SAP Valencia, 23 de Enero de 2012
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 23 Enero 2012 |
ROLLO DE APELACION 2011-0714
SENTENCIA Nº
ILUSTRISIMOS SEÑORES
PRESIDENTE
Don Vicente Ortega LLorca
MAGISTRADOS
Doña María Mestre Ramos
Don José Francisco Lara Romero
En la ciudad de Valencia a veintitrés de enero del año dos mil doce.
La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los Iltmos. Sres. Magistrados anotados al margen, siendo ponente María Mestre Ramos, ha visto el presente recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 9 de mayo de 2011 en AUTOS DE PROCESO ORDINARIO 1592-2011 tramitados por el Juzgado de Primera Instancia Tres de los de Valencia .
Han sido parte en el recurso, como APELANTE-DEMANDANTE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO CALLE DIRECCION000 NUMERO NUM000 representada por doña Mª Lourdes Pérez Asensio Procuradora de los Tribunales asistido de don Isidoro Gimeno Bustos Letrado como APELADA-DEMANDADA DON Justo representada por doña Mª Dolores Jordá Albiñana Procuradora de los Tribunales asistido de don Juan José Payá Serer Letrado.
La Sentencia de fecha 9 de mayo de 2011 contiene el siguiente Fallo.
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Que estimando parcialmente la demanda inicial formulada por COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO SITO EN DIRECCION000, NÚM. NUM000, DE VALENCIA, representado/a por el/la Procurador/a de los Tribunales D./D.ª Mª Lourdes Pérez Asensio, contra DON Justo, representado/a por el/ la Procurador/a D./D.ª Mª Dolores Jordá Albiñana, debo:
1) condenar y condeno a Justo a abonar a la Comunidad de Propietarios la cantidad de 7.392'36 euros.
2) sin hacer expresa imposición de las costas causadas.
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Que estimando parcialmente la presente demanda de reconvención formulada por DON Justo
, representado/a por el/la Procurador/a D./D.ª Mª Dolores Jordá Albiñana, contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO SITO EN DIRECCION000, NÚM. NUM000, DE VALENCIA, representado/ a por el/la Procurador/a de los Tribunales D./D.ª Mª Lourdes Pérez Asensio, debo:
1) condenar y condeno a la Comunidad de Propietarios citada a abonar a Justo la cantidad de 9.616'99 euros.
3) en cuanto a las costas cada parte abonará las causadas a su instancia y las comunes por mitad. C) Y debo declarar y declaro la compensación judicial, en la cantidad concurrente, entre la suma de
9.616'99 euros que la Comunidad ha de pagar a Justo, en concepto de la indemnización de daños y perjuicios, y la cantidad de 7.392'36 euros que éste ha de abonar a aquella, de forma que la Comunidad deberá abonar al Sr. Justo la cantidad de 2.224'63 euros, cantidad que devengará el interés legal incrementado en dos puntos desde la fecha de esta resolución hasta su completo pago."
La Sentencia dictada estableció en presente procedimiento deben resolverse las cuestiones planteadas en dos procesos que se acumulan como consecuencia de la demanda de reconvención; el primero de ellos, la demanda inicial, se plantea por una Comunidad de Propietarios en reclamación de responsabilidad civil profesional contra quien fuera administrador de la comunidad, exigiéndole como indemnización por los perjuicios que ocasionados la cantidad de 27.343'91 #, y ello después de reconocer la existencia de una deuda de la comunidad con el administrador por importe de 9 .616'99 # (en el fundamento de derecho VII se dice que la cuantía de la reclamación es la diferencia entre los perjuicios irrogados a la comunidad con el importe pendiente de pago al administrador hasta su cese); en el segundo, la demanda de reconvención, el administrador reclama a la Comunidad
de Propietarios las cantidades que en su día pagó, con sus propios fondos, por cuenta de la comunidad de propietarios ("gastos atendidos", dice en su liquidación), y que no le han sido reembolsadas, por un importe total de 13.878'16 euros.
Se desestima la falta de legitimación activa de la comunidad, por falta de acuerdo de la Junta autorizando la interposición de la demanda y la excepción de prescripción.
Para conocer del fondo del asunto, estimo conveniente alterar el orden con que las partes plantean las cuestiones litigiosas y examinar en primer lugar la pretensión que constituye el objeto de la reconvención. En la demanda reconvencional la petición de condena al pago de una cantidad de dinero se funda en la existencia de una deuda de la comunidad frente al administrador; en la demanda inicial la petición de condena al pago de cantidad dineraria tiene en cuenta también la existencia de esa deuda de la comunidad. Que la Comunidad debe dinero al administrador es algo en lo que coinciden ambas partes y, por ello, el tribunal no puede desconocer ese hecho; en lo que las partes discrepan es en la cuantía de la deuda, pues la Comunidad sólo reconoce deber 9.616'99 # y no los 13.878'16 # que reclama el Sr. Justo .
Y tras examinar la prueba practicada, especialmente el informe pericial acompañado con la contestación a la reconvención (dando por reproducido su contenido), cuyo autor, Alejo, manifiesta que emite su dictamen partiendo de la documentación que le facilita la Comunidad, pero esa documentación es precisamente la que a ella le entrega el propio administrador, se concluye que existe "un saldo definitivo y favorable al Sr. Justo de 9.616'99 #, porque no procede incluir las tres partidas relativas a entresuelos, puerta 12 y puerta 15, por las razones que indica el perito, a lo que se añade que en la audiencia previa la representación del demandado inicial admitió lo relativo a la no inclusión de la partida de entresuelo.
Fijadas las consideraciones legales ( LPH art. 13.1, 13-6 )y jurídicas y jurisprudenciales respecto a la relación jurídica que une que une al administrador de fincas con la comunidad de propietarios.
En relación con el grado de responsabilidad del administrador diremos que las obligaciones del Administrador se establecen en el art. 20, LPH . Mencionar la
Sobre la responsabilidad profesional del Administrador dice la SAP de Valencia, Sec. 6ª, de 10 de julio de 2009, Pte: Ferragut Pérez.
No cabe duda que en el caso presente el Sr. Justo incumplió su obligación en el momento de la entrega de la documentación para darle traspaso al nuevo Administrador, lo que condujo a la imposibilidad de que los propietarios tuviesen a su disposición dicha documentación con el consiguiente perjuicio para la comunidad, por lo que probados los daños el administrador será responsable de los daños y perjuicios ocasionados.
Sobre esta obligación dice la SAP de Alicante, Sec. 5ª, de 6 de octubre de 2004, Pte: Pérez Serra.
El Sr. Justo incumplió claramente esa obligación como evidencia el hecho de que la Comunidad tuvo que requerirle notarialmente para que devolviera la documentación que tenía en su poder (docs. 1 a 3 de la demanda: actas notariales de requerimiento y de depósito de la documentación); y ni aun así el Sr. Justo devolvió a la Comunidad toda la documentación de ésta que obraba en su poder, prueba de ello es que al contestar a la demanda todavía aporta "como documento nº 2 el acta del 25 de junio del año 2005". SAP de Málaga, Sec. 6ª, de 9 de enero de 2006, Pte: Suárez-Bárcena Florencio Además, y en la medida en que el administrador también actuaba como secretario de la comunidad, también incumplió el Sr. Justo las obligaciones relativas a la llevanza del libro de actas, a la redacción de las actas de las juntas y a la firma de dichas actas, tal y como prescribe el art. 19, LPH, pues entre las obligaciones que debe cumplir el administrador cuando actúa como secretario, se encuentran las de levantar acta, certificar acuerdos y guardar la documentación, como evidencia el contenido del libro de actas aportado en relación con la declaración testifical de los Sres. Clemente, diciendo que hasta 2006 no vio ningún acta de junta pese a que este testigo fue presidente de la comunidad, y los testigos Sr. Herminio y Sr. Patricio manifestando que no recibían ningún acta de las juntas (sin que se dé crédito al testigo Sr. Luis Manuel ya que éste ha reconocido su amistad con el administrador demandado).
Se ha hecho referencia a los anteriores incumplimientos porque tales hechos han sido alegados en la demanda y han sido también objeto de debate, pero las cantidades reclamadas como indemnización en la demanda no guardan relación con esos incumplimientos sino, como dice la demanda en el fundamento de derecho IV, con el incumplimiento de la obligación de preparación, presentación y ejecución de gastos e ingresos. Por ello, pese a la constancia de tales incumplimientos no puede establecerse indemnización alguno a favor de la Comunidad pues nada se pide por ello.
Corresponde al administrador la ejecución de los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes, de acuerdo con el apartado d) del art. 20, LPH, respecto a los cuales el Administrador deberá cumplir los acuerdos de la Junta.
En materia de responsabilidad del administrador por los perjuicios ocasionados en esta materia, la jurisprudencia menor ha declarado la responsabilidad del Administrador frente a la comunidad en diferentes supuestos.
Pasando a analizar las distintas partidas que integran la indemnización pretendida por la Comunidad demandante:
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- Del doc. 18, y de la existencia de dicho no se aprecia en qué medida incumplió el administrador la obligación relativa a pagos y cobros, por lo que la petición de indemnización por este concepto se desestima.
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- Pago por reparación de telefonía: no se estima acreditado que pagase dos veces el administrador, pues, aunque pueda faltar una factura, se fecha en días consecutivos y el testigo Sr. Ildefonso, portero de la comunidad, declara que pudieron acudir en dos ocasiones a reparar.
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- Recargo de 449'86 # por seguros sociales de 2001, pagados en 2002: constituyen un...
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