SAP Santa Cruz de Tenerife 342/2011, 14 de Julio de 2011
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 342/2011 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, seccion 1 (civil) |
| Fecha | 14 Julio 2011 |
SENTENCIA
Rollo no 640/2010
Autos no 1264/2008
Jdo. 1a Inst. no 3 de Santa Cruz de Tenerife
Iltmos. Sres.
Presidente:
D. EUGENIO DOBARRO RAMOS
Magistrados:
D. MODESTO FERNÁNDEZ DEL VISO BLANCO
Da. ELVIRA AFONSO RODRIGUEZ
En Santa Cruz de Tenerife, a catorce de Julio de dos mil once
Visto por los Iltmos. Sres. Magistrados arriba expresados el presente recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, contra la sentencia dictada en los autos de no 1264/2008, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia no 3 de Santa Cruz de Tenerife, promovidos por la entidad Satyani de Inversiones S.L., representado/a por el/la Procurador/a D/Da. Isabel Ezquerra Aguado, y asistido/a por el Letrado/a D/ Da. Gustavo Matos Expósito, contra, la entidad Mercadona S.A., representado por el/la Procurador/a D/Da. Miguel Rodríguez López, asistido/a por el Letrado D/Da. Joaquín García Cervera, en nombre de S.M. EL REY, la presente sentencia siendo Ponente el/la Iltma. Sr/a. Magistrado/a D/Da. ELVIRA AFONSO RODRIGUEZ, con base en los siguientes:
En los autos indicados el/la Iltmo/a. Sr/a. Magistrado Juez D/Dna. Ma Nieves Monteserín Arias, dictó sentencia el 24 de Marzo de 2010, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:
FALLO
Que debo ESTIMAR Y ESTIMO PARCIAMENTE la demanda presentada por la Procuradora dona Isabel Ezquerra Aguado en nombre y representación de la entidad "Satyani de Inversiones, SL" frente a Mercadona, SA, representada por el Procurador de los Tribunales don Miguel Rodríguez López y debo condenar y condeno a la demandada a abonar a la primera la cantidad de SEISCIENTOS SETENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y CUATRO EUROS Y CINCUENTA Y SIETE CENTIMOS DE EURO (676.754,57) mas los intereses legales conforme previene el artículo 576 LEC, sin hacer expresa imposición de las costas procesales causadas.
Que debo ESTIMAR Y ESTIMO INTEGRAMENTE la demanda reconvencional presentada por el Procurador de los Tribunales don Miguel Rodríguez López en nombre y representación de Mercadona SA y en su consecuencia, debo declarar y declaro que el contrato de fecha de diecisiete de agosto de 2007 suscrito entre las partes se halla resuelto con la fecha de 26 de agosto de 2008 por causa ajustada a derecho, con expresa imposición de las costas procesales causadas a la parte reconvenida. "
Notificada la sentencia a las partes en legal forma, por la representación de la parte demandante, se preparó recurso de apelación, se interpuso el mismo, evacuándose el respectivo traslado, formulando oposición, remitiéndose seguidamente las actuaciones a esta Sección.
Iniciada la alzada y seguidos todos sus trámites, se senaló día y hora para la votación y fallo, que tuvo lugar el día 5 de Julio de 2011
En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.
La entidad mercantil, SATYANI DE INVERSIONES S.L., en su calidad de propietaria arrendadora de un local ubicado en el sótano segundo del edificio DIRECCION000, sito en Santa Cruz de Tenerife, del que es arrendataria, desde el 17 de agosto de 2007, la entidad mercantil MERCADONA S.A., interpone demanda contra dicha entidad y le exige una indemnización de 6.156.000 euros, subsidiariamente se condene a la cantidad que se fije por el juzgado, y a la cantidad que el informe pericial fije para la reparación del local por danos y perjuicios, como consecuencia de la resolución anticipada y unilateral del contrato llevada a cabo por la arrendataria. Concreta la indemnización en los términos que prevé el artículo 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en la cantidad de 6. 156.000 EUROS, correspondiente a las 227 mensualidades de rentas que deberían haber abonado en el tiempo que resta hasta el cumplimiento íntegro del contrato, más el mes de agosto que se adeuda no como indemnización sino como renta. Ya que si bien razona que dicho régimen legal no tiene equivalente en la vigente ley de arrendamientos urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre ) que no contiene un precepto semejante al art. 56 del Texto Refundido de 1964, y únicamente el art. 11 admite la posibilidad de que el arrendatario pueda desistir del contrato en los arrendamientos de duración pactada superior a los cinco anos, siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco anos, habiendo admitido nuestro Tribunal Supremo, en sentencia de fecha 20 mayo 2004, la aplicación analógica del art.11 de los arrendamientos de vivienda, a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, regulados en el Titulo III, siempre partiendo de una duración pactada superior a los cinco anos, lo cierto es que para el recurrente el ejercicio de la facultad de desistimiento del arrendatario debe llevar aparejada una sanción que se hace corresponder con la prevista en el art. 56 citado. En tal sentido concluye, en el apartado II de los FUNDAMENTOS JURÍDICOS del escrito rector de estas actuaciones que, "En consecuencia, en este caso, habiéndose producido el desistimiento unilateral, anticipado, e injustificado, del contrato por el arrendatario, el demandado se encuentra obligado al cumplimiento, al menos de lo expresamente acordado en el contrato de arrendamiento, durante el tiempo de duración pactado, y en concreto al pago de la renta que restaba por abonar en relación con la duración pactada"
La entidad demandada, después de negar los hechos en los que la actora fundamenta su demanda, argumenta asimismo, en relación con el montante de la indemnización que "siempre cabe la función moderadora del tribunal a la hora de entender que, es evidente, la solicitud es desorbitada y por ende puede ser limitada, teniendo presente que, como hemos dicho, cabe que se alquile nuevamente o que inclusive la falta de cumplimiento de las obligaciones asumidas por el propio demandante en el contrato, u otras establecidas por las partes, hiciese que la duración del mismo nunca fuese la inicialmente estipulada, sino muy inferior". Al tiempo que, por medio de la demanda reconvencional, solicita se declare que el contrato de fecha 17 de agosto de 2.007 suscrito entre las partes se haya resuelto como consecuencia de la comunicación en ese sentido efectuada por mi principal en fecha 26 de Agosto de 2008, y que dicha resolución contractual es ajustada a derecho y con causa válida y fue realizada por mi representada de acuerdo con la facultad prevenida en el contrato al no haberse obtenido la autorización de la comunidad de propietarios en el plazo de tres meses estipulado en dicho contrato".
La sentencia de instancia, estimando en parte la demanda, limita la condena al abono de la suma de 676. 754, 57 euros, en concepto de indemnización necesaria para la reposición del local a su estado original.
Disconforme el actor, ahora apelante, con la resolución de la instancia, interesa su revocación, y en consecuencia la estimación íntegra de su demanda.
Los antecedentes fácticos necesarios para enjuiciar la cuestión litigiosa que han resultado probado son: a) que las negociaciones habidas entre las partes tendentes a la instalación, en un local propiedad de la entidad actora, la mercantil SATYANI DE INVERSIONES S.L., de un negocio de supermercado, concluyeron con la firma de un contrato de arrendamiento para uso distinto a Vivienda el 17 de agosto 2007, (folio, 99 doc. 8 de la demanda); b) que entre las CLAUSULAS PARTICULAES, se estipuló como renta mensual la suma de 27.000 euros, que debían abonarse por transferencia en los quince primeros días de cada mes; c) que en la estipulación primera de las CLAUSULAS GENERALES, se convino que el contrato tendrá una duración de VEINTE anos. Conviniéndose asimismo que "La inviabilidad, no concesión o denegación por los organismos públicos o privados de las licencias o autorizaciones precisas para habilitar la totalidad de los locales arrendados a la actividad de supermercado y su apertura, facultará a la arrendataria a optar entre la continuidad del contrato o su resolución sin sujeción a plazo mínimo, pudiendo retener la arrendadora la cantidad correspondiente a SEIS (6) mensualidades de renta, que quedarán en su favor como indemnización, y devolviendo el resto de las cantidades entregadas hasta ese momento por la arrendataria a la arrendadora"; d) que en la cláusula segunda de las CLAUSULAS GENERALES, se estableció que "La arrendadora se compromete a entregar a la arrendataria, en condiciones de ocupación, la posesión de los inmuebles comerciales arrendados......No obstante la arrendadora autoriza en este acto a que la arrendataria
pueda ocupar los inmuebles objeto del contrato a fin de que pueda proceder al inicio de sus obras de adaptación y, en su caso, al inicio de la actividad sin que ello suponga toma de posesión real y efectiva, estado pendiente de cumplir por la arrendadora la totalidad de las condiciones de entrega pactadas en el presente contrato."; e) que en la cláusula octava, de las CLAUSULAS GENERALES, que lleva por rúbrica "Condición Suspensiva", se dispone que "La eficacia del presente contrato queda condicionada al cumplimiento por parte de la arrendadora del contenido del ANEXO PLIEGO DE CONDICIONES TECNICAS Y AUTORIZACIÓN DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS, en todos sus aspectos....por lo que la ARRENDADORA SE OBLIGA a convocar a través del Administrador de la Comunidad en un plazo no superior a quince días a contar desde la firma del presente contrato, Junta Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios para la aprobación y modificación de las normas que en definitiva permitan la instalación del establecimiento MERCADONA y demás actividades anexas....No obstante, si trascurridos TRES meses, sin la ARRENDADORA pudiese obtener los permisos necesarios de la Comunidad de...
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