SAP Madrid 8/2012, 12 de Enero de 2012
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 8/2012 |
| Fecha | 12 Enero 2012 |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 21 BIS
MADRID
SENTENCIA: 00008/2012
1280A
C/ FERRAZ, 41
Tfno.: Fax:
N.I.G. 28000 1 2100074 /2011
Rollo: RECURSO DE APELACION 409 /2009
Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 711 /2008
Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 53 de MADRID
Ponente: Ilmo. Sr. D. José Luis Rodríguez Greciano
De: GIL BISHOP Y ASOCIADOS, S.L.
Procurador: MARIA DOLORES DE HARO MARTINEZ
Contra: Pura
Procurador: PEDRO ALARCON ROSALES
SENTENCIA
MAGISTRADOS Ilmos Sres.:
D. José Luis Rodríguez Greciano
D. RAFAEL CARNICERO GIMÉNEZ DE AZCÁRATE
D. JOSÉ IGNACIO ZARZUELO DESCALZO
En MADRID, a doce de Enero de dos mil doce. La Sección Vigésimoprimera Bis de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario 711/2008, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 53 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante Gil Bishop y Asociados, S.L., y de otra, como apelado Doña Pura .
VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. José Luis Rodríguez Greciano.
En fecha de 16 de abril del 2008 se presentó en el Juzgado Decano de los de Primera
Instancia de Madrid, demanda promovida por el Procurador Sr. Alarcón Rosales en nombre y representación de Dª Pura, en procedimiento ordinario, de reclamación de cantidad frente a Gil Bishop y Asociados SL, siendo repartido al Juzgado de Primera Instancia número 53 de los de Madrid, que dictó resolución admitiendo la demanda en fecha de 13 de mayo de 2008, y emplazando a la parte demandada.
En fecha de 18 de junio de 2008 se contestó a la demanda por el Procurador Sra. Dolores de Haro Martínez en la representación de la entidad demandada, dictándose resolución en fecha de 24 de junio de 2008, convocando a las partes a la correspondiente audiencia previa.
En fecha de 22 de octubre de 2008 se celebró la audiencia previa, compareciendo las partes y proponiendo los correspondientes medios de prueba. Y en fecha de 10 de febrero de 2009, se celebró el acto de juicio, practicándose las oportunas pruebas, y quedando los autos vistos para sentencia.
En fecha de 19 de febrero se dictó sentencia cuya parte dispositiva contenía el siguiente fallo: "estimando parcialmente la demanda promovida por el Procurador D. Pedro Alcorcón Rosales, en nombre y representación de Pura, contra Gil Bishop y Asociados SL, representados por el Procurador Dª María Dolores de Haro Rodríguez, debo de condenar y condeno a la parte demandada a satisfacer a la atora en concepto de resarcimiento por el incumplimiento contractual en que ha incurrido violando el deber de información, las siguientes cantidades: 30.000 euros por daño moral, por cantidades devengadas para pago de la obra aprobada más gastos de profesionales la cantidad de 5.215,71 euros. Se desestiman las restantes pretensiones por los motivos que son de ver en los correspondientes fundamentos".
Por la representación procesal de la parte demandada se interpuso recurso de Apelación en fecha de 20 de abril del 2009, tras anunciar su preparación, siendo impugnado por la parte actora en escrito de fecha de 30 de mayo de 2009, remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial de Madrid, y tras la entrada en funcionamiento de esta Sección bis, se procedió a señalar día y hora para deliberación, votación y fallo, designando Magistrado Ponente y quedando desde entonces pendiente de resolución. Habiéndose observado en la resolución de este recurso, por esta Sección 21 bis, las prescripciones legales oportunas.
Frente a la Sentencia de Instancia, se alza la representación procesal de la parte
demandada a través de varios motivos de Apelación. En primer lugar, alega error en la valoración de las pruebas relativas a la información y conocimiento por parte de la actora de las obras que afectaban a los elementos comunes de la finca. Entendiendo que dicho conocimiento tuvo lugar, por la presencia de obras antes de perfeccionarse el contrato, las reiteradas visitas de la compradora al inmueble, la declaración informativa de la escritura pública. Considerando que la vendedora actuó con diligencia al facilitar a la compradora la certificación de estar al corriente de los pagos de la comunidad, permitir el acceso y examen detallado del inmueble a adquirir con carácter previo al otorgamiento de la escritura.
A renglón seguido alude a error en la cuantificación de las cantidades efectivamente aportadas por la actora en concepto de derramas extraordinarias, considerando que la cantidad real no sería el de 5.215,71 euros sino 817,37 euros. Y por último, discrepa de la indemnización en concepto de daños morales.
Evidentemente ha de aplicarse la resolución de este procedimiento de acuerdo a las máximas de la experiencia. Tal como declaró el testigo Sr. Damaso, arquitecto encargado de la rehabilitación del inmueble, las derramas que han sido establecidas por la comunidad de propietarios para la rehabilitación se cifran hasta la fecha en 400.000 euros, a los que habrá de añadirse otros 400.000 como mínimo. Siendo la cuota que corresponde a la vivienda adquirida por la compradora del 1,36 %, tal como figura en el hecho séptimo de la demanda, daría un total de derrama de 10.880 euros. De momento, sin perjuicio que dicha cuantía pudiera aumentar, tal como se deriva de la declaración de dicho testigo.
Si observamos que la vivienda fue adquirida por la propietaria en 120.000 euros, es obvio que el precio, como consecuencia de la obligación de pago de las correspondientes derramas, se elevaría notablemente con respecto al pactado. Ello quiere decir que necesariamente debería haber sido fijado expresamente en el contrato la existencia de dichas obras de rehabilitación del inmueble, y el consiguiente pago de las derramas, cuyo pago correspondería en el futuro al comprador, fijando una cuantificación aproximada de dichas derramas. Cuanto que se trataría de una condición esencial del contrato de compraventa, que implicaría evidentemente un aumento notable del importe de la compra. Y que debería haber sido sabido por el comprador en el momento de la firma de la escritura de venta.
De tal modo que necesariamente debería haber sido fijado por escrito y aceptado expresamente por el comprador. Pero incluso desde la óptica del propio vendedor dichas circunstancias deberían haber sido fijadas por escrito y aceptadas expresamente por la parte compradora. Entre otras cosas porque siendo las derramas a pagar por el comprador de cuantía elevada, solo de esa forma, -pactadas expresamente por escrito y aceptadas por el comprador-, se podría evitar una futura reclamación extrajudicial o judicial por parte del adquirente. De tal modo, que ante la eventualidad de la alegación de una pretendida ignorancia sobre las obras de rehabilitación del inmueble, y la reclamación del pago de ciertas cantidades -que es, en definitiva el objeto de este procedimiento-, nada más fácil, para el vendedor, que exhibir el documento escrito firmado expresamente por la parte compradora donde se reflejara su conocimiento de dicha situación, y su aceptación expresa de la obligación del pago de derramas presentes y futuras.
Si no existió dicho documento fue simple y llanamente porque nada se dijo al respecto, y la adquisición de la vivienda por la compradora se realizó sin conocimiento alguno de la situación real del inmueble, y de la necesidad de realización obras de gran envergadura para la rehabilitación de toda la estructura del inmueble. Es más, no solamente no se dijo nada al respecto sino que tampoco se indicó la necesidad de acometida de obras de rehabilitación, ni que dicha finca estuviera sometido, con anterioridad, a un expediente administrativo de expropiación por el Ayuntamiento de Madrid, ante los defectos estructurales que presentaba el inmueble.
Dicho lo anterior conviene tener en cuenta los siguientes hechos aceptados. La venta de la vivienda se efectuó el día 13 de febrero de 2007, mediante escritura pública otorgada ante el Notario de Madrid, D. Ignacio Manrique Plaza, siendo el precio de 120.000 euros. Precio que se entregó en la cantidad de 76.498,56 para cancelar la hipoteca, y el resto se entregó directamente a la sociedad demandada. Efectivamente y tal como se deriva de las fotografías aportadas por la entidad recurrente la vivienda, en su interior, se hallaba rehabilitada, siendo esta la propaganda que motivó que la parte actora procediera a mover su voluntad, y adquirir la vivienda. Lógicamente en las fotografías aportadas no figura el estado en que se encontraba la fachada del inmueble ni las deficiencias que se observaban en su estructura, pues simplemente reflejaban la realidad de la vivienda vendida, por dentro, y nada más.
En la escritura pública se mencionó que "la vivienda estaba al corriente de pago de contribuciones, impuestos y gastos de comunidad". Sin mencionar nada más. Ni en dicho documento ni en ningún otro.
No está probado, a diferencia de lo alegado por la entidad recurrente, que la actora hubiera visitado reiteradamente el inmueble durante el tiempo que medió entre el inicio de las conversaciones y la adquisición definitiva del inmueble. Pues entre otras cosas, solo se admitió por la parte actora que visitó el inmueble en dos ocasiones. Observando la existencia de redes en la fachada, pero sin dar mayor importancia, ante la eventualidad que las obras fueran menores, y que no afectaran directamente a su vivienda y a la posibilidad del uso de la misma. Debiendo de añadirse, al contrario de lo que afirma la parte recurrente, que la actora no habló con la administradora de la comunidad, con carácter previo a la venta. Puesto que según declaración testifical de la misma, Dª Sara, solo habló con...
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