SAP Barcelona 372/2012, 19 de Junio de 2012
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 372/2012 |
| Fecha | 19 Junio 2012 |
AUDIENCIA PROVINCIAL
DE
BARCELONA
SECCION DECIMOTERCERA
ROLLO Nº 594/2011-4ª
PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 484/2010
JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 2 BARCELONA
S E N T E N C I A N ú m. 372/2012
Ilmos. Sres.
D. JOAN CREMADES MORANT
Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN
Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE
D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL
En la ciudad de Barcelona, a 19 de junio de 2012.
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 484/2010 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 2 Barcelona, a instancia de Dª. Mónica, contra Dª. Carmen, los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 24 de febrero de 2011 por el/la Juez del expresado Juzgado.
La parte dispositiva de la Sentencia apelada, es del tenor literal siguiente:
"FALLO: DESESTIMAR la demanda formulada en su día por la Procuradora Sra. Serrat, en nombre y representación de Doña Mónica, contra Doña Carmen, ABSOLVIENDO a ésta última de todas las pretensiones frente a ella formuladas en este pleito e imponiendo a la parte actora el pago de las costas procesales causadas en el mismo."
Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.
Se señaló para votación y fallo el día 5 de junio de 2012.
En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.
VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT.
La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que: a) al amparo del art. 1124 CC (por concurrir una limitación del dimonio derivada de la calificación urbanística al estar el inmueble comprado fuera de ordenación, omitida por la vendedora), se resuelva el contrato privado de promesa de venta con entrega de arras penitenciales de 5.12.2008 celebrado entre Dª Mónica (actora) y Dª Carmen (demandada), condenando a ésta a devolver las cantidades entregadas por aquella (38.000 #) más otro tanto, al amparo del art. 1454 CC ; b) subsidiariamente (de considerar que no concurre incumplimiento, recíproca restitución de las prestaciones percibidas), se condene a la demandada a la restitución de los 38.000 #, más los intereses desde el requerimiento notarial o, subsidiariamente, desde la interpelación judicial; c) subsidiariamente, se declare la rescisión del contrato con indemnización de daños y perjuicios, al amparo de la Ley del Suelo (art. 19.2 y 3 y 22.3 RDLeg 2/2008 de 20 junio, reintegrando a la actora la suma entregada en concepto de arras con los intereses antedichos; d) subsidiariamente se acuerde la "nulidad o anulabilidad" del contrato de promese de venta por concurrir error en las cualidades esenciales del contrato, con restitución de la suma entregada y los intereses antedichos. A dicha pretensión se opuso la demandada en base a que (1) tras la reserva las partes no celebraron una promesa de compraventa, sino una compraventa perfecta con arras penitenciales, (2) la actora dispuso con anterioridad a la firma del documento privado de compraventa de un plazo razonable para verificar la realidad registral y urbanística de la vivienda, (3) cuestiona las consideraciones del informe de tasación a efectos de la garantía hiporecaria, en el que también se dice que se construyó de acuerdo con una normativa anterior (la finca preexiste al Plan General Metropolitano), y además, no le fue notificado al constituir por su parte hipoteca (lo desconocía), en la que podía subrogarse la actora (lo que fue rechazado por la actora que optó por ir a otra oficina de la misma entidad), y se han constituido varias sobre viviendas ubicadas en el mismo inmueble, sin que pueda sostenerse la inadmisibilidad de la vivienda como garantía hipotecaria, (4) consecuentemente, no procede la resolución por incumplimiento de la obligación de entrega, ni tampoco la rescisión por infracción de la Ley del Suelo, ni la anulabilidad por error en el consentimiento, dando a la actora por desistida.
La sentencia de instancia, exhaustivamente motivada (partiendo de que se trata de un contrato de compraventa perfecto, y de que no consta incumplimiento resolutorio, ni infracción de la Ley del Suelo ni error afectante al conceptimiento), desestima la demanda, con imposición a la actora de las costas causadas. Frente a dicha resolución se alza la actora en el sentido de que (1) el contrato que ligaba a las partes era un contrato preparatorio de compraventa, lo que deriva de sus propios términos; (2) la afección urbanística es causa resolutoria del contrato de promesa de venta (se trataría de un objeto "distinto" del inicialmente pactado), en tanto frustra las legítimas expectativas de la actora, legitimándola para la resolución del contrato; (3) se reitera asimismo, de un lado, la petición subsidiaria de rescisión "por no constar en el contrato la afección/ limitación urbanística", considerando de aplicación la Ley del Suelo, y de otro, el error del consentimiento. Con ello, el debate queda planteado en los mismos términos que en la instancia, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio.
Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados:
1) La realidad del contrato de 5.12.2008 por el que la demandada se compromete a vender y la actora a comprar, la vivienda sita en la República Argentina, 228, 2º, 1ª de Barcelona, por la suma de 360.000 #, de los que 3000 se entregaron en 28.11.2008 a cuenta en concepro de "reserva", otros 35.000 en el acto (cuyos importes se consideran como entrega a cuenta del total precio y en concepto de ARRAS, a los efectos previstos en el art. 1454 CC ..." ) y el resto, de 322.000 en el momento de efectuar la escritura pública de compraventa, pactándose como plazo máximo para su formalización el 15.1.2009, si bien, "si por cualquier circunstancia ajena a la parte compradora, no se pudiera formalizar ...antes...quedaría prorrogado hasta el
31.1.2009" (f. 54 y ss, en relación con el hecho 4º de la contestación); dicho inmueble ya estaba gravado con hipoteca (en la que podía subrogarse - f. 257 - o cancelarla antes de la escritura; en la tasación, ), y se vendía libre de cargas y gravámenes.
2) En el momento de su adquisición por la demandada, a efectos de obtener crédito hipotecario ante la Caixa, ya la entidad TASACIONES INMOBILIARIAS SA, y a pesar de constatarse que "no compleix Normativa....però es va construir d'acord amb una normativa anterior", sin reflejarse la limitación urbanística a que se aludirá (f. 180 y ss) efectuó la tasación en 28.12.2001, siendo concedido el préstamo (f. 204 y ss en relación con la testifical de su autor, Sr. Lucio, en el sentido de que la única trascendencia de tal calificación se da en el caso de que el inmueble se derribara y se pretendiera construir un nuevo edificio, el cual sí habría de someterse a la nueva normativa, pero carecía de relevancia a efectos hipotecarios).
3) Para la financiación del precio, la actora gestionó la concesión de un préstamo con garantía hipotecaria con La Caixa, sin que conste que lo hiciera con otras entidades, constando con tal finalidad como tasación, confeccionada en 10.12.2008, la suma de 307.700 # (f. 59 y ss), en cuyo informe, como "advertencias generales" se hace constar...
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