SAP Vizcaya 240/2011, 31 de Marzo de 2011
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 240/2011 |
| Fecha | 31 Marzo 2011 |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE BIZKAIA
BIZKAIKO PROBINTZIA-AUZITEGIA
Sección 4ª
BARROETA ALDAMAR 10 3ªplanta- C.P. 48001
Tfno.: 94-4016665
Fax: 94-4016992
N.I.G. 48.04.2-09/039621
R.apela.merca.L2 680/10
O.Judicial Origen: Jdo. de lo Mercantil nº 1 (Bilbao)
Autos de Pro.ordinario L2 819/09
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Recurrente: Genaro, Lorenzo, SEISMAR S.L., HAMBUR MENDI S.L. y
Romualdo
Procurador/a: JAIME VILLAVERDE FERREIRO, JAIME VILLAVERDE FERREIRO, MARIA JOSE GONZALEZ COBREROS,
JAIME VILLAVERDE FERREIRO y JAIME VILLAVERDE FERREIRO
Recurrido:
Procurador/a:
SENTENCIA Nº 240/11
ILMOS. SRES.
D. FERNANDO VALDES SOLIS CECCHINI
Dña. ANA BELEN IRACHETA UNDAGOITIA
Dña. REYES CATRESANA GARCÍA
En Bilbao, a treinta y uno de marzo de dos mil once.
Vistos en grado de apelación ante la Audiencia Provincial de Bilbao, Sección Cuarta, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados arriba indicados, los presentes autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO nº 819/09, procedentes del Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Bilbao, y seguido entre partes: como apelantes los demandados "HAMBUR MENDI S.L.", D. Genaro, D. Lorenzo y D. Romualdo, representados por el Proc. Sr. Villaverde Ferreiro y dirigos por el Letrado Sr. Miguel Ezcurra Zufia, y la demandante "SEISMAR S.L.", representada por la Procuradora Sra. González Cobreros y dirigida por el Letrado Sr. José Villoria Fernández.
SE ACEPTAN y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.
La Sentencia de instancia de fecha 8 de junio de 2010 es del tenor literal siguiente:
" FALLO Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la procuradora Sra. GONZALEZ en nombre y representación de SEISMAR S.L, contra HAMBUR MENDI S.L, D. Genaro, D. Romualdo y D. Lorenzo, debo condenar y condeno a los demandados a abonar a la actora, conjunta y solidariamente, la suma de 101.273,88 euros, más los intereses previstos en el fundamento de derecho tercero de esta resolución.
Cada parte deberá abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad."
Publicada y notificada dicha resolución a las partes litigantes, por la representación de ambas partes se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación que, admitido por el Juzgado de Instancia y tramitado en legal forma ha dado lugar a la formación del presente rollo, al que ha correspondido el nº 680/10 de Registro y que se ha suscitado con arreglo a los trámites de los de su clase.
Hecho el oportuno señalamiento quedaron las actuaciones sobre la Mesa del Tribunal para votación y fallo.
En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.
Ha sido Ponente para este trámite la Ilma. Sra. Magistrada D.ª ANA BELEN IRACHETA UNDAGOITIA .
Formulada demanda por la mercantil Seismar S.L., en la que se ejercitan acciones acumuladas de incumplimiento de contrato y culpa contractual contra Hambur Mendi SL y de responsabilidad de administradores por daño y objetiva contra D. Genaro, D. Lorenzo y D. Romualdo, administradores de la mercantil demandada, en la que se reclama doscientos dieciséis mil seiscientos treinta y nueve euros con cuarenta y tres céntimos (216.639,43) euros, con el siguiente desglose: cien mil trescientos cinco euros con setenta céntimos (100.305,70) por rentas de los meses comprendidos entre junio 2008 y marzo 2009, novecientos sesenta y ocho euros con dieciocho céntimos (968,18) por el IBI del año 2008, y ciento quince mil trescientos sesenta y cinco euros con cincuenta y cinco céntimos (115. 365,55) por daños causados en el local, los demandados Hambur Mendi SL y D. Genaro, D. Lorenzo, de una parte, y D. Romualdo, de otra, quienes se opusieron a la demanda en los respectivos escritos de contestación que son sustancialmente coincidentes, alegaron, en síntesis, que no se habían producido daños en el local con relación a las condiciones en las que se encontraba cuando lo recibieron (diáfano) y que los daños causados por el incendio afectaron únicamente a la obra realizada por la empresa arrendataria y a los elementos de propiedad de esta; improcedencia de reclamación de rentas al no haber utilizado el local durante los meses a los que se refiere la reclamación y haber intentado la entrega de las llaves de local, sin que la demandada las aceptara hasta el mes de junio de 2009, a lo que añaden que habían comunicado al arrendador la voluntad de cesar en la explotación del negocio que se desarrollaba en el local cuando se produjo el incendio en diciembre 2007, y con relación a la responsabilidad postulada respecto a los administradores que no obtuvieron beneficio alguno del negocio y que aportaron a la mercantil diversas sumas cuyo importe supera los 250.000 euros para mejorar la situación, que no figuran como ampliación de capital sino en la cuenta del pasivo, pero que lo fueron a fondo perdido y que
D. Lorenzo y D. Romualdo, pese a figurar como administradores de la mercantil, carecen de responsabilidad en los hechos pues dejaron la gestión de los negocios en manos del otro socio, D. Genaro .
La sentencia de primera instancia estima parcialmente la demanda y condena a los demandados a abonar a la actora ciento un mil doscientas setenta y tres con setenta y ocho (101.273,78) importe de las rentas de los meses comprendidos entre junio 2008 y marzo 2009 (100.305,70) y el del IBI del año 2008 (968,18), y, frente a la misma, se alzan ambas partes que postulan la revocación de la sentencia de primera instancia y el dictado de otra en su lugar acorde con las pretensiones inciales.
Por razones de orden lógico procesal se examinará en primer lugar las acciones ejercitadas contra la mercantil Hambur Mendi SL. I. Rentas del periodo comprendido entre junio 2008 y marzo 2009.
La representación de los demandados reitera en el recurso la inexistencia de obligación de pago de renta del local por no haber detentado la posesión y disfrute del mismo en el lapso al que se refieren las rentas reclamadas y que las llaves fueron entregadas en el Juzgado y recogidas por la demandante en el mes de julio 2008.
El contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda que suscribieron Seismar SL y Hambur Mendi SL con fecha 1 de julio de 2002, sobre el local sito en el número 4 de la c/ Capitán Mendizábal de Santurce, en la cláusula segunda, que se refiere a la duración del contrato, dice "El plazo de duración del presente contrato será de veinte años, iniciando su vigencia el día 1 de julio de 2002, por lo que el mismo finalizará el día 30 de julio 2022 sin necesidad de notificación previa y debiendo poner el arrendatario el local a disposición del arrendador el día 30 de junio de 2022" y en el párrafo tercero de la cláusula duodécima "Si el arrendador cesará en la actividad con anterioridad a la finalización de su contrato, deberá avisar con doce meses de antelación, permitiendo al arrendador durante dicho periodo enseñar el local objeto del presente contrato a otros arrendatarios".
Los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda concertados bajo la vigencia de la Ley 29/1994 de 24 noviembre de Arrendamientos Urbanos se rige, en cuanto al periodo de duración (y para las demás cuestiones), por la voluntad de las partes y falta de acuerdo expreso por las disposiciones establecidas en el Tit III de la Ley los arts LAU y en el Código Civil (art.4.2 ).
La LAU no contemplan la posibilidad de desistimiento unilateral del contrato que tampoco incorpora el Código Civil en los escasos artículos que dedica al arrendamiento de cosas y en el contrato que suscribieron Seismar SL y Hambur Mendi SL la resolución anticipada del contrato esta supeditada al cumplimiento de las exigencias que se han señalado, entre las que se encuentra el preaviso con doce meses de antelación a la fecha en la que vaya tener lugar la resolución contractual, durante los cuales el arrendador podrá entrar en el local para enseñarlo a otros potenciales arrendatarios. Por tanto, no existiendo norma legal imperativa que autorice el desistimiento unilateral, deberá estarse a las disposiciones contenidas en el contrato de arrendamiento, de obligado cumplimiento para ambas partes, como imponen los arts. 1090, 1258 y 1256, que prohíben que el cumplimiento del contrato quede al arbitrio de una de las partes. Y si el contrato no contempla la resolución anticipada o impone un preaviso con determinada antelación ni autoriza el abandono del local antes de que se cumpla el plazo del contrato o el de preaviso, el arrendatario esta obligado al cumplimiento de su obligación esencial de pago de la renta durante el periodo que reste (1555 CC), obligación que se traduce en el supuesto de desalojo anticipado del inmueble en indemnización de daños y perjuicios por importe igual al de las rentas impagadas que únicamente se podrá minorar o atenúar en el supuesto que con anterioridad al termino del contrato el inmueble se arriende a un tercero en evitación de un enriquecimiento injusto, conforme al criterio sostenido por el Tribunal Supremo en interpretación del art. 56 LAU 1964, que imponía expresamente la obligación de indemnizar con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al precio del contrato que quede por cumplir (valga por todas la STS 15 de julio de 2002 ).
De otra parte, como señala la AP Madrid (Sección Duodécima) 12 de marzo de 2010, la aceptación de llaves en nombre de la arrendadora (o por esta directamente), no es en modo alguno demostrativa de su aquiescencia con la resolución anticipada del contrato, sino, antes bien, exclusiva...
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SAP Madrid 377/2013, 13 de Septiembre de 2013
...entenderse resuelto al menos antes de que haya trascurrido el plazo de preaviso previsto por las partes en el contrato; pues la SAP de Vizcaya 31/3/2011 "si el contrato no contempla la resolución anticipada o impone un preaviso con determinada antelación ni autoriza el abandono del local an......