SAP Barcelona 367/2011, 1 de Julio de 2011
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 367/2011 |
| Fecha | 01 Julio 2011 |
SENTENCIA N. 367/2011
Barcelona, uno de julio dos mil once
Audiencia Provincial de Barcelona, Sección Catorce
Magistrados:
Francisco Javier Pereda Gámez (Ponente)
María del Carmen Vidal Martínez
Maria Dolors Montolio Serra
Rollo n.: 651/2010-A
Juicio Ordinario n.: 550/2009
Procedencia: Juzgado de Primera Instancia n. 52 de Barcelona
Objeto del juicio: reclamación de daños y perjuicios derivados de la compraventa de una vivienda (art. 1101 Y 1124 C.c .)
Motivos del recurso: actora: exclusión de los gastos financieros; demandada: incongruencia, errónea valoración de la prueba, defecto de motivación y inaplicación de la doctrina de los actos propios
Apelante actora: Second House Rehabilitación, S.L.U.
Abogado: J. Guerra Fernández
Procuradora: C. Rami Villar
Apelante demandada: Gaud, S.L.
Abogado: J. Sánchez Rodríguez
Procurador: A. de Anzizu Furest
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RESUMEN DEL PLEITO DE PRIMERA INSTANCIA
El día 26 de marzo de 2009 Second House presentó demanda en la que solicita que se condene a Gaud, S.L. a abonarle 30.091'12 euros en concepto de gastos directos (honorarios de arquitecto y abogado, tasas, obras y multa); 19.063'28 euros en concepto de gasto en publicidad inútil; 318.104'92 euros en concepto de gastos/costes financieros derivados de la inversión o, subsidiariamente, la suma que resulte de los cálculos y criterios expuestos en el punto Duodécimo (I, C) de la demanda, considerando tanto la inversión en la compra de la vivienda como el importe de lo invertido en la rehabilitación; 73.480 euros, como consecuencia de la pérdida de valor de la vivienda como consecuencia de la pérdida de superficie sufrida; o, subsidiariamente,
51.425'39 euros y 337.315 euros en concepto de lucro cesante o, alternativamente, la cantidad que resulte de la pericial judicial, o subsidiariamente de nuevo, la cantidad que el Juzgado pueda determinar como reflejo fiel del daño sufrido. También pide intereses sobre el objeto de la condena desde la interpelación judicial y las costas del procedimiento. Relata que en mayo de 2006 compró a la demandada una finca ático de 201,91 m2 y dos plazas de aparcamiento por 2.060.000 euros, producto de una agregación y nueva segregación de fincas. Dice que pidió un préstamo hipotecario y rehabilitó la finca y que el Ayuntamiento le comunicó que la segregación era ilegalizable (fundamentalmente, por haber anulado la escalera común de comunicación con el sobreático) y dio orden de derribo. Explica que tuvo que actuar con arquitecto y abogado para conseguir la legalización, con la realización de nuevas obras(que fueron contestadas por la comunidad de propietarios). Invoca dolo, culpa y la doctrina del aliud pro alio.
La parte demandada contesta y alega que el demandante conocía y aceptó en el contrato la situación física y las características urbanísticas de la finca y que el actor asistió en julio de 2006 a junta de propietarios y supo del problema antes de rehabilitar la finca y gastar en publicidad (lo que considera acto propio). Niega la ocultación y el dolo y cita el art. 1484 C.c ., sobre conocimientos del actor, por razón de su oficio, experto en el sector (dice que pudo consultar al Ayuntamiento). Sostiene que la situación de la escalera era apreciable a simple vista (no era oculta). Añade que el art. 179 de la Ley 2/2002, de Urbanismo, no exigía con claridad licencia de obras para la segregación y que la acción está caducada (sostiene que es la de vicios ocultos, aunque se aleguen los arts. 1124 y 1101 y el aliud pro alio, en fraude de ley ). Niega la causalidad de los perjuicios reclamados: los de honorarios de arquitecto y abogado, tasas, obras y multa, porque derivarían de impericia de la actora y los habría tenido que invertir igual; los de publicidad porque los gastó conociendo el problema; los financieros porque sólo a la actora atañe fijar la forma de pagar; la pérdida de superficie porque la finca se compró como cuerpo cierto y a precio alzado; el lucro cesante, porque no hubo comprador a causa de la crisis del sector. En suma, niega haber causado ningún daño.
La sentencia recurrida, de fecha 19 de abril de 2010, considera que no se actúa por vicios ocultos sino por aliud pro alio, por tratarse de una limitación urbanística y entiende aplicable la acción de daños y perjuicios derivada de cumplimiento del contrato (art. 1124 C.c .). La juez entiende que la compradora no omitió diligencia alguna (la junta de propietarios se encargó del problema del sobre ático, era razonable la escalera cegada dada la segregación) y entiende que la falta de comunicación al Ayuntamiento de la segregación es la causa culposa de los daños sufridos por el actor, en especial la no adaptación de los accesos de las dos entidades resultantes. En cuanto a la extensión del daño, acepta 73.480 euros por los 8,35 metros perdidos, honorarios de abogado (14.500) y arquitecto (3.381,40), tasas (4.167,64) y obras (7.042,08), pero rechaza los gastos de publicidad y costes financieros (por ser propios de riesgo empresarial y opción de negocio). Admite el lucro cesante y lo fija en un 10% de la inversión (274.611,12 euros). En suma, estima parcialmente la demanda y condena a Gaud, S.L. a pagar a Second House Rehabilitación, S.L. 377.182'24 euros, por los conceptos indicados, más los intereses al tipo legal del dinero desde la fecha de interposición de la demanda y sin imposición de costas a ninguna de las partes.
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CUESTIONES PLANTEADAS EN EL RECURSO DE APELACIÓN
2.1 El actor recurrente argumenta que los gastos financieros son debidos, al menos como recursos económicos bloqueados en una inversión estéril durante un periodo de tiempo determinado, plazo en el que ha sido necesario abonar intereses mientras que no era posible la venta, del 9 de mayo de 2006 a 31 de enero de 2009 o 29 de julio de 2008, lo que llama "periodo ventana", con cita SSTS 5 de diciembre de 2007 y 8 de marzo de 2002 . Dice que el comportamiento retardario ha provocado la esterilidad de la inversión. Para los intereses hipotecarios fija el dies a quo en la fecha de venta o la ad quem en la fecha de conocimiento de la orden del Ayuntamiento (11 de mayo de 2007), o en el 31 de enero de 2009 o al menos en el 29 de julio de 2008 (fecha de la licencia), en el peor de los casos, lo que supone 93.562,67 euros. Alternativamente, sobre las cantidades bloqueadas, pide un mínimo de 102.239,09 euros.
Respecto al resto del coste de la inversión (400.000 euros de compra y 546.111,16 euros de las obras) pide el interés legal del dinero (25.559,77 euros y 32.951,14 euros, para el periodo más breve).
El apelado se opone y dice que no concurre nexo causal (la demandada no responde por la forma de financiación) y que el daño financiero no cabe cuando solo hay culpa (art. 1107 C.c .).
2.2 Gaud también apela y sostiene que el actor había denunciado dolo y no la culpa que recoge la sentencia, incurriendo por ello en incongruencia. Sostiene que el actor realizó un error de cálculo y que no ha habido ocultación y reitera que la actora pudo vencer el eventual error. Denuncia error en la valoración de la prueba y reitera los argumentos de defensa (la cláusula contractual de conocimiento de la situación física y urbanística y los actos propios de aceptación, la falta de diligencia de la actora como experta). Invoca el art. 1107 C.c ., sobre daños cuando no hay mala fe, a cuyo amparo rechaza lo concedido por honorarios de abogado y arquitecto, tasas y obras. Dice que no hay nexo causal sobre la pérdida de 8,35 m2 y reitera que era precio alzado de cuerpo cierto. Concluye que no era cierto el lucro cesante y que la sentencia...
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