puede concluirse que su intervención se limite para autorizar y renunciar a derechos de la LAU, cosa que ya hace en el nuevo contrato de arrendamiento como cesionario, ya que el intervenir como PARTE, por un lado, y aceptar la escritura, por otro lado, forma parte del negocio jurídico asumiendo las obligaciones y derechos que en él se contraen.
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- La Sentencia continúa diciendo que "no hay, pues base alguna para extraer de dicha escritura, la existencia de una obligación por parte de URBANA FUSTERS, con relación a la arrendataria cedente en caso de que el nuevo arrendatario cesionario incumpliera su obligación de pago"
Desde luego, dicho razonamiento choca frontalmente con lo anteriormente expuesto, y con los actos y manifestaciones por el propio arrendador demandado, quien ha tratado de acreditar en este proceso que cumplió con su obligación de ofrecer a la actora el retorno al inmueble.
Este reconocimiento expreso del arrendador, es muestra evidente de su aceptación y consentimiento a dicha obligación: la de ofrecer a la actora regresar al inmueble mediando incumplimiento del cesionario. Por ello, la conclusión de la Sentencia atenta frontalmente contra los actos propios del arrendador demandado, ya que le exime de una obligación que él mismo reconoce tener.
Como prueba de ello, la demandada en el último párrafo del Hecho Cuarto de los hechos de la demanda, manifiesta que la actora rehusó los ofrecimientos de regresar al local que le hizo mi representada cuando recuperó la posesión del local". Es decir, que dice haber hecho el ofrecimiento, y trata de probarlo activamente en el pleito, con faxes y llamadas telefónicas, precisamente para tratar de justificar su cumplimiento. En el párrafo octavo de dicho hecho, dice que "mi representada llamó a la parte actora y le informó que estaba a punto de cerrar el alquiler del local por si le interesaba volver al mismo" tratando de acreditar el cumplimiento de su obligación de ofrecimiento.
Y también en el párrafo duodécimo de dicho hecho, insiste en "constantes y lógicos ofrecimientos que mi representada le planteaba para cuando dispusiera de la posesión del local", intentando de nuevo probar el cumplimiento de su obligación, y reconociendo que ésta devendría cuando recuperara la posesión del inmueble.
Continúa en el párrafo duodécimo refiriéndose a los "ofrecimientos", así como en el último párrafo de dicho hecho donde vuelve a insistir en "los referidos ofrecimientos".
¿Cómo puede ahora el Juzgador eximir a la demandada de una obligación que ella misma reconoce tener? Por ello, la tesis del Juzgado es incongruente y contraría a Derecho.
El acuerdo que alcanzan las partes reza literalmente:
"Así mismo, la entidad cedente podrá, para el caso de que el cesionario incumpla las obligaciones contraídas con la propiedad del inmueble como consecuencia del presente traspaso, subrogarse en la posición de éste y recuperar la posesión del inmueble en los mismos términos que en el contrato objeto de traspaso, con las mejoras que se hayan podido hacer en el local que no podrán ser reclamadas por el cesionario del traspaso".
La Sentencia recurrida insiste en que esta cláusula sólo obliga al cesionario, y no al arrendador. Nada más lejos de la realidad y del Derecho, ya que sólo la propiedad, el arrendador-demandado, puede reponer a la actora en la posición del anterior arrendatario y concederle la posibilidad de recuperar la posesión del inmueble en los mismos términos que en el contrato objeto de traspaso.
Resulta antijurídico afirmar que sea el cesionario, quien una vez incumplidas las obligaciones con la propiedad, como reza la cláusula, otorgue el derecho a la subrogación y recuperación de la posesión, ya que es precisamente el incumplimiento de las obligaciones con la propiedad, lo que faculta a ésta, a la propiedad, y no al cesionario, a facilitar el retorno de la actora.
Por último, no puede pasar por alto que la demandada reconoce expresamente que en la llamada de fecha 02/08/10, que transcurrió durante 19 minutos, se llamó a la parte actora y le informó de que estaba a punto de cerrar el alquiler del local por si le interesaba volver al mismo". No cabe duda, más allá de interpretaciones que puedan hacerse del documento y de la cláusula en cuestión, que al menos, la demandada tenía la conciencia de que esa obligación existía, y de la misma forma lo ha entendido todo el tiempo la actora, por lo que no puede eximírsele de un compromiso que asumió.
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" Continúa refiriéndose la Sentencia en su Fundamento de Derecho Segundo a la cuantía reclamada en este pleito: 212.000 #
Dice la Sentencia que no fueron valorados por las partes los daños y perjuicios en dicha cuantía, en caso de incumplimiento, y que tampoco figura como cláusula penal.
De nuevo, dicho sea con los debidos respetos, incurre en incongruencia el Juzgador con su razonamiento: ¿cómo puede hablar de valoración de daños y perjuicios en caso de incumplimiento, o de fijación de cláusula penal, si parte de la base que no existía obligación alguna? ¿Cómo iba a fijarse una consecuencia del incumplimiento a falta de obligación, según la tesis del Juzgador?
En el acto de la Audiencia previa, el Juzgado...
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