SAP Madrid 238/2008, 12 de Marzo de 2008
| Ponente | PABLO QUECEDO ARACIL |
| ECLI | ES:APM:2008:4884 |
| Número de Recurso | 666/2007 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 238/2008 |
| Fecha de Resolución | 12 de Marzo de 2008 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Madrid, Sección 14ª |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14
MADRID
SENTENCIA: 00238/2008
Rollo: RECURSO DE APELACION 666 /2007
SENTENCIA
Ilmos. Sres. Magistrados:
PABLO QUECEDO ARACIL
JUAN UCEDA OJEDA
PALOMA GARCIA DE CECA BENITO
En MADRID, a doce de marzo de dos mil ocho.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 507 /2004, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 41 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 666 /2007, en los que aparece como parte apelante HOSTELERIA PEREZ BAEZA, S.L. representado por el procurador DOÑA LUCIA SANCHEZ NIETO y asistido por el letrado DOÑA PALOMA BAUTISTA ALONSO, y como apelado COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL DIRECCION000 y LA AGRUPACIÓN DE INDUSTRIAS CARNICAS MADRILEÑAS A.I.E, quien formuló oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentó, representado por el procurador DON JOSE MANUEL DORREMOCHEA ARAMBURU y asistido por el letrado DON JAIME FERRANDO PUENTES ACERO, sobre resolución de contrato, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON PABLO QUECEDO ARACIL.
Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 41 de Madrid, en fecha 22 de febrero de 2007 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Desestimar la demanda interpuesta por Hostelería Pérez Baeza S.L., representada por la Procuradora Doña Lucía Sanchez Nieto, y absolver a la Comunidad de Propietarios del Edificio Industrial del DIRECCION000 y a la Agrupación de Industrias Cárnicas Madrileñas A.I.E., representadas por el procurador Don José Manuel de Dorremochea Aramburu, de las pretensiones formuladas contra ellas. Imponer a la la demandante las costas procesales".
Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte apelante HOSTELERIA PEREZ BAEZA, S.L., al que se opuso la parte apelada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL DIRECCION000 y LA AGRUPACIÓN DE INDUSTRIAS CARNICAS MADRILEÑAS A.I.E., y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.
La vista pública, celebrada el día 5 de marzo de 2008, tuvo lugar con la asistencia de las representaciones de las partes.
En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.
Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada.
El demandante se alza contra la sentencia de instancia oponiendo los motivos que, resumidamente, y sin perjuicio de remitirnos a su escrito de recurso, son los siguientes.
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- Por infracción del Art.1554 C. C. en relación al Art.27 L.A.U. de 1994, que contiene varios incumplimientos, suficientes para la resolucion del contrato de arrendamiento entre los litigantes
El primer incumplimiento denunciado es la mala situación de la cubierta del edificio, y las goteras constantes que sufre la cafetería del recurrente. Está acreditado que las goteras existieron, y existen por culpa de la mala impermeabilización de la cubierta, y ese defecto es responsabilidad del arrendador.
En el Juicio entre Ferrovial Agroman S.A. y el arrendador quedó demostrado que el origen de todos los males era la estanqueidad de la cubierta, y esa situación persiste. La empresa Proser ingenieros, que realiza el mantenimiento de su sistema de aire acondicionado, no pudo realizar el mantenimiento del mes de septiembre de 2001 porque el diferencial había saltado por causa de la humedad. El arquitecto Sr. Narciso afirma que las goteras se deben a la incorrecta ejecucion de la cubierta del edificio, en zonas de sumideros y canalones de recogidas de aguas pluviales, con pendientes insuficientes en las cubiertas planas, así como la falta de limpieza de cubiertas y canalones, aunque no ha podido comprobar el estado de impermeabilización.
El Sr. Víctor mantiene que las bajantes son insuficientes en relación al número de metros cuadrados de las terrazas, lo que provoca que el agua se embalse en las cubiertas, y se filtre inundando almacenes y salones de la cafetería.
Por su parte la empresa Anzar Técnicos, afirma que en el momento de su intervención han verificado que las humedades proceden de las cubiertas del inmueble, observando que existe en la cubierta una estructura metálica donde se anclan las torres de refrigeración del complejo industrial, que poseen fugas que afectan al local arrendado y grietas por posible asentamiento del inmueble, no descartando fisuras en el sumidero de la terraza
El segundo incumplimiento denunciado, relativo a temperaturas anormales también es imputable al arrendador, pues el edifico no se ha construido siguiendo las prescripciones de las normas técnicas en la materia y en concreto la NBE-CT- 79 sobre aislamientos y trasferencias térmicas que es aplicable a todas las instalaciones de nueva planta.
El tercer incumplimiento es el relativo a los olores a amoniaco que no se han subsanado en absoluto.
El cuarto incumplimiento es el relativo a la imposibilidad de utilización de la terraza superior, alegando que la prohibición de uso viene avalada por orden de la inspección veterinaria según acta de 12 de julio de 2002. La razón de la prohibición es el agua que cae procedente de las torres de refrigeración situadas encima; es decir la ubicación de la terraza contradice el Rdtº 856/03 relativo a la prevención y control de la legionelosis
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- Se ampara en la infracción de los Arts. 1255 y 1256 C. C. en relación con la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, que consagra el pacto de exclusiva de los servicios de restauración y cafetería, que impide la instalación de maquinas expendedoras de bebidas y alimentos, cuando la realidad es que hay instalada una maquina de ese tipo en el establecimiento mayorista denominado "Casa de la Carne".
En el resto de sus alegaciones, mantiene la pretensión de resolucion, e indemnización de los perjuicios sufridos.
Para situar el debate debemos hacer relación a la ubicación del local de negocio litigioso, y recordar la noción de habitabilidad, matizada por la forma de entrega del local.
El local esta situado en el complejo de los mercados centrales de Madrid, conocidos como Merca Madrid, y dentro del sector de naves dedicadas al Mercado de la Carne. Tal mercado tiene una superficie construida de 38.293,42 m2, de la que 636.96 m2 corresponden al local litigioso, lo que supone un 1, 66% de la superficie construida. Su ubicación precisa es muy próxima a la autopista de circunvalación de Madrid M-40, bajo las torres de refrigeración y evaporación del sistema de frío de ese mercado, y colindante con los patios de ventilación de la sala de maquinas situada en los sótanos. Se compone de dos plantas e incluye la terraza superior casi en la vertical de dichas torres,
El contrato que nos ocupa lleva fecha de 9-4-1999, novado por otro de 22 de julio del mismo año, sin más consecuencias sobre el principal que la modificación de la fecha de comienzo de las actividades, que tendrían lugar el 1-9-1999, fecha que viene a coincidir con las de inicio del Mercado de la Carne.
Es el resultado de un concurso publico para la adjudicación de los servicios de cafetería y restauración en el Mercado de la Carne, en el que el local, su ubicación, situación física, y sus condiciones eran conocidos por el actor con anterioridad a su firma, y se entregaba en planta diáfana es decir; sin ningún tipo de revestimientos ni equipamientos; en basto y con solo las acometidas generales de agua, energía, y desagues.
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