SAP Valencia 366/2012, 12 de Junio de 2012
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 12 Junio 2012 |
| Número de resolución | 366/2012 |
Audiencia Provincial de Valencia Sección Sexta ROLLO nº 74/2012 SENTENCIA 12 de junio de 2012
PODER JUDICIAL
Audiencia Provincial
de Valencia
Sección Sexta
ROLLO nº 74/2012
SENTENCIA nº 366
Presidente
Don Vicente Ortega Llorca
Magistrada
Doña María Mestre Ramos
Magistrado
Don José Francisco Lara Romero
En la ciudad de Valencia, a 12 de junio de 2012.
La sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los señores y la señora del margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha nueve de noviembre de dos mil once, recaída en el juicio ordinario nº 651/2011, del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de los de Valencia, sobre reclamación de rentas de alquiler de un restaurante.
Han sido partes en el recurso, como apelantes los demandados reconvinientes don Raúl, don Sixto, integrantes de la COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION000, representados por la procuradora doña Estrella Caridad Vilas Loredo y defendidos por el abogado don Rafael Berlanga Martínez, y como apelado el demandante reconvenido don Juan Francisco, representado por el procurador don Cesar Javier Gómez Martínez y defendido por el abogado don Ernesto Macias Sánchez.
Es ponente don Vicente Ortega Llorca, quien expresa el parecer del Tribunal.
La parte dispositiva de la sentencia apelada dice:
Que ESTIMANDO la demanda formulada a instancia de Juan Francisco que ha estado representado por el Procurador de los Tribunales D. CESAR JAVIER, GOMEZ MARTINEZ, DEBO CONDENAR Y CONDENO a Raúl, Sixto integrantes de la COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION000 que ha estado representado por el Procurador de los Tribunales Dª ESTRELLA CARIDAD VILAS LOREDO, a pagar solidariamente la suma de 63.720 # a las que hay que añadir las rentas devengadas durante la tramitación de este procedimiento que ascienden a otros 56.640 #, en total a pagar 120.360 # más las rentas que se vayan devengando, intereses legales y con imposición de costas al demandado. Y DESESTIMANDO la demanda reconvencional formulada por Raúl, Sixto integrantes de la COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION000 DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a Juan Francisco de las pretensiones formuladas contra ellos con imposición de costas a los reconvinientes.
La defensa de los demandados interpuso recurso de apelación, alegando en síntesis:
Plantea que, independientemente de que los arrendatarios conocieran o no que el negocio carecía de licencia o que ésta se encontraba en trámite, el arrendador que no cumple con su obligación de entregar la licencia u ofrece cumplir no está facultado para compeler al otro a que cumpla su prestación antes que él la suya.
El demandante en fecha 12/11/2008 (documento 3 de la demanda) solicita el cambio de nombre al Ayuntamiento de Valencia; el 26/04/2010, formaliza contrato de arrendamiento de industria con los demandados, donde nada dice de los permisos y licencias administrativos (documento 1 de la contestación a la demanda); el 04/10/2010 los demandados, ante la pasividad del arrendador que había sido informado verbalmente de las inspecciones realizadas al local, le remiten el primer burofax informándole de la falta de licencia y concediéndole la oportunidad de continuar con el contrato si lo resuelve en un plazo de 3 meses (documento 2 de la contestación), lo que reiteran el 22/10/2010 (documento 3 de la contestación). A partir de entonces, con fecha 27/10/2010 el arrendador solicita ampliación de plazo para subsanar deficiencias ante el Ayuntamiento (contestación oficio remitido por el Ayuntamiento) presentando demanda el 30/11/2010 en reclamación de rentas debidas en procedimiento monitorio.
Entiende aplicable la "excepción de incumplimiento contractual" ( STS 09/12/2004, STS
22/04/2004). Así se deduce del artículo 1100 CC .
Como consecuencia, no procede la condena de pagar intereses, como declara la sentencia recurrida.
El principio de congruencia no se ha producido en relación al incumplimiento contractual, solicitado por el demandado su contestación, conforme establece el artículo 218 LEC .
La sentencia apelada manifiesta que los arrendatarios debían haber instado la resolución del contrato inmediatamente si consideraban que no podía explotar el negocio. Pero, teniendo en cuenta las obras de reforma y más tarde las visitas de inspección y consiguiente resolución del Ayuntamiento, no resulta excesivo conceder un plazo razonable de tiempo al objeto de que puedan ser obtenidas sin que tal decisión deba interpretarse en perjuicio de los arrendatarios. Los arrendatarios con su modo de actuar, lejos de ser ellos los incumplidores, se desprende un compromiso de no ejercitar acción resolutoria antes del plazo ofrecido si se producía la entrega de los permisos/licencias administrativos, condición implícita que brinda el art, 1117 y 1118 CC, transcurrido el cual se extingue la obligación, siendo causa suficiente de resolución a tenor del art. 1123 CC . Finalizado el prudencial plazo concedido por los demandados sin disponer de licencia se va procediendo a la liquidación del negocio hasta el mes de junio que le ofrecen las llaves al arrendador, lo que no significa que el negocio estuviera explotándose con asiduidad. Y en todo caso la explotación de un negocio que carece de autorización legal no puede neutralizar ni convalidar el incumplimiento de no aportar la licencia requerida.
Error en la apreciación, interpretación y valoración de la prueba.
De la valoración del Juez a quo en su Fundamento Jurídico Segundo, se desprende que el demandante se ha preocupado de subsanar las deficiencias, que pese a existir acta levantada con disconformidades no se acordó el cierre del local, como si la falta de licencia fuera un aspecto no esencial o accesorio del contrato de industria y que los demandados, por su parte, han continuado durante este tiempo explotando la industria sin que conste resolvieran el contrato o ejercitaran acción alguna hasta después de formulada la reconvención, aspectos éstos últimos que ya han sido tratados en el motivo anterior.
De la testifical quedó claro que el actor había visitado el local en alguna ocasión, por lo que tuvo la posibilidad de subsanar las deficiencias y que los arrendatarios se encontraron con un negocio donde los aparatos de aire acondicionado, frigoríficos y planchas no funcionaban bien, además de que el local tenía goteras.
Además las disconformidades notificadas por el Ayuntamiento en resolución de 16/09/2009, anterior al contrato de industria, (documento 5 de la contestación) son:
Informando al actor de las deficiencias detectadas y ofreciendo plazo de 10 días para audiencia.
Disconformidades documentales: Certificado General de que las obras e instalaciones han sido ejecutadas de acuerdo con la licencia, no es correcto. Certificado de la ejecución de las medidas de prevención de incendios, es incompleto.
Plan de emergencia, no firmado.
Certificado de la efectividad de las medidas correctoras, no es correcto.
Disconformidades de obras e instalaciones: En fachada, en Distribución interior del local, en Aires acondicionados, Barreras arquitectónicas, en Instalación eléctrica, en Medios de Protección contra Incendios, en Acabados y revestimientos, en Cocina y Sistema de extracción de humos de cocina.
Pues bien, en la resolución del Ayuntamiento de 11/04/2011, notificada el 17/05/2011 (Documento 6 aportado en la audiencia previa) se reiteran las deficiencias detectadas en la anterior visita y acta de 14/05/2010, ofreciendo plazo para subsanar, resultando que gran parte de las disconformidades provienen desde el 16/09/2009 (fecha anterior al contrato de industria) y que a modo de resumen son:
Distribución
Barreras arquitectónicas
Medios de protección contra incendios
Acabados y revestimientos
Aire acondicionado, cocina y sistema de extracción de humos de cocina.
El Ayuntamiento, a petición del Juzgado, informa el 10/10/2011 que se encuentran pendientes de subsanar las deficiencias detectadas el 03/03/2011, esto es:
Distribución interior
Barreras arquitectónicas
Medidas de protección contra incendios
Aire acondicionado
Sistema de extracción de humos de cocina: pendiente de comprobar
En suma, las mismas deficiencias vienen arrastrándose desde el 16/09/2009, pues partiendo de la visita de inspección de 14/05/2010 (documento 6 de la contestación) el demandante se limita con fecha 27/10/2010 a solicitar ampliación de plazo para subsanar (oficio Ayuntamiento de Valencia)-recordemos que anteriormente a esta fecha los demandados le habían remitido sendos burofax-; el 12/01/2011 se limita a aportar certificados y solicita visita de inspección; el 02/02/2011 aporta informe de impacto acústico y solicita visita de inspección; y el 29/08/2011 solicita ampliación de plazo manifestando que dicho local se encuentra en fase de desahucio, lo que es incierto.
Falta de aplicación de los artículos 1271, 1274 y 1275 CC y concordantes e interpretación indebida del artículo 1266 CC y 1300 CC, así como la doctrina jurisprudencial que los desarrolla.
Siguiendo la posición jurisprudencial invocada sobre los vicios del consentimiento nuestra discrepancia con Fundamento de Derecho Tercero de la sentencia apelada se plantea respecto de su apreciación y aplicación al caso.
Que el local haya estado abierto sin que se acordará su cierre no debe valorarse como un acto de convalidación, pues el artículo 1310 CC declara que solo son confirmables los contratos que no reúnen los requisitos del art. 1261 CC y la doctrina jurisprudencial declara que la confirmación solo opera respecto de negocios jurídicos cuyo vicio no impide su existencia, cuya convalidación solo es posible en los contratos anulables pero no en los nulos; en nuestro caso existe...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba