SAP Huelva 216/2007, 27 de Noviembre de 2007
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 216/2007 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Huelva, seccion 2 (civil) |
| Fecha | 27 Noviembre 2007 |
216/2007
AUDIENCIA PROVINCIAL
SECCIÓN SEGUNDA
HUELVA
Rollo número 236/07
Juicio Verbal 92/07
Juzgado de Primera Instancia número 1 de Aracena.
SENTENCIA 216
Iltmos. Sres.:
Presidente:
D. FRANCISCO JOSÉ MARTÍN MAZUELOS.
Magistrados:
D. FLORENTINO GREGORIO RUIZ YAMUZA.
D. ANDRÉS BODEGA DE VAL.
En la ciudad de Huelva, a 27 de noviembre de 2007.
La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Huelva, compuesta por los Iltmos. Sres. Magistrados anotados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio verbal 92/07 seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Aracena, en virtud de recurso de apelación interpuesto por el procurador Sr. Nogales García contra sentencia dictada el 25.07.07.
Se aceptan, y dan por reproducidos, los correspondientes de la sentencia apelada.
Por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Aracena, en juicio verbal 92/07 se dictó sentencia el 25.07.07 cuya parte dispositiva establece:
"Que estimando parcialmente la demanda formulada por el Procurador D. Manuel Nogales García en nombre y representación de Dª. Leonor contra D. Jose Pedro y D. Pedro Enrique, debo CONDENAR Y CONDENO a D. Jose Pedro a abonar a la actora la cantidad de MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y DOS EUROS CON SETENTA Y CINCO CÉNTIMOS (1.652,75 €), la cual devengará los intereses descritos en el fundamento jurídico sexto de esta resolución, y debo ABSOLVER Y ABSUELVO a D. Pedro Enrique de todas las pretensiones ejercitadas de contrario, sin que haya lugar al desahucio pretendido en la demanda, todo ello sin expresa condena en costas a ninguna de las partes litigantes."
Contra dicha sentencia se interpuso por la representación de la actora, Dª. Leonor, recurso de apelación con fecha 09.10.07, al que se opusieron los demandados, D. Jose Pedro y D. Pedro Enrique, mediante escrito de 29.10.07.
Remitidos los autos a esta Audiencia Provincial, se formó el oportuno rollo, habiendo tenido lugar la deliberación y voto el 20.11.07, correspondiendo la ponencia al Iltmo. Sr. D. FLORENTINO GREGORIO RUIZ YAMUZA, quien expresa el parecer de la Sala.
En la tramitación del presente recurso se han observado las formalidades legales.
Sentencia de primera instancia y motivos de recurso.
La actora solicitaba en su demanda que se declarase el resuelto el arrendamiento de local de negocio que suscribieran el 01.03.01 la propia demandante y D. Joaquín, relación locativa en el que luego se subrogó de manera automática y obligatoria, en virtud del clausulado del contrato, D. Jose Pedro, ocupando la posición del primitivo arrendatario.
Como causa de resolución contractual se alegaba la falta de pago de las rentas debidas desde junio a noviembre de 2006, por un importe total de 1.652'75 €, cantidad cuyo pago se reclamaba tanto a D. Jose Pedro como a D. Pedro Enrique, actual arrendatario en virtud de cesión operada el primero de noviembre de 2006.
Estos pedimentos fueron parcialmente acogidos en primera instancia, considerando la Sra. Juez a quo que lo se pactó entre D. Jose Pedro y D. Pedro Enrique no fue una subrogación sino una cesión del contrato de arrendamiento, no pudiendo quedar D. Pedro Enrique obligado por al pago de rentas atrasadas toda vez que no tenía conocimiento de tales adeudos precedentes a su asunción del negocio, momento tras el cual ha venido pagando la renta puntualmente. En consecuencia se condena únicamente a D. Jose Pedro al pago de la renta adeudada.
Por la apelante, se reiteran en la alzada los términos en que ya se planteara el contencioso así como los razonamientos empleados en apoyo de los mismos, solicitando una íntegra estimación de sus pretensiones, haciéndose especial hincapié en la existencia de un subarriendo ( expresamente prohibido en el contrato de arrendamiento ) al que se ha pretendido dar externa y simuladamente la forma de cesión contractual.
La parte apelada, solicita la completa confirmación de la sentencia recurrida.
Hechos probados.
La Sala, como base para ulteriores pronunciamientos, y de conformidad con lo dispuesto en el art. 209.2ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil, declara como probados los siguientes hechos:
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El 01.03.01, Dª. Leonor alquiló a D. Joaquín un local de negocio sito en la calle Tío Máximo s/n de Galaroza. Dicho local fue destinado a actividad hostelera bajo la denominación de " Bar Restaurante las Salinas "
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Con fecha 25.08.04 se produjo una subrogación automática y obligatoria, conforme a la cláusula décima del mencionado contrato, por la que D. Jose Pedro sucedió al primitivo arrendatario en su posición contractual.
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El 01.11.06 se firmó entre D. Jose Pedro y D. Pedro Enrique un contrato por el cual se cedía al segundo de ellos la explotación hostelera radicada en el local arrendado. En el texto de este contrato se hacía mención a que todas las rentas se encontraban abonadas.
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El 06.11.06, la asesoría Al-Jaroza participa a la propietaria la cesión efectuada y la nueva renta mensual a pagar, por aplicación del art. 32.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, ascendente a 345' 38 € descontada la parte que corresponde al Impuesto Sobre el Valor Añadido.
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Desde noviembre de 2006 hasta abril del mismo año se ingresan en la cuenta de la actora las mensualidades actualizadas, realizándose los abonos por D. Jose Pedro.
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El mimso día de la vista celebrada en este juicio se ingresó en la cuenta del Juzgado por D. Jose Pedro la suma reclamada.
Fondo del asunto.
Una vez fijados los hechos básicos sobre los que versa el contencioso, con exclusión de aquellos otros periféricos o complementarios que, en caso de tener trascendencia o relevancia en relación con el litigio, se referirán y analizarán a lo largo de este considerando. Realizaremos el estudio de las numerosas cuestiones que se plantean en el recurso, abordándolas de forma separada:
3.1/ Cesión/subrogación. Parece ser que uno de los puntos más controvertidos del pleito es la calificación jurídica del negocio realizado entre D. Jose Pedro y D. Pedro Enrique. Dedica a este punto la sentencia de instancia buena parte de su contenido, para arribar a la conclusión de que estamos ante una cesión de contrato y no ante un subarriendo.
La importancia de distinguir ambas figuras es indudable, porque las mismas difieren notablemente en su estructura jurídica, contenido y conjunto de derechos y obligaciones a que dan lugar; pero fundamentalmente tiene sentido distinguir entre los dos tipos contractuales porque mientras que la cesión está expresamente permitida por el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el subarriendo en este caso se encuentra también específicamente prohibido en la estipulación novena del contrato de arrendamiento del local de negocio.
En este contexto ( además de otras consecuencias accesorias a las que se hará mención a lo largo de los fundamentos de derecho por guardar relación con el núcleo de la controversia, que es el pago de la renta y la persona obligada a realizarlo ) la demanda sitúa esta concreta cuestión en la periferia del litigio pero no hace de ella la piedra angular de su reclamación. Es decir, siendo cierto que parece traslucirse del texto de la demanda, y aun del recurso, que lo realmente convenido entre los Sres. Jose Pedro y Pedro Enrique es un subarriendo y no una cesión, éste no es el leit motiv de la pretensión de la actora.
No se solicita la resolución contractual por subarriendo inconsentido, sino por falta de pago de la renta y este matiz, que no puede en modo alguno ser pasado por alto, nos obliga a realizar una determinada aproximación al contencioso que no puede adentrase en aspectos no abarcados por la rogación. Las acciones que derivarían de ambos tipos de incumplimiento contractual estarían amparadas por diferentes epígrafes de la Ley de Arrendamientos Urbanos ( art. 27.2. a ) y c) respectivamente ) e incluso habrían de tramitarse conforme a modelos procesales diferentes. La resolución por falta de pago, la efectivamente empeñada, conforme a las normas del juicio verbal y la de resolución por otra causa, siguiendo el cauce del juicio ordinario, por disponerlo así los arts. 250.1.1º y 249.1. 6º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Por lo tanto no resultan pretensiones intercambiables ni homogéneas, de suerte que hemos de estar al petitum de la demanda que, en coherencia con el texto de la misma aunque éste sugiere también la existencia de un subarriendo parece optar en definitiva por admitir la cesión, solicita la resolución por falta de pago de la renta. De lo anterior se sigue que la Sala ha de partir de la hipótesis de que lo verificado el 01.11.06 fue una cesión contractual.
3.2/ De la naturaleza jurídica de la cesión. Partiendo de la premisa consignada en el epígrafe anterior, es decir que nos encontramos ante una genuina cesión contractual, convendría hacer un somero apunte acerca de la naturaleza jurídica y efectos de tal negocio.
Frente al subarriendo, que implica un nuevo contrato de arrendamiento celebrado entre el arrendatario y el subarrendatario que viene a sumarse a la primitiva locación, la cesión significa únicamente el traspaso que hace de sus derechos y obligaciones el arrendatario.
Esta posibilidad de ceder encontró inicialmente ciertos obstáculos en la doctrina en base al art. 1257 del Código Civil a cuyo tenor los contratos sólo producen efectos entre las partes que los otorgan y sus herederos, y específicamente en la normativa arrendaticia en el art. 1550 del Código Civil que no autoriza el subarriendo sino dejando subsistente la responsabilidad del arrendatario frente al arrendador, de donde podía desprenderse que la cesión había de ser admitida con esta misma salvedad. Posteriormente, la...
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