SAP Madrid 97/2012, 14 de Febrero de 2012
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 97/2012 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Madrid, seccion 14 (civil) |
| Fecha | 14 Febrero 2012 |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14
MADRID
SENTENCIA: 00097/2012
AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14
MADRID
Rollo: RECURSO DE APELACION 349/2011
SENTENCIA Nº
Ilmos. Sres. Magistrados:
PABLO QUECEDO ARACIL
AMPARO CAMAZON LINACERO
PALOMA GARCIA DE CECA BENITO
En MADRID, a catorce de febrero de dos mil doce.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14ª de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 2006/2008, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 21 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 349/2011, en los que aparece como parte apelante-apelada REAL CASTILLO, S.A., representada por la procuradora Dª ÁNGELA MARÍA RODRÍGUEZ MARTÍNEZ-CONDE, y asistida por la Letrada Dª ADELA RODRÍGUEZ CERVANTES; y también como parte apelante-apelada Dª Sara, representada por el procurador D. ANTONIO RAFAEL RODRÍGUEZ MUÑOZ, y asistida por el Letrado
D. RUFINO DE LA OSA RODRÍGUEZ, sobre determinación de rentas de arrendamiento, y siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª AMPARO CAMAZON LINACERO.
Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 21 de Madrid, en fecha 8 de julio de 2010 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente:"Que desestimando la demanda principal formulada por Procuradora de los Tribunales DÑA ANGELA RODRIGUEZ MARTINEZ-CONDE en nombre y representación de la mercantil REAL CASTILLO SA contra DÑA Sara no ha lugar a las pretensiones contenidas en el escrito de demanda, con expresa condena en costas a la parte demandante.
Y desestimando la demanda reconvencional debo absolver de las pretensiones que contra la entidad REAL CASTILLO SA se contienen en el escrito de demanda, con expresa condena en costas a la demandantereconviniente.".
Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpusieron recursos de apelación por la parte demandante REAL CASTILLO, S.A. y por la parte demandada reconviniente Dª Sara, formulando oposición ambos al recurso del contrario, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.
Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 10 de enero de 2012.
En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales, excepto en el plazo para dictar sentencia, debido al cúmulo de asuntos pendientes de resolución.
Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida únicamente en lo que no se opongan a los que a continuación se relacionan.
La demandante, Real Castillo S.A., promueve frente a la arrendataria de la vivienda descrita en la demanda, doña Sara, juicio ordinario para determinación de rentas conforme a las actualizaciones efectuadas mediante burofax de 30 de octubre de 2003, 22 de febrero de 2007 y 22 de noviembre de 2007, solicitando se fijen: en la cantidad de 23,82 euros desde el mes de noviembre de 2003 hasta febrero de 2007; en la cantidad de 26,28 euros desde el mes de marzo de 2007 hasta noviembre de 2007; y en la cantidad de 33,98 euros desde el mes de diciembre de 2007 hasta la fecha de interposición de la demanda; sin que pueda acreditar la arrendataria sus rentas y las de sus familiares cinco años después de la primera notificación de actualización, ya que la Ley de Arrendamientos urbanos establece que se entenderá que procede la actualización ante la falta de acreditación de éstas, habiéndose negado reiteradamente a hacerlo la inquilina desde el año 2003.
La demandada se opone a la demanda alegando: 1.- Excepción de falta de representación de la persona que actúa en nombre de la mercantil demandante: el apoderado que por ella interpone la demanda, don Felix, en base a un poder otorgado el 19 de octubre de 1979, adolece de defectos en su representación y, además, no puede entenderse que esté dentro de sus atribuciones realizar actos que sólo corresponden al administrador único o administradores, ya que éste es el único que tiene facultades conferidas orgánicamente para representar a la empresa, en este caso, ejercitando acciones legales, pues es jurisprudencia consolidada que el ejercicio de estas corresponde al representante legal con funciones orgánicas y de gestión, sin que pueda suplir esta función un representante voluntario, aparte de que don Felix está usando en fraude de ley un poder de representación ya que su cargo de administrador único -fue nombrado en 1982- caducó hace años -cuatro años si se tiene en cuenta que en el período en que fue administrador único regía la Ley de Régimen Jurídico de las Sociedades Anónimas de 1951, esto es, en 1986- y así se hizo constar en el Registro Mercantil el 5 de junio de 1996, si bien siguió actuando hasta el año 1993 -desde este año no existen inscripciones registrales y no se ha inscrito el inmueble a pesar del auto de adjudicación del año 1996, y la sociedad está disuelta "ope legis", sin actividad de tipo alguno desde hace largos años, por lo que aquél no está habilitado para iniciar ningún procedimiento-; las atribuciones de factor notorio, como es don Felix, no le dan la capacidad para presentar demanda en materia de contrato de arrendamiento en el cual ni siquiera ha intervenido; don Felix pretende como apoderado lo que no puede hacer como administrador único porque este cargo ha caducado y actúa en fraude de ley ( artículo 6.4 del Código civil ), como administrador de hecho, realizando, amparado en un poder de 1979, funciones que están fuera de la órbita de quien no es el órgano de administración y sin rendir cuentas ante nadie durante 23 años, lo que podría ser constitutivo de un presunto delito societario. 2.- Excepción de defectuosa postulación procesal o falta de la misma por defecto del apoderamiento: el procurador que suscribe la demanda ha sido apoderado defectuosamente por quien no tiene la representación legal "strictu senso" de la empresa y no tiene capacidad para designarlo. 3.-Recibido el primer burofax de actualización de rentas -se refiere al de 3 de noviembre de 2003-, se contactó con el abogado y se puso en su conocimiento que el burofax presuntamente recibido por Real Castillo S.A., no identificaba a la persona que reclamaba ni en base a qué representación, que el piso era de renta antigua y la demandada vivía sola en el domicilio con una pensión de viudedad muy exigua, de unos 300 euros, por lo que no procedía ningún tipo de regularización y a principios de febrero de 2004, tras nueva comunicación con el abogado de la empresa, le pide a la arrendataria que todas estas manifestaciones se le comuniquen por escrito, motivo por el cual se le envía el burofax de fecha 24 de febrero de 2004, donde se le reitera que identifiquen quien es el apoderado y con qué poderes reclama, por lo que solo cuando contesta la demandante el 16 de julio de 2004 por burofax, indicando que la persona que reclama en nombre de la sociedad es don Felix, cuya dudosa representación ya se ha expuesto, es cuando la arrendataria entiende que se pide la actualización y es cuando ésta se opone a la misma, si bien siendo imposible localizar a la empresa durante los meses previos. 4.- Falta de acreditación del remitente de las cartas y dudoso apoderamiento, con remisión a lo ya expuesto. 5.- La demandada intentó, después de un procedimiento de desahucio que finalizó con sentencia absolutoria de fecha 4 de noviembre de 1998, por inadecuación del procedimiento, abonar las rentas y tuvo que presentar expediente de consignación de rentas ante el Juzgado de Primera Instancia número 15 de los de Madrid (número 830/02 ), resultando infructuosas las notificaciones intentadas en la sede social (Bretón de los Herreros 46 de Madrid) y en el presunto domicilio de don Felix (Alcalde Sainz de Baranda 40 de Madrid), y ante la imposibilidad de comunicar la consignación, la demandante, el 24 de septiembre de 2004, presenta nueva demanda de desahucio por falta de pago que corresponde al Juzgado de Primera Instancia número 8 de los de Madrid (autos 1.029/04), dictándose sentencia el 16 de diciembre de 2004 por la que se desestima la demanda. 6.- En su día se comunicó a la actora que las rentas de la demandada eran mínimas y no procedía la actualización y durante cinco años, en lugar de acudir al procedimiento de determinación de rentas, opta por dos juicio de desahucio. 7.- La actora envió nuevo burofax el 26 de noviembre de 2007 reclamando rentas y notificando nueva actualización correspondiente al quinto período anual, pero la demandada se opuso mediante burofax de 3 de diciembre de 2007, en el que se alegaron "razones de todos conocidas" y se hizo ofrecimiento de pago por importe de 457,92 euros, a razón de 13,22 euros mensuales hasta la mensualidad de diciembre de 2007 y, al no contestar la actora, se procedió a consignar en el Juzgado de Primera Instancia número 15 de los de Madrid (expediente de consignación 141/08), oponiéndose Real Castillo S.A., y dictándose auto, el 12 de junio de 2008, por el que se declaró contencioso el expediente.
8.- Ya se comunicó a la demandante que, en todo caso, procedía compensar lo que se reclamaba con los pagos efectuados por la arrendataria a la comunidad de propietarios en concepto de "derrama" por obras, por ser obligación de la propietaria-demandante. 9.- Es en este procedimiento donde ha de dilucidarse si procede o no la actualización pues el primer requerimiento carecía de los mínimos indispensables para tener la certeza de quién reclamaba la actualización e incluso carecía de firma la comunicación, y no se indicaba a la arrendataria la aportación de ingresos y personas que habitaban el inmueble, por lo que tiene carácter meramente informativo, no vinculante, y aquí...
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