SAP Madrid 66/2012, 29 de Marzo de 2012
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 66/2012 |
| Fecha | 29 Marzo 2012 |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 21 BIS
MADRID
SENTENCIA: 00066/2012
1280A
C/ FERRAZ, 41
Tfno.: Fax:
N.I.G. 28000 1 2100022 /2012
Rollo: RECURSO DE APELACION 366 /2010
Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 19 /2009
Órgano Procedencia: JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 5 de PARLA
Ponente: Ilmo. Sr. D. José Ignacio Zarzuelo Descalzo
De: Adelina
Procurador: SILVIA DE LA FUENTE BRAVO
Contra: Pedro Jesús
Procurador: JULIAN CABALLERO AGUADO
SENTENCIA
MAGISTRADOS Ilmos Sres.:
D. JOSÉ LUIS RODRÍGUEZ GRECIANO
D. RAFAEL CARNICERO GIMÉNEZ DE AZCÁRATE
D. José Ignacio Zarzuelo Descalzo
En MADRID, a veintinueve de Marzo de dos mil doce. La Sección Vigésimoprimera Bis de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario 19/2009, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Parla, seguidos entre partes, de una, como apelante Doña. Adelina, y de otra, como apelado D. Pedro Jesús .
VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. José Ignacio Zarzuelo Descalzo.
La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.
Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Parla, en fecha 22 de enero de 2010, se dictó sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que ESTIMANDO la demanda presentada por el Procurador Sr. Caballero Aguado, en representación de D. Pedro Jesús contra Dª Adelina, representado por el Procurador Sr. Valgañón Gómez, y DESESTIMANDO la reconvención formulada por la segunda contra el primero DEBO CONDENAR Y CONDENO a expresada demandada al cumplimiento de la Escritura de opción de compra de fecha 26-12-1999 en los términos fijados en la misma. Todo ello con imposición de costas a la parte demandada."
Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la representación de la demandada, y admitido en ambos efectos, se dió traslado del mismo a la parte apelada, que se opuso en tiempo y forma, elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.
Por providencia de esta Sección, de 15 de Marzo 2012, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 29 de marzo de 2012.
En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.
Se aceptan y tienen por reproducidos los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida, que hacemos nuestros a los efectos de evitar innecesarias reiteraciones, en tanto no se contradigan por los de la presente resolución.
Se ejercitó por la representación del actor en el presente procedimiento ordinario, Don Pedro Jesús, acción de cumplimiento del contrato de opción de compra suscrito con la demandada Doña Adelina en fecha 26 de febrero de 1999, alegando en esencia que con base en la relación de afectividad mantenida entre los litigantes se habían otorgado en la misma fecha tres escrituras por la que el actor trasmitía a la demandada la mitad de la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 nº NUM000 de Pinto, por la que se constituía hipoteca sobre el referido inmueble y la de opción de compra por la que, recíproca y mutuamente, los contratantes se concedían opción de compra sobre las respectivas mitades indivisas de uno y otro, con un plazo de duración de diez años y por el precio de 93.156'88 euros, más la mitad de los intereses del préstamo hipotecario computados hasta el ejercicio de la opción y menos el capital pendiente de amortizar desde ese instante, concertando que tal precio se haría efectivo al momento del otorgamiento de la escritura pública de transmisión, en base a lo cual venía a exigir el cumplimiento del contrato de opción de compra, en los términos convenidos, al haber ejercitado válidamente y en plazo su derecho de opción mediante el requerimiento notarial efectuado con fecha de 11 de septiembre de 2007 que resultó inatendido por la demandada y ya que con posterioridad, en fecha 20 de septiembre de 2007, dirigió requerimiento notarial al actor ejercitando su derecho de opción por el precio estipulado en la cláusula segunda e incrementado en tres puntos porcentuales.
A las pretensiones de la demanda se opuso la representación de la demandada alegando básicamente que el derecho de opción de compra se había ejercitado recíprocamente sobre las respectivas cuotas indivisas (50%) dentro del plazo establecido en la escritura pública, considerando que en la escritura pública nada se dice sobre si habiendo sido ejercida la opción por uno de los aceptantes el otro no pueda ejercitarla también, pues a mayor razón no se estaría ejercitando sobre el mismo bien propiamente dicho sino sobre el 50% propiedad de la contraparte, indicando en cuanto al precio que se descontaría la mitad de la cantidad pendiente, no la pendiente de amortizar como afirma la contraparte, sino la mitad de ello y formulaba reconvención solicitando el cumplimiento por el actor de la opción de compra válidamente ejercitada por la demandada, en los términos que constan en el requerimiento notarial efectuado el 20 de septiembre de 2007, es decir, con un 3% de mejora sobre el precio fijado en escritura por considerar dichas condiciones menos perjudiciales para la parte concedente.
La Sentencia dictada en primera instancia tras fijar los términos del debate estimó íntegramente la demanda y desestimó la reconvención, en los términos concretamente expresados en los antecedentes de hecho de la presente resolución, argumentando en esencia que atendida la naturaleza del contrato de opción de compra y los propios términos del contrato resulta claro que una vez ejercitada la opción por el optante, mediante la unilateral declaración de voluntad que llegue a conocimiento del concedente dentro del plazo pactado, se extingue y queda consumada la opción de compra y nace y se perfecciona el contrato de compraventa lo que impide el ejercicio posterior de ese mismo derecho ya extinguido por el otro optante.
Frente al referido pronunciamiento se alza el presente recurso de apelación por la representación de la demandada- reconviniente que, manteniendo los postulados sostenidos en primera instancia, viene a invocar como motivos de impugnación de la resolución dictada el de error en la valoración de la prueba, mostrando su disconformidad con la interpretación del contrato, disconformidad con el razonamiento que sustenta el que se pretenda modificar unilateralmente los términos contractuales, refiriendo la vulneración de los artículos 1281, 1282, 1283, 1285 y 1289 del Código Civil, alegando que de estimarse la demanda se produciría un enriquecimiento injusto para el actor, resaltando la mala fe del demandante y, finalmente, invocando el tratarse de un caso jurídico dudoso a los efectos de la no imposición de costas.
Por la parte apelada se formuló oposición al recurso en lo términos que constan en el correspondiente escrito.
En relación con la figura jurídica de la opción de compra se realiza un amplio estudio en la reciente Sentencia dictada por la Sección 21ª de esta Audiencia Provincial de Madrid en fecha 7 de diciembre de 2011, con remisión a los razonamientos contenidos en la de 27 de noviembre de 2007, que ya había analizado las características del contrato de opción de compra en los siguientes términos: "I. La opción de compra es un contrato atípico (carente de una específica regulación legal), principal (con sustantividad y causa propia) y consensual (se perfecciona por el mero consentimiento) en virtud del cual una de las partes contratantes (el concedente o promitente u optatario), como propietario de un bien, concede a la otra parte contratante (el optante o beneficiario) el derecho de opción a comprarlo (ya tienen que quedar definidos los elementos esenciales de la compraventa, es decir el objeto a entregar por el vendedor y el precio a pagar por el comprador) durante un determinado período de tiempo, en el que se obliga a no disponer del mismo, adquiriéndose por el optante la facultad de perfeccionar la compraventa con su simple declaración unilateral de voluntad, siempre que llegue a conocimiento del concedente en el plazo convenido.
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Como precedentes históricos, encontramos referencias al contrato de opción de compra en el Código de las Obligaciones y Contratos para la zona de Marruecos de 1914 ( arts. 373 a 376) y en el Reglamento del Impuesto de Derechos Reales de 20 de abril de 1911 (art. 15 párrafo noveno y 24 párrafo onceavo).
En la actualidad, el contrato de opción de compra aparece regulado en el Derecho Foral Navarro (Compilación de 1 de marzo de 1973, Leyes 460, 461 y 517).
En el Derecho Común, se ha suscitado la duda, en la doctrina, acerca de si el contrato de opción de compra tiene encaje en el párrafo primero del artículo 1.451 del Código Civil ("La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamarse recíprocamente el cumplimiento del contrato"), a la que se ha dado respuesta afirmativa por un grupo de autores (así, De Castro, García Cantero, Lalaguna, Román García), pero la jurisprudencia, iniciada con la sentencia de 23 de marzo de 1945, rechaza categóricamente que sea de aplicación el párrafo primero del artículo 1.451 del Código Civil al contrato de opción de compra ( sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 17 de mayo de 1993 y 14 de mayo de 1991 .
La opción de compra es un contrato atípico, carente de una específica regulación jurídica, que encuentra su origen y reconocimiento en el principio de...
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