SAP Valencia 222/2011, 12 de Abril de 2011
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 12 Abril 2011 |
| Número de resolución | 222/2011 |
Audiencia Provincial de Valencia Sección Sexta ROLLO nº 36/2011 SENTENCIA 12 de abril de 2011
PODER JUDICIAL
Audiencia Provincial
de Valencia
Sección Sexta
ROLLO nº 36/2011
SENTENCIA nº 222
Presidente
Don Vicente Ortega Llorca
Magistrada
Doña Mª Eugenia Ferragut Pérez
Magistrado
Don José Francisco Lara Romero
En la ciudad de Valencia, a 12 de abril de 2011.
La sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los señores y la señora del margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha dieciocho de octubre de dos mil diez, recaída en autos de juicio ordinario nº 1990 de 2009, tramitados por el Juzgado de Primera Instancia nº 21 de los de Valencia, sobre acción de resolución versus acción cumplimiento de contrato de compraventa de vivienda.
Han sido partes en el recurso, como apelantes los demandantes reconvenidos don Jesús Ángel y doña Inmaculada, representados por el procurador don Manuel Hernández Sanchís y defendidos por la abogada doña Isabel Martí Arce, y como apelada la demandada reconviniente URBEM S.A., representada por la procuradora doña Ana María Arias Nieto y defendida por el abogado don Josep Vicent Espi Molla.
Es ponente don Vicente Ortega Llorca, quien expresa el parecer del Tribunal.
La parte dispositiva de la sentencia apelada dice:
QUE ESTIMANDO PARCIALMENTE LA DEMANDA INTERPUESTA POR DON Jesús Ángel Y DOÑA Inmaculada CONTRA LA ENTIDAD URBEM SA, ASI COMO LA RECONVENCIÓN FORMULADA POR ESTA ULTIMA ENTIDAD CONTRA DON Jesús Ángel Y DOÑA Inmaculada :
A) DEBO DECLARAR Y DECLARO LA NULIDAD POR ABUSIVAS DE LA CLAUSULA 5.2 PÁRRAFO SEGUNDO, CLAUSULA 5.3 Y CLÁUSULA 6ª DEL CONTRATO SUSCRITO EL 19 DE JUNIO DE 2006 DEBIENDO TENERSE POR NO PUESTAS, ABSOLVIENDO A URBEM SA DEL RESTO DE PRETENSIONES FORMULADAS EN SU CONTRA.
B) DEBO CONDENAR Y CONDENO A DON Jesús Ángel Y DOÑA Inmaculada A CUMPLIR EL CONTRATO DE COMPRAVENTA SUSCRITO EL 19 DE JUNIO DE 2006 DEBIENDO SATISFACER LA PARTE DEL PRECIO DE ADQUISICIÓN QUE
QUEDE POR ABONAR UNA VEZ SE OTORGUE LA ESCRITURA PÚBLICA ASÍ COMO LOS GASTOS PREVISTOS CONTRACTUALMENTE NO AFECTADOS POR LA NULIDAD DE LA CLÁUSULA
5.2 PÁRRAFO SEGUNDO, CLAUSULA 5.3 Y CLÁUSULA 6ª DEL CONTRATO ABSOLVIÉNDOLOS DEL RESTO DE LAS PRETENSIONES FORMULADAS EN SU CONTRA.
RESPECTO A LAS COSTAS DERIVADAS DE LA DEMANDA Y DE LA RECONVENCIÓN CADA PARTE SATISFARÁ LAS CAUSADAS A SU INSTANCIA Y LAS COMUNES POR MITAD.
La defensa de los actores reconvenidos interpuso recurso de apelación, en solicitud de resolución por la que:
- Se declare la nulidad de la estipulaciones del contrato conforme a lo solicitado en el hecho SEXTO de la demanda, por tratarse de cláusulas abusivas, y por tanto se tenga por no puestas (hecho sexto: de la estipulación cuarta en lo referente a la entrega de las llaves párrafo primero y supeditación de la entrega de los inmuebles a la obtención de licencia de primera ocupación (cláusula novena ) y consecuentemente los plazos de prorroga por tratarse de unas cláusulas abusivas).
- Que en todo caso se declare resuelto el contrato de compraventa por incumplimiento de la parte vendedora, por causas imputables a la misma, Y consecuentemente a la resolución del contrato se condene a la vendedora a la devolución a la compradora de la cantidad de 40.029,55 euros, en concepto de cantidades entregadas a cuenta, más los intereses anuales del dinero.
- Se revoque la sentencia recurrida, en lo relativo a lo dispuesto en el letra A) del fallo de la sentencia en cuanto a que ... se absuelve a URBEM del resto de las pretensiones formuladas en su contra.
- Y se revoque la letra B) del fallo de la sentencia, por la que se condena A DON Jesús Ángel y DOÑA Inmaculada a cumplir el contrato de compraventa suscrito el 19 de junio de 2006 debiendo satisfacer la parte del precio de adquisición que quede por abonar una vez se otorgue la escritura pública así como los gastos previstos contractualmente.
- Con expresa condena en costas a la contraparte, tanto las de la demanda como las de la reconvención.
La defensa de la demandada reconviniente presentó escrito de oposición al recurso y solicitó la confirmación de la sentencia.
Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló para la deliberación y votación el día 11 de abril de 2011, en el que tuvo lugar.
Aceptamos los hechos declarados probados por la juez de la primera instancia:
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- Las partes firmaron el contrato cuya resolución se insta el 19 de junio de 2006 estableciéndose una serie de estipulaciones que, dada la petición de que sean declaradas nulas pasan a transcribirse a continuación:
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Cláusula 4ª primer párrafo : "La entrega de las llaves de la vivienda que se transmite se efectuará en el plazo de entre 25 y 30 meses a partir de la fecha de concesión de la Licencia de Edificación. Se entenderá concedida una prorroga expresa por plazo de seis meses, si la obra no se hubiese concluido en tal fecha".
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Cláusula 9ª : "... Se entenderán concedidas nuevas prorrogas hasta tanto la compradora no notifique a la vendedora su voluntad de resolver el con trato ... No existirá causa de resolución en el caso de que la demora en la entrega de la vivienda fuese debida a retraso en la obtención de las licencias o autorizaciones administrativas o enganches de las compañías suministradoras siempre que las obras estuvieran concluidas dentro del plazo estipulado o su prórroga ..."
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Cláusula 4ª párrafo segundo : "La compraventa del inmueble lo es con todos sus derechos y obligaciones a contar desde el momento en que se formalice la escritura pública de compraventa. La entrega de llaves no implicara la transmisión de la propiedad que quedará de la vendedora hasta el otorgamiento de dicha escritura, por lo que la compradora no podrá vender, ceder, gravar, arrendar, enajenar por ningún título la vivienda ni hacer en la reforma alguna, sin expresa autorización de la vendedora,. Autorizada por la vendedora la cesión o enajenación de la vivienda esta tendrá derecho apercibir de la enajenante o cedente una cantidad equivalente al 6% del precio de la vivienda en concepto de gastos de administración y comisión".
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Cláusulas 5ª y 6ª : Prevén a que parte contratante corresponde satisfacer los diferentes gastos que se puedan generar como consecuencia de la construcción y venta de la vivienda.
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Cláusula 9 apartado B) y D) : Apartado B) En caso de resolución la vendedora retendrá y hará suyas todas las cantidades que hubiere recibido a cuenta hasta un máximo del 60% del precio pactado y en todo caso y como mínimo la cantidad entregada en este acto en concepto de penalización por incumplimiento, utilización de la vivienda vendida e indemnización por daños y perjuicios causados. Igualmente quedaran a favor de la vendedora cuantas obras de carácter fijo haya introducido la parte compradora en la vivienda sin tener que abonar por ello cantidad alguna. Apartado D) En cualquier caso la demora o retraso por parte de la compradora en el pago de las cantidades a su cargo previstas en el presente contrato devengara a favor de la vendedora un interés de demora al 26% anual ...
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-El 10 de diciembre de 2008 la entidad demandada obtuvo el certificado final de la obra, solicitando la licencia de primera ocupación al Ayuntamiento el 12/12/08 obteniéndose la licencia de primera ocupación el 17 de febrero de 2009. Mientras se estaba tramitando la obtención de tal licencia Urbem remitió carta a los hoy demandantes haciéndoles saber el estado de sus viviendas, la posibilidad de subrogarse en el préstamo hipotecario y la de adquirir determinadas plazas de garaje y
Trasteros. Tal carta fue recibida por los hoy demandante el 31 de enero de 2009.
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Los hoy demandantes entregaron la cantidad cuya devolución reclaman a la promotora como parte del precio que asciende a 40.029,55 euros, cuestión no controvertida.
Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de ésta.
La sentencia recurrida razonó que «aun cuando este Tribunal considera que la entrega de la vivienda en plazo si que es una obligación esencial de la vendedora promotora, en el presente caso concurren circunstancias excepcionales que deben ser tenidas en cuenta y que permiten llegar a la conclusión de que ha existido un mero retraso en la entrega de trece días, retraso que podría generar todo lo más un derecho a indemnización de daños y perjuicios a favor del adquirente pero nunca una resolución contractual. Efectivamente la tardanza en la obtención de la licencia de primera ocupación fue de menos de quince días y la promotora no adoptó una postura de incumplimiento grave de sus obligaciones que privase al adquirente de aquello que podía esperar del contrato, es decir, de la entrega de la vivienda, pues en todo momento actuó de forma diligente, llevando a buen fin los tramites burocráticos que suelen existir en este tipo de construcciones de tal manera a los dos días de obtenerse el certificado final (10 de diciembre de 2008) solicitó la licencia de primera ocupación al Ayuntamiento (12 de diciembre de 2008), obteniéndose tal licencia el 17 de febrero de 2009, habiendo remitido comunicación a los hoy demandantes haciéndoles saber el estado de sus viviendas, la posibilidad de subrogarse en el préstamo hipotecario y la de adquirir determinadas plazas de garaje y trasteros, entre la solicitud de la licencia de primera ocupación y su concesión siendo recibida por hoy demandantes el 31 de enero de 2009. Resulta claro que, en aquellos casos en los que existe una mero retraso en la entrega y no una voluntad incumplidora de unas de las partes del contrato, no puede acordarse su resolución pues no se priva al adquirente de aquello que podía esperar del...
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