SAP Cádiz 186/2008, 5 de Mayo de 2008
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 186/2008 |
| Fecha | 05 Mayo 2008 |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE CADIZ
SECCION SEGUNDA
S E N T E N C I A 186/08
Ilustrísimos Señores:
PRESIDENTE
Manuel de la Hera Oca
MAGISTRADOS
Margarita Alvarez Ossorio Benítez
Antonio Marín Fernández
JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 1 DE SAN FERNANDO
JUICIO ORDINARIO Nº 729/2005
ROLLO DE SALA Nº 113/2008
En Cádiz a 5 de mayo de 2008.
La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cádiz, integrada por los Ilmos. Srs. reseñados al margen, ha visto el Rollo de apelación de la referencia, formado para ver y fallar la formulada contra la sentencia dictada por el citado Juzgado de Primera Instancia y en el Juicio Ordinario que se ha dicho.
En concepto de apelante ha comparecido la Pdora. Sra. Conde Mata en nombre y representación de Arcadio, quien lo hizo bajo la dirección jurídica de la Letrado Sra. Gómez Paredes.
Como apelado ha comparecido el Pdor. Sr. Funes Fernández en nombre y representación de Rosa, quien lo hizo bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. Funes Toledo.
Ha sido Ponente el Magistrado Sr. Antonio Marín Fernández, conforme al turno establecido.
Formulado recurso de apelación ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de los de San Fernando por la parte antes citada contra la sentencia dictada el día 26/noviembre/2007 por el meritado Juzgado en el procedimiento civil nº 729/2005, se sustanció el mismo ante el referido Juzgado. La parte apelante formalizó su recurso en los términos previsto en Ley de Enjuiciamiento Civil y la apelada, por su parte, se opuso instando la confirmación de la resolución recurrida, remitiéndose seguidamente los autos a esta Audiencia para la resolución de la apelación.
Una vez recibidas las actuaciones en la Audiencia Provincial, se turnaron a esta Sección, acordándose la formación del oportuno Rollo para conocer del recurso y la designación de Ponente. Reunida la Sala al efecto en el día de hoy, quedó votada la sentencia acordándose el Fallo que se expresará.
El recurso debe ser parcialmente estimado.
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DETERMINACION DE LA RENTA DEBIDA. Pretendemos dar respuesta en este epígrafe a las alegaciones 1ª y 2ª del escrito de recurso. Respecto de la primera no hay duda que debe darse lugar a la rectificación del error de cuenta padecido por la Juez a quo y, en su consecuencia, al propio recurso en éste punto. Efectivamente, suscrito el contrato de arrendamiento litigioso por un año el día 1/septiembre/2004, es obvio que -una vez que el arrendatario renunció a su prórroga- quedaba extinguido por la llegada del término contractual en el mes de agosto de 2005. Siendo ello así, las rentas adeudadas eran cinco que se correspondían a los meses de abril a agosto del año 2005. Así lo entendió la Juez de 1ª Instancia, aunque al resolver sobre el particular aceptó indebidamente el cálculo que la actora efectuaba en su demanda, también de forma equivocada, de tal forma que computó por éste concepto la suma de 2.704,46 euros, cuando la correcta era la de 2.353,80 euros que, como queda dicho, se corresponden con cinco mensualidades de renta. Así, por lo demás, lo ha entendido también la representación letrada de la apelada al contestar al recurso.
Creemos, sin embargo, que tal suma sí es de abono. El desistimiento unilateral del arrendatario durante el plazo inicial de vigencia del contrato habilita al arrendador para reclamar el íntegro cumplimiento de su obligación. Damos al respecto por reproducida la clarificadora exposición contenida en la sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia de fecha 29/noviembre/2005 citada por la parte demandada en su escrito de contestación, a cuyo tenor. " Sobre la posibilidad de desistimiento unilateral del arrendatario es constante la jurisprudencia menor ( SSAP de Barcelona (13ª) de 21 de diciembre de 2004, Madrid (12ª) de 25 de noviembre de 2004 ó Murcia (3ª) de 8 de octubre de 2003, entre otras) al señalar que el arrendatario carece de esta facultad de desistir por su propia voluntad antes del vencimiento pactado. Ni de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ni del Código Civil se puede obtener una conclusión distinta. En relación al texto especial, el desistimiento por parte del arrendatario solo está previsto en el artículo 11 en los contratos de duración superior a cinco años, y una vez transcurridos los cinco primeros años del contrato. El plazo de duración será pactado libremente por las partes, de acuerdo con el artículo 9 LAU, presumiéndose celebrados por un año aquellos que no se hubiese determinado duración alguna. La duración del contrato se configura como un elemento esencial del contrato de arrendamiento, tal como lo define el artículo 1543 del Código Civil, y por tanto la terminación adelantada del mismo supone un incumplimiento de la obligación del arrendatario, que permite al arrendador, al amparo del artículo 27.1 LAU, exigir el cumplimiento de la obligación o la resolución del contrato. Las obligaciones derivadas de ese contrato para el arrendatario son, de conformidad con el artículo 1555 del Código Civil, el pago del arrendamiento y el uso de la cosa arrendada destinándola al uso pactado. Obviamente si el arrendatario renuncia al uso de la cosa al abandonar la vivienda, ello no implica que cese su obligación de pago de la renta pactada. Desde el punto de vista de la teoría general de los contratos, resulta evidente que al amparo de los artículos 1091, 1254, 1255 y 1258 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y obligan a su cumplimiento a ambas partes en los términos pactados, señalando además el artículo 1256 del Código Civil que el cumplimiento de un contrato no puede quedar al arbitrio de uno de los contratantes. De toda esta normativa se desprende sin género de duda que el arrendatario no puede desistir del contrato de arrendamiento por su propia voluntad y menos en el caso en el que no consta incumplimiento por parte del arrendador de sus obligaciones que permitiría amparar la resolución en el artículo 1124 del Código Civil . Tal incumplimiento, si es unilateral, genera derecho a la indemnización de daños y perjuicios con apoyo en los artículos 1101 del Código Civil y 27.1 LAU . La jurisprudencia menor ha venido interpretando como...
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