SAP Cádiz 76/2012, 14 de Febrero de 2012
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 76/2012 |
| Fecha | 14 Febrero 2012 |
Audiencia Provincial de Cádiz
Sección de Algeciras
Ilmos. Sres. Magistrados:
Presidente: D. Manuel Gutiérrez Luna
D. Juan Carlos Hernández Oliveros
Dª. Susana Martínez del Toro
Rollo de Apelación nº 233/11
Juicio Ordinario 353/10, Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número Cuatro de La Línea de la Concepción
SENTENCIA 76/2012
En la ciudad de Algeciras, a catorce de febrero de dos mil doce.
Visto por esta Sección de la Audiencia Provincial de Cádiz, con sede en Algeciras, integrada por los Magistrados antes citados, el Rollo de apelación de referencia, dimanante del Juicio Ordinario, pendiendo en esta Sala recurso de apelación interpuesto por la entidad mercantil PROMAGA SAU, representada por el Procurador Don Enrique Claver Rodrigo, asistido del Letrado Sr. Ramírez Pedrosa, contra la Sentencia de fecha 25 de enero de 2011, del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número Cuatro de La Línea de la Concepción, siendo parte apelada Don Jesús Luis y Doña Aurora, representados por el Procurador Don Juan Manuel Aldana Ríos, y defendidos por el Letrado Sr. González Ordoñez, y habiendo sido designado ponente la llma. Sra. Magistrada Dª. Susana Martínez del Toro, quien expresa el parecer del Tribunal.
Por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número Cuatro de La Línea de la Concepción, se dictó Sentencia el día 25 de enero de 2011 en el Juicio Ordinario número 353/10, en cuya Resolución se acordaba la siguiente parte dispositiva:
" Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador Don Juan Manuel Aldana Ríos en la representación que tiene acreditada de Don Jesús Luis y Doña Aurora frente a la mercantil PROMAGA SAU debo condenar y condeno a la demandada a devolver a los actores la suma de 25.145 euros, más los intereses legales. Que desestimando íntegramente la demanda reconvencional interpuesta por el Procurador Don Enrique Claver Rodrigo en la representación que tiene acreditada de la mercantil PROMAGA SAU debo absolver y absuelvo a los demandantes reconvenidos. Procede la imposición de las costas del procedimiento a la demandada reconviniente"
Notificada la sentencia a las partes, por la representación procesal de la entidad mercantil PROMAGA SAU, se interpuso recurso de apelación, que fue impugnado, tras lo cual se recibieron las actuaciones en la Audiencia Provincial, se formó el oportuno Rollo para conocer del recurso, y se entregaron al Ponente para estudio y propuesta de resolución, señalándose día para votación y fallo, adelantándose el dictado de esta resolución por permitirlo así el reparto de asuntos. TERCERO.- Verificado lo anterior y reunida la Sala al efecto, previa deliberación y a propuesta del Ponente, se acordó el Fallo que se expresará.
La sentencia estima la demanda por la que se reclamaba el cincuenta por ciento de las cantidades entregadas como compradores de la vivienda bloque NUM000 portal NUM001 planta NUM002 letra NUM002 fase NUM003, dentro del conjunto residencial DIRECCION000 NUM003 FASE, por adquirir a la entidad demandada vendedora PROMAGA SAU, mediante contrato privado de compraventa de 30 de noviembre de 2006, por un precio de 235.000 euros más IVA, alegando que por problemas económicos no atendieron el requerimiento de entrega del resto del precio y firma de escritura, habiendo optado la vendedora por la resolución del contrato, debiendo aplicarse la cláusula sexta del mismo con devolución al comprador del 50 % de las cantidades entregadas, lo que asciende a un total de 25.145 euros, que es lo otorgado en la sentencia, y habiendo reclamado PROMAGA SAU presentando demanda reconvencional, el 100 % de las cantidades entregadas.
Comienza el recurso alegando error en la apreciación de la prueba dado que PROMAGA SAU basaba su pretensión de no devolver las cantidades entregadas por los daños y perjuicios que le habían supuesto la no firma de la escritura, en primer lugar indicaba los gastos de los honorarios de la entidad intermediaria ANDALUCIAN DREAM HOMES SL, que cuantifica según documento 1 de la demanda reconvencional en
21.808 euros. Ya la sentencia en su fundamento de derecho tercero considera que no se han acreditado y así lo entiende también esta Sala, atendiendo a que dicho documento fue impugnado por la otra parte y sobre el mismo no se ha practicado prueba de ratificación alguna ni corroboración de dicha factura con el pago, por lo que siendo la reclamación en concepto de daños y perjuicios, los mismos deben estar probados por la parte que los alega. Por otro lado, ni en el contrato de compraventa ni en la documentación que ambas se han estado cruzando en relación al cumplimiento del contrato, aparece referencia alguna a dicho intermediario inmobiliario, por lo que entendemos no se ha acreditado que el importe aparezca vinculado a esta operación, y por tanto, pueda ser considerado en concepto de daños y perjuicios imputables a la resolución del contrato.
En el mismo sentido la alegación genérica de otros gastos como son los intereses del crédito hipotecario a los que PROMAGA según el recurso tuvo que hacer frente, así como la pérdida de valor del inmueble, que llega a calificar como lucro cesante, y reconociendo el mismo demandado que no se han probado directamente, dando a entender que es algo de común conocimiento por las partes y el Juez, y por ello debe entenderse acreditadas. No es posible asumir este argumento, dado que como ya hemos dicho el importe de los daños y perjuicios debe ser acreditado por la parte que los reclama, sin que se haya indicado -ni siquiera como referencia-, a cuánto ascienden esos intereses o cual ha sido realmente la depreciación de la vivienda, circunstancias por otro lado que en nada afectarían al fondo del asunto, y que no es otro que la interpretación de la cláusula sexta del contrato y su aplicación como base de la estimación de la demanda, lo que aparece recogido como segundo motivo del recurso.
Con un argumento cuanto menos peculiar, califica la demandada la cláusula sexta del contrato como "gazapo" entendiendo que la misma no es aplicable al presente negocio jurídico de compraventa, dado que no tiene sentido prever consecuencias jurídicas para el retraso en el cumplimiento de la obligación de pago por el comprador, cuando no se puede incurrir en el mismo, considerando que solo se ha fraccionado en tres pagos el precio de la compraventa: la reserva, la firma del contrato y la firma de escritura con la subrogación de la hipoteca, y cuando ya en la firma del contrato en el que figura esa cláusula se han pagado dos de ellos.
La cláusula sexta del contrato refiere " la demora de los pagos convenidos en la estipulación cuarta, devengará a favor de la entidad vendedora el interés del 9 % anual y, si dicho retraso superase el plazo un mes, la sociedad vendedora podrá dar por resuelta la compraventa con pérdida por el comprador del 50 % de las cantidades entregadas a cuenta en concepto de indemnización por los perjuicios ocasionados a aquella estableciéndose este pacto como cláusula sancionadora sin otro requisito que la notificación fehaciente a dicho comprador. En su caso, además del interés señalado, el comprador deberá abonar los gastos de devolución y protesto", referencia esta última al retraso de menos de un mes con la aplicación del 9 % de interés, o de más de un mes si no hubiera optado por la resolución.
La cláusula cuarta anterior, recoge precisamente que los pagos convenidos y cuyo retraso origina esas consecuencias, son precisamente los tres indicados en el recurso: la reserva, la firma del contrato y la firma de escritura con la subrogación de la hipoteca. Habiéndose satisfecho dos a la firma del contrato, es evidente que el retraso o demora en el tercero si daría lugar a la aplicación de la cláusula, y es lo ocurrido en este caso, precisamente lo pactado en el contrato, habiendo el vendedor requerido para la firma de la escritura al comprador, y por tanto para el tercer pago, dando por resuelto el contrato tal y como se recoge en su carta de 24 de junio de 2009 (documento 2 de la demanda).
Por tanto el comprador, lo que ha invocado es el desistimiento voluntario asumiendo esa pérdida en concepto de indemnización por los perjuicios ocasionados dada la cláusula penal reflejada en el contrato, pactada entre las partes como " cláusula sancionadora sin otro...
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