SAP Barcelona 383/2012, 20 de Junio de 2012
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 383/2012 |
| Fecha | 20 Junio 2012 |
SENTENCIA N. 383/2012
Barcelona, veinte de junio de dos mil doce
Audiencia Provincial de Barcelona, Sección Catorce
Magistrados:
Francisco Javier Pereda Gámez (Ponente)
Maria Dolors Montolio Serra
Iolanda López Morales
Rollo n.:813/2011
Juicio Ordinario n.: 789/2010
Procedencia: Juzgado de Primera Instancia n. 1 de Igualada
Objeto del juicio: incumplimiento de contrato de arrendamiento de negocio y reclamación de cantidades ( art. 1561 y 1101 C.c .)
Motivos del recurso: inaplicación de la jurisprudencia sobre desperfectos por uso normal, errónea valoración de la prueba e incongruencia en relación a la compensación
Apelante: Josefina
Abogado: J. A. Pacheco Cordero
Procurador: J. E. Ribas Ferré
Apelado: Alvaro
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RESUMEN DEL PLEITO DE PRIMERA INSTANCIA
El día 30 de julio de 2010 el Sr. Alvaro presentó demanda en la que solicitaba que se dicte sentencia por la que se declare que la demandada Josefina, como arrendataria de un negocio de bar, ha incumplido sus obligaciones contractuales y legales derivadas del contrato de arrendamiento de negocio que le ligaba con el actor y, en concreto, respecto a la obligación de pagar las rentas, de conservar y devolver todos los bienes objeto del arrendamiento en perfecto estado de uso y conservación al arrendador, de conservar en alta el suministro de agua y la línea telefónica y de devolver la licencia del establecimiento de bar firmando el cambio de nombre, por lo que es responsable civil de todos los daños y perjuicios causados. En su consecuencia, pide que se le condene a indemnizarle con el pago de 43.035'24 euros que, salvo error u omisión, es la suma de las rentas impagadas (6.909'50 euros), los daños y gastos según la valoración pericial del Ingeniero Sr. Cristobal (19.925'74 euros), la pérdida de la línea telefónica (1.000 euros) y el lucro cesante (15.200 euros por cuatro meses de abril a julio de 2010 de pérdida de beneficio del negocio). Subsidiariamente, para el supuesto de que no se estimaran algunos de los conceptos anteriores o se redujeran en sus importes a resultas de la prueba practicada pide que se le condene al pago de las cantidades y conceptos que por sentencia se estimaran procedentes. Y, por último, insta que se condene a la demandada al pago de las costas judiciales tanto en cuanto a la petición principal, como en la subsidiaria, por ser ambas supuestos de estimación total de la demanda.
Relata que en 1998 arrendó el bar, bajo fianza de 6.000 euros, y que el 15 de marzo de 2010, en situación de prórroga hasta el 31 de julio de 2011 y con una renta de 2.302 euros al mes, la demandada resolvió el contrato, con liquidación reconocida de deudas pendientes por 6.909,50 euros. Añade que el local quedó en muy mal estado y presenta facturas por 18.425,06 euros y valoración pericial, recibos de suministros, licencia de actividad y reclamación por lucro cesante. Defiende el derecho a retener la fianza.
La parte demandada contesta y alega que no resolvió unilateralmente el contrato, sino que hubo una extinción anticipada pactada. Niega deber cantidad alguna por rentas pendientes, que cuantifica en 5.758,50 euros y considera compensadas con la fianza. Niega los desperfectos (con apoyo en acta notarial), afirma que pagó las existencias y defiende un desgaste normal de los elementos y una amortización de los equipos, ya obsoletos, tras doce años de contrato (en especial, apartados 8.1, 8.2 y 8.4 de la pericial del Sr. Cristobal, referidos a tapizados, taburetes y otros gastos, en total 6.424,44 euros). Dice que no debe asumir los gastos de cambio de titularidad del negocio, licencia (acepta firmar el documento para cambio de nombre) y suministros, ni de reparación de maquinaria (justifica que funcionaba, según acta notarial). Acepta el coste de dos placas de silestone de las mesas (286,63 euros) y rechaza otras gastos. A continuación, expone las inversiones realizadas, por valor de 19.634,30 euros. Se opone, por último, al lucro cesante, porque el local no ha estado cerrado.
La sentencia recurrida, de fecha 31 de marzo de 2011, rechaza la imputación de la fianza al pago de rentas, por ser otra su finalidad (cubrir los eventuales daños) y acepta la reclamación de 2.861,83 euros (por adecuación del local al estado en que se encontraba), maquinaria y equipos, limpieza (1.120,42 euros), mobiliario y decoración (2.005,64 euros), equipos inventariados (455 euros) y licencias, permisos y contratos
(3.723,38 euros), en total 12.582,14 euros, pero rechaza los de alarma, reproductor de DVD, descalificador, teléfono, tapizado, equipo más moderno de música y consumibles. La juez concede 6.909,50 euros por las rentas adeudadas, más 1.674,50 de la parte de la renta del mes de marzo de 2010, pero rechaza el lucro cesante, por falta de prueba. En suma, estima parcialmente la demanda y condena a Josefina al pago de 19.491'64 euros a la actora y al pago de los intereses legales desde el 2 de agosto de 2010, fecha de interposición de la demanda, e impone a cada parte el pago de las costas procesales causadas y las comunes por mitad.
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CUESTIONES PLANTEADAS EN EL RECURSO DE APELACIÓN
El recurrente argumenta que los desperfectos derivados del uso normal de la finca nunca deben ser imputados al arrendatario. Defiende el mejor valor de la pericial del Sr. Guillermo, que visitó el local, frente a la del Sr. Cristobal, que valoró sobre facturas. Añade, en cuanto a los gastos de adecuación del local
(2.861,83 euros), que corresponde al arrendador la reparación de cornisa, grietas y pintado, que la reparación de falso techo, sustitución de zócalo e inodoro no se prueban y que la sustitución de cristal laminado y baja tensión fueron exigidos por el Ayuntamiento.
Sobre maquinaria y equipos (4.366,06 euros), en concreto, máquina de café, botellero, máquina de cubitos de hielo y extractor, dice que el Sr. Lucio, que elaboró un listado, no es técnico y el Sr. Cristobal no visitó el local y que no hay factura real que acredite el daño (sólo es proforma). Sobre tapajuntas, griferías e inodoro afirma que el Sr. Guillermo y Electrotek acreditan su funcionamiento. Niega deber una pantalla de plasma nueva (572,41 euros) y los gastos de luces halógenas y de emergencia, por derivar de desgaste o de inspección municipal. Rechaza pagar taburetes nuevos (los viejos existen), aunque acepta pagar la diferencia de precio y, de todo el apartado 8.4 del informe del Sr. Cristobal, 2.804,32 euros, y también acepta pagar las partidas 8.5 y 8.6. De la partida 8.7, dice que el actor renunció en juicio al mantenimiento de BT (140 euros) y que no debe pagar los permisos derivados de no haberle requerido para el cambio de nombre (1.287,11 + 980,96 + 287,33), ni los gastos normales de inspección y estudio para cambio de nombre (177,98 + 850 euros). Reclama de forma subsidiaria sucesivas cuantificaciones, la menor de 3.199,32 euros. Reitera que hizo inversiones y mejoras, de lo que nada dice la sentencia, y reclama que se compense la fianza en los daños y perjuicios, pues la sentencia incurre en incongruencia omisiva.
El apelado se opone y defiende la sentencia. Dice que los presupuestos y facturas se hacen a la vista de los daños y el perito, con ellas y las fotos, puede valorar y lo hace con depreciación. Sostiene que no hay deterioro por el paso del tiempo, sino daños, y rechaza una por una las partidas impugnadas. Destaca que la demanda se negó a firmar el cambio de nombre y afirma que Don. Lucio es un perito práctico. Cree debida la pantalla de plasma (no es mejora y es más barata que una pantalla de video), afirma que las halógenas tenían las baterías agotadas y que ha comprado los taburetes y los viejos no valen nada. Reclama los gastos de legalización, por no haberse avenido la demandada a...
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