SAP Granada 97/2011, 4 de Marzo de 2011
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 97/2011 |
| Fecha | 04 Marzo 2011 |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA
SECCIÓN TERCERA
ROLLO Nº 678/10 - AUTOS Nº 469/09
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº TRES DE MOTRIL
ASUNTO: P. ORDINARIO
PONENTE SR. KLAUS J. ALBIEZ DOHRMANN
S E N T E N C I A N º 97
ILTMOS. SRES.
PRESIDENTE
D. JOSÉ REQUENA PAREDES
MAGISTRADOS
D. ENRIQUE PINAZO TOBES
D. KLAUS J. ALBIEZ DOHRMANN
En la Ciudad de Granada, a cuatro de marzo de dos mil once.
La Sección Tercera de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha visto en grado de apelación -rollo nº 678/10- los autos de P. Ordinario nº 469/09, del Juzgado de Primera Instancia nº Tres de Motril, seguidos en virtud de demanda de D. Aquilino contra Promorondasur, S.L.
Que, por el mencionado Juzgado se dictó resolución en fecha ocho de junio de dos mil diez, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "ESTIMO la demanda interpuesta por D. Aquilino contra la entidad mercantil Promorondasur S.L. y debo efectuar lo siguientes pronunciamientos: Primero.- Condeno a la demandada Promorondasur S.L. al pago al actor de la cantidad de CUATROCIENTOS SESENTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS SEIS EUROS más los intereses legales que dicha cantidad devengue desde el veintisiete de Noviembre de dos mil ocho. Segundo.- Condeno a la demandada al pago de las costas procesales generadas por esta demanda. DESESTIMO la demanda reconvencional interpuesta por la cantidad mercantil Promorondasur S.L. contra D. Aquilino de los pedimentos deducidos de contrario. Segundo.-Condeno a la actora reconvencional, Promorondasur S.L., al pago de las costas procesales generadas por la demanda reconvencional ".
Que contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, al que se opuso la parte contraria; una vez elevadas las actuaciones a esta Audiencia fueron turnadas a esta Sección Tercera el pasado día 14/12/10, y formado el rollo se señaló día para votación y fallo con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.
Que, por este Tribunal se han observado las formalidades legales en ésta alzada. Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. KLAUS J. ALBIEZ DOHRMANN.
Es oportuno, para conocer las razones de la interposición de la demanda, que se haga un relato histórico de los hechos fácticos y jurídicos más relevantes. De este modo, se podrá comprender, por parte, el alcance del reconocimiento de deuda, de naturaleza causal y con alcance modificativo y sustutorio, firmado el 1 de agosto de 2007, que sirve de base a la presente reclamación de cantidad. Y, por otra, las razones por las que la parte contraria pide no obstante en su demanda reconvencional el cumplimiento de determinadas cláusulas, la reducción del precio y una indemnización por daños y perjuicios.
El 9 de junio de 2004, el actor D. Aquilino firmó con D. Hugo, que actuó en representación de Promoronasur, SL, y en calidad de administrador único, un contrato de opción de compra que tiene por objeto una finca, propiedad del actor, con una extensión de 15.000 m2 por el precio de 1.274.145, 66 #. La fecha límite para el ejercicio del derecho de opción de compra es el 30 de septiembre de 2004.
Con fecha de 2 de septiembre de 2004, las mismas partes firman un contrato de compraventa, en el que la optante manifiesta expresamente su derecho a ejercer la opción de compra sobre la finca objeto de aquella opción de compra. En el contrato de compraventa, el vendedor se reserva en la cláusula novena una parcela de hasta 2.500 m2 en torno a la edificación actualmente existente, que formará parte de esta compraventa y por tanto no se abonará. A efectos del precio exacto, según la cláusula décima, por el que se >.
El 9 de septiembre de 2004, las mismas partes acuerdan > el contrato de compraventa anterior, de 2 de septiembre de 2004, con restitución recíproca de las cantidades recibidas hasta la fecha, sirviendo el documento como eficaz carta de pago, y del pleno dominio de la finca objeto de la compraventa.
Con posterioridad, el 29 de septiembre de 2004, las mismas partes firman un contrato de compraventa que comprende cuatro fincas, entre las cuales figura la que inicialmente fue objeto de los contratos descritos más arriba. El precio de las dos primeras fincas -en la que se incluye la finca que fue el objeto de los contratos anteriores- es de 1.292.176, 02 #-. El precio de las otras dos fincas es de 99 # por m2, siempre que se cumpla la condición inexcusable de su calificación como suelo urbano. Se estipula separadamente la forma de pago de las dos primeras fincas objeto de la compraventa y la forma de pago de las otras dos fincas, así como también la condición de aplazamiento de pago y rescisión de la compraventa de unas y otras fincas. Al igual que en el contrato de 2 de septiembre de 2004, el vendedor se reserva una parcela de hasta 2.500 m2.
La reclamación del crédito, objeto de la demanda, se contrae a la finca nº 1, es decir, la finca de
15.000 m2. El precio fijado para esta finca y la finca nº 2, con una extensión aproximada de 640 m2, es de
1.292.176, 02 #. La forma del precio de ambas fincas se acordó en el apartado primero de la cláusula tercera de la compraventa:(1) 30.000 # que se habían abonado; (2) 30.000 # a la firma del contrato mediante un pagaré con vencimiento de 5 de octubre de 2004; (3)120.000 # a la firma del contrato mediante la entrega de un pagaré, con fecha de vencimiento el 20 de octubre de 2004; (4) 90.455, 54 # en un plazo no superior a siete días, desde que el vendedor ofrezca constancia documental y fehaciente de haberse cumplido las condiciones establecidas en la cláusula cuarta; (5) 721.214, 53 # en el acto de elevación a escritura pública del presente contrato, que se realizará no antes del 20 de abril de 2005 ni después del 31 de julio de 2005; (6) y 300.506, 05 # mediante la entrega del piso 4º E de 118, 50 m2 y la plaza de aparcamiento. Según la cláusula cuarta, de la cláusula tercera está sujeto a la aprobación definitiva de las sugerencias elevadas a la Comisión Provincial de Urbanismo sobre Plan General de Ordenación Urbana de Salobreña donde conste la cabida total de 15.000 m2 de la finca objeto de este contrato y la aprobación definitiva como unidad de ejecución independiente dentro de la UEM-A4, así como la correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad.
En escritura pública de compraventa, otorgada el 21 de abril de 2005, otorgadas por las mismas partes, se procede a la venta de la parcela de 15.000 m2, fijándose como precio la suma de 973. 639, 61 #, toda vez, según el actor, se encontraba pendiente la entrega de la vivienda nº 4 E y la plaza de aparcamiento nº 6, valorados ambos en 300. 506, 05 #. En la escritura pública se articuló nuevamente la forma de pago.
El mismo día que se otorgó la escritura pública, las mismas partes suscribieron dos contratos de compraventa que tienen por objeto dos viviendas del edificio La Bermejena, modificando parcialmente los términos pactados en el contrato privado de compraventa de 29 de septiembre de 2009. También el mismo día, la entidad compradora firmó una escritura pública de constitución de hipoteca gravando la finca de 15.000 m2. por el principal de 1.100.000 # (esta escritura fue objeto de dos modificaciones).
El 1 de agosto de 2007, las mismas partes firman un contrato, en cuya parte expositiva se recogen algunos de los hechos fácticos y jurídicos que se han expuesto más arriba. En la parte expositiva se dice que >.
Las estipulaciones del contrato de 1 de agosto de 2007 son sustancialmente las siguientes: a) El precio de la venta de la finca de 15.000 m2 se mantiene en la suma de 1.216.448, 50 #. b) El vendedor reconoce haber recibido hasta la fecha 180.000 # en el momento de la escritura pública de 21 de abril de 2005. b) El vendedor reconoce haber recibido igualmente la suma de 726.710 # que en su momento fue garantizada con dos pagarés. C) El resto del precio, es decir, 468.806 # se abonarán antes de 31 de diciembre de 2007 (se matiza que esta suma responde a 310.348, 50 #, más 125.698, 50 # como parte de uno de los inmuebles anteriormente reseñados, más 32.795 # en concepto de aplazamiento de pago).
El 12 de diciembre de 2007, la vendedora notifica mediante buro-fax, que llega el 2 de enero de 2008, la resolución de la compraventa referida a la finca de 15.000 m2 por un hecho sobrevenido, concretamente porque una parte de la superficie -aproximadamente 5000 m2- queda fuera de la unidad de ejecución según resolución definitiva de la Delegación Provincial de la Consejería de Obras Públicas y Transportes de la Junta de Andalucía.
El comprador considera que esta situación urbanística sobrevenida es ajena a la compraventa según su escrito de 12 febrero de 2008 por medio del cual reclama la suma 468.806 # según lo pactado en el contrato de 1 de agosto de 2007, constituyendo al comprador en mora.
El 8 de abril de 2008, mediante requerimiento notarial, el comprador insta la resolución unilateral extrajudicial de los contratos privados de compraventa de 29 de septiembre de 2004 y de 21 de abril de 2005 así como la escritura pública de compraventa de 21 de abril de 2005 y las compraventas privadas de 22 diciembre de 2005 -a las que no se hace alusión en la demanda- y el contrato de 1 de agosto de 2007. Con la resolución de estos contratos, la vendedora pide que el comprador le devuelva las sumas de 180.000 # y 726.710 #, recibidas en su día.
En la contestación de la demanda, la vendedora se opone a las pretensiones del actor, principalmente por la situación urbanística sobrevenida, y formula demanda reconvencional en la que el reconviniente, entre otras peticiones, no opta por la nulidad de los...
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