SAP Murcia 451/2011, 29 de Septiembre de 2011
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 451/2011 |
| Fecha | 29 Septiembre 2011 |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4
MURCIA
SENTENCIA: 00451/2011
Sección Cuarta
Rollo de Sala 590/2011
ILMOS. SRES.
D. CARLOS MORE NO MILLÁN
PRESIDENTE
D. JUAN MARTÍNEZ PÉREZ
D. FRANCISCO JOSÉ CARRILLO VINADER
MAGISTRADOS
En la ciudad de Murcia, a veintinueve de septiembre del año dos mil once.
Habiendo visto en grado de apelación la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial los autos de Juicio Ordinario número 1112/09 que en primera instancia se han seguido ante el Juzgado Civil número Cinco de Murcia entre las partes, como actora y ahora apelante la mercantil Hispania Retail Properties, S.
L., representada por el Procurador Sr. Jiménez-Cervantes Nicolás y defendida por la Letrada Sra. Muñoz Población, y como demandada y ahora apelada la entidad Food Service Project, S. L., representada por el Procurador Sr. Sevilla Flores y defendida por el Letrado Sr. Molina Serrano. Siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado don FRANCISCO JOSÉ CARRILLO VINADER que expresa la convicción del Tribunal.
El Juzgado de instancia citado con fecha 18 de octubre de 2010 dictó en los autos principales de los que dimana el presente rollo la sentencia cuya parte dispositiva dice así: "FALLO: Estimando parcialmente la demanda interpuesta por Hispania Retail Properties, S. L., contra Food Service Proyect, S.
L., y declarando que el contrato de arrendamiento de fecha 1 de febrero de 2004 firmado por las partes fue resuelto unilateralmente por la demandada y en su consecuencia, condenando a la demandada, Food Service Proyect, S. L., a abonar a la demandante la cantidad de cuarenta y cinco mil euros, más intereses legales desde la fecha de la prestación de la demanda, 20 de abril de 2009; sin hacer especial declaración en materia de costas".
Por auto de 16 de noviembre de 2010 se declaró no haber lugar a aclarar la sentencia.
Contra la anterior sentencia, en tiempo y forma, preparó e interpuso recurso de apelación Hispania Retail Properties, S. L., solicitando su revocación parcial.
Después se dio traslado a la otra parte, quien presentó escrito oponiéndose al mismo, pidiendo la confirmación de la sentencia.
Por el Juzgado se elevaron las actuaciones a esta Ilma. Audiencia Provincial, turnándose a la Sección Cuarta donde se registraron con el número 590/11 de Rollo. Tras personarse las partes, por providencia del día 5 de septiembre de 2011 se señaló el de hoy para la votación y fallo de la causa, que ha sido sometida a deliberación de la Sala.
En la sustanciación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.
La mercantil Hispania Retail Properties, S. L., plantea demanda de juicio ordinario para reclamar de la demandada, la también mercantil Food Service Project, S. L., 104.896#44 #, importe resultante de la aplicación de la cláusula penal prevista en el contrato de arrendamiento urbano para un uso distinto del de vivienda, al haber resuelto unilateralmente dicho contrato la arrendataria sin respetar la duración pactada.
Contesta la demanda oponiéndose porque la causa de resolución ha sido imputable a la arrendadora, quien ha dado lugar al deterioro de las expectativas comerciales del negocio instalado en el local ante la deficiente gestión del centro comercial propiedad de la actora (han cerrado los cines y disminuido considerablemente la asistencia de público). Además, la arrendadora ha aceptado la resolución del contrato pedida por la arrendataria (Hispania Retail Properties, S. L). Subsidiariamente afirma que se ha alcanzado un pacto de reducir la renta al 50 % y, en todo caso, debería tenerse en cuenta para fijar el importe a satisfacer por la arrendataria que ha abonado una mensualidad después de entregar las llaves, así como que existe una fianza. Además, debería aplicarse la facultad moderadora del art. 1154 CC por el Tribunal.
Tras la celebración del juicio se dicta sentencia por la que se estima parcialmente la demanda (sin imposición de costas) al declarar que la resolución del contrato no es imputable a la arrendadora sino a la arrendataria, que abandonó el local unilateralmente antes del plazo pactado. Declara la validez de la cláusula penal y que no se ha probado un pacto de reducción de la renta, pero modera el importe resultante, en aplicación del art. 1154 CC, fijando que, aparte de las cantidades ya abonadas o retenidas, debe la arrendataria entregar a la arrendadora la cantidad de 45.000 #.
Recurre la actora inicial porque entiende que la cláusula pactada es equitativa, ya que ambas son empresas de gran implantación en el mercado nacional, no existiendo desequilibrio alguno entre las partes, y la cláusula contempla específicamente un incumplimiento parcial, lo que impide la aplicación del art. 1154 CC
. En todo caso, esa cláusula fija su cuantía en proporción a la entidad del incumplimiento (según el tiempo que resta por cumplir del contrato de arrendamiento), por lo que no es contraria a la equidad. Por todo ello solicita el dictado de nueva sentencia por la que se estime íntegramente su demanda.
Frente a tales pretensiones la demandada opone que estamos ante un contrato de adhesión impuesto por el Centro, por lo que no hubo igualdad entre los contratantes, aparte de que ello nada tiene que ver con la moderación judicial de la cláusula penal, que es imperativa. Debe tenerse también en cuenta que el contrato estaba en fase de prórroga legal, tras cumplirse el periodo previsto inicialmente, por lo que estamos ante un incumplimiento parcial, habiendo tenido la arrendadora tiempo de volver a alquilar el local antes de los dos años cuyo pago pretende. Por lo expuesto pide la confirmación de la sentencia, con costas a la apelante.
El art. 4.3 de la vigente LAU establece que los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen, a parte de por la imperatividad normativa que se indica en el número 1 del mismo precepto, por la voluntad de las partes, en su defecto por lo dispuesto en el Título III de la misma Ley (relativo a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda), y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
Por tanto, encontrándose comprendido el...
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