SAP Barcelona 638/2007, 21 de Noviembre de 2007
| Ponente | FERNANDO UTRILLAS CARBONELL |
| ECLI | ES:APB:2007:13573 |
| Número de Recurso | 109/2007 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 638/2007 |
| Fecha de Resolución | 21 de Noviembre de 2007 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Barcelona, Sección 13ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL
DE BARCELONA
SECCIÓN TRECE
ROLLO Nº 109/2007-A
JUICIO ORDINARIO Nº 36/2006
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE CORNELLÁ DE LLOBREGAT
S E N T E N C I A N ú m. 638
Ilmos. Sres.
D. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT
Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPÍN
Dª. Mª ÁNGELS GOMIS MASQUÉ
D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL
En la ciudad de Barcelona, a veintiuno de noviembre de dos mil siete.
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Trece de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 36/2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Cornellá de Llobregat, a instancia de Dª. Susana, contra Dª. Bárbara y MOLSA, S.L.; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 13 de Octubre de 2006, por el/la Juez del expresado Juzgado.
Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la Sentencia apelada cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Estimo la demanda interpuesta por Dña. Susana, contra "MOLSA, S.L." y Dña. Bárbara, y declaro resuelto el contrato de arrendamiento de autos, condenando a los demandados a desalojar local sito en la Plaza Marsans número 7 de Cornellá de Llobregat, dejándolo libre, vacuo y expedito y a disposición de la actora dentro del término legal, con apercibimiento de lanzamiento si no lo verificasen, condenándoles asimismo al pago de las costas procesales causadas".
Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.
Se señaló para votación y fallo el día 20 de Noviembre de 2007.
En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.
VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.
Promovida por la parte demandante Dña. Susana, como arrendadora del local sito en Cornellà de Llobregat, Plaza Marsans nº 7, la resolución del contrato de arrendamiento, de fecha 22 de junio de 1988, con el pacto de sumisión al régimen de la prórroga forzosa (doc 1 de la demanda), contra la arrendataria "Molsa,S.L.", y contra la pretendida actual ocupante Dña. Bárbara,con fundamento en los números 2º y 5º del artículo 114 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964,aplicable en el presente caso de acuerdo con la Disposición Transitoria Primera , 2 de la Ley 29/1994,de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que permiten la resolución, a instancia del arrendador por haberse subarrendado, traspasado, o cedido la vivienda o el local de negocio, de modo distinto al autorizado por la Ley, se opone por la parte demandada la ausencia de cesión.
Centrada así la cuestión discutida, en relación con la causa resolutoria de los números 2º y 5º del artículo 114 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 es doctrina general, reiterada, y constante (Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de enero de 1991,que remite a la Sentencia de 25 de enero de 1988,y a las que en ella se citan), que la Ley, fuera de los casos en que expresamente lo establece, no consiente que el inmueble arrendado por una persona individual o jurídica sea ocupado por otra, llámese cesión, traspaso, o subarriendo a la relación jurídica que diese lugar a tal ocupación, pues toda modificación subjetiva, introduciendo a terceros en la relación arrendaticia, sin el consentimiento de la parte arrendadora o sin el cumplimiento de los requisitos legales, da causa a la resolución contractual, ocurriendo tal supuesto cuando una sociedad capitalista se transforma en otra personalista o viceversa, cuando hay simple cambio, cualquiera que fuere, cuando los arrendatarios crean o introducen una sociedad o cuando ésta es sustituida por sus socios, cuando una utilización compartida se convierte en individual o la pactada como individual se comparte posteriormente, de forma tal que dichos terceros ostentarán una posesión ilegal, en cuanto no autorizada por la ley, ni por el propietario, que puede hacerla valer en su contra para recuperarla, pues lo prohibido es el aprovechamiento, la ventaja o el beneficio obtenido por un tercero, aun con la anuencia del arrendatario, que puede resultar también beneficiado, sin respetar la voluntad del arrendador, a quien pertenecen las facultades dispositivas, dado que el uso y goce corresponden en exclusiva al arrendatario y no a un tercero.
En este sentido, es igualmente doctrina reiterada (Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de junio de 1994;RJA 6504/1994 ), que lo que determina la resolución del contrato es la sustitución del arrendatario por un tercero en el uso o goce de la cosa arrendada sin dar cumplimiento a los requisitos que la Ley previene para su validez, aunque no sea necesario precisar si tal sustitución constituye una cesión, traspaso, o subarriendo, siempre que opere el de goce de la cosa en cuestión.
En el presente caso, de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, el interrogatorio de los demandados, y la ausencia de prueba en contrario, resulta probado que el contrato de arrendamiento, de 22 de junio de 1988 (doc 1 de la demanda), en el que se pactó la sumisión al régimen de la prórroga forzosa, y al que, por su fecha, no le son aplicables las normas sobre extinción de los contratos de arrendamiento de la Disposición Transitoria Tercera B),4 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, por cuanto el contrato de 1988 se rige por la Disposición Transitoria Primera,2, en la que no se prevén plazos de extinción, se concertó a favor de la sociedad "Molsa,S.L.", de la que eran sus únicos socios Dña. Alejandra, y D. Leonardo, pactándose el destino del local a droguería y perfumería; que, en el año 1994, los dos únicos socios de la sociedad vendieron todas las participaciones sociales a la demandada Dña. Bárbara, a su cónyuge D. Carlos José, y a los hijos de ambos Dña. Encarna, y D. Lázaro, continuando los adquirentes en la explotación en el local de un negocio de perfumería, habiendo marchado los antiguos socios a vivir a Lugo; que la demandada Sra. Bárbara es titular, como empresaria individual, de otros tres negocios de perfumería instalados en Ronda General Mitre nº 108, Sántalo nº 118, y C/Copérnico nº 20, de Barcelona, que giran bajo el rótulo de "Maite Vives", que es un signo distintivo que fue solicitado de la Oficina Española de Patentes y Marcas, a título individual, por la Sra. Bárbara ; que en el local de autos también ha...
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