SJPII nº 4, 2 de Mayo de 2011, de Rubí
| Ponente | FLORENCIO MOLINA LOPEZ |
| Fecha de Resolución | 2 de Mayo de 2011 |
| Número de Recurso | 390/2009 |
JUZGADO DE 1ª INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 4 RUBÍ
C/ Pere Esmendia, 15 08191 Rubí (Barcelona)
Teléfono: 93 586 08 54
PROCEDIMIENTO : JUICIO ORDINARIO 390/09
ASUNTO : CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. CONTRATO DE
SUBARRENDAMIENTO. OBJETO: LOCAL DE NEGOCIO. PRÓRROGA FORZOSA. OBRAS INCONSENTIDAS.
JUEZ: D. Florencio Molina López
Demandantes: D. Emiliano , Dña. Crescencia y Dña. Lourdes
Letrado: Sr. Marcet Sala
Procurador: Dña. Mercedes Paris Noguera
Demandado : D. Joaquín
Letrada: D. Joan Carles Torregrosa
Procurador: Dña. Carmen Romera Hernández
En Rubí, a 2 de mayo de 2011,
S E N T E N C I A
PRIMERO .- Por la Procuradora Dña. Mercedes Paris Noguera, se presentó escrito de juicio ordinario en representación de los arriba expresados demandantes, en los que tras alegar los fundamentos de hecho y expresar los derecho que consideró aplicable, tuvo por suplicar:
Declarar resuelto el contrato arrendamiento del solar sito en CALLE000 nº NUM000 de Sant Cugat del Vallés, firmado en su día por el demandado por expiración del plazo contractual y, en consecuencia dejarlo libre, vacuo y expédito;
Subsidiariamente, tener por resuelto el indicado contrato por obras inconsentidas y por ampliación de la actividad empresarial;
Condena en costas.
SEGUNDO .- Admitida a trámite se dio traslado por 20 días a la parte demanda la cual, dentro del término concedido, se personó en los autos representada por la Procuradora Dña. Carmen Romera Hernández, oponiéndose a las pretensiones contra ella deducidas.
TERCERO .- Con fecha de 24 de noviembre de 2010, se celebró la audiencia previa, proponiéndose como pruebas por las partes: interrogatorio de las partes, testifical, pericial y documental, que fueron declaradas pertinentes.
Con fecha de 29 de marzo de 2011 se celebró el juicio durante el cual se practicaron todas las pruebas salvo la testifical propuesta. Se acordó como diligencia final la aportación de documentos por la demandada y se concedió a las parte un plazo de cinco días para que formularan conclusiones por escrito. Presentadas éstas, reiterando sus pretensiones de condena y absolución, quedaron los autos vistos para sentencia en fecha de 26 de abril de 2011.
En la tramitación del presente procedimiento se han observado las prescripciones legales.
PRIMERO .- Objeto del procedimiento
Ejercita la parte actora dos acciones, a saber: una acción de resolución del contrato arrendaticio por expiración del plazo, al considerar que el objeto del arrendamiento es un simple solar y no un local de negocio y, en consecuencia, la normativa aplicable no es la de la prórroga forzosa de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, en adelante) de 1964 sino la normativa común del Código Civil; subsidiariamente, ejercita la actora la acción de resolución contractual por realización de la parte demandada de obras inconsentidas.
Frente a las citadas pretensiones, la demanda opone que el objeto de arrendamiento no es un solar sino un local de negocio y, por tanto, entra en juego la regla de la prórroga forzosa prevista por la LAU de 1964 y la Disposición Transitoria 3ª de la LAU de 1994 que prevé la extinción del contrato de local de negocio al momento de la jubilación. Añade que las obras tanto la inicial como las posteriores fueron consentidas por la propiedad y que nunca se realizó ninguna actividad de aparcamiento de vehículos adicional como enfatiza la actora.
SEGUNDO .- Objeto del contrato. Sujetos intervinientes.
El primer punto de disputa o controversia entre las partes litigantes radica en la calificación del objeto del contrato de arrendamiento y de subarrendamiento suscrito en fecha de 1 de diciembre de 1984 (documentos nº 3 y nº 4 de la demanda). Ello es importante pues, dependiendo de la calificación del mismo será aplicable una u otra norma.
No se puede compartir la visión de la parte actora de que lo que se arrendó y subarrendó en diciembre de 1984 fue un simple solar y no un local de negocio. Es cierto que el contrato de arrendamiento habla en su encabezamiento de " solar expedito " y que el contrato de subarriendo, en el pacto primero, dice que " es objeto del subarriendo, exclusivamente, la superficie situada dentro del perímetro del solar ". Pero igualmente han de tenerse en cuenta lo siguiente:
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- El impreso formalizado que se utiliza para plasmar el contrato de arrendamiento es el de "contrato de arrendamiento de locales de negocio".
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- En el contrato de subarrendamiento son varias las referencias que se hacen a la finalidad del mismo: así, en la parte expositiva se autoriza al subarrendador (arrendatario) a que arriende el solar " siempre que su destino sea exclusivamente el de reparación de vehículos de automóviles, previa obtención de la licencia de apertura, de la que deberá aportar copias "; que al Sr. Joaquín , " le interesa el presente subarriendo para la instalación y puesta en marcha de la actividad de reparación de vehículos de automóviles... ". Y luego el pacto tercero es claro: " el solar objeto del presente subarriendo podrá destinarse exclusivamente a la reparación de vehículos automóviles ".
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- El Sr. Emiliano en el acto de la vista manifiesta que en el contrato puso "solar expedito" por ignorancia; que un asesor amigo suyo le recomendó que por razones fiscales hiciera un contrato de arrendamiento y luego un contrato de subarriendo, "que se lo montó él" y fue al estanco y compro el impreso, "que una cosa es la letra impresa y otra la voluntad" (minuto 25 de la vista).
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- Los documentos nº 16 a 25 de la contestación a la demanda acreditan fehacientemente que antes de la fecha de la firma del contrato (diciembre de 1984) ya se habían iniciado trámites administrativos para la realización de obras y la adecuación del solar al objeto del negocio: la reparación de vehículos. Lo cual casa con la declaración del Sr. Joaquín en el acto de la vista: "el Sr. Emiliano autorizó, antes de la firma del contrato, para pedir licencias para la construcción de una nave para su negocio" (minuto 5:30 de la vista).
Pues bien, el art. 1281 del Código Civil dice que " si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas. Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas " y el art. 1282 añade: "Para juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato ".
En el caso presente, es claro que las partes lo que quisieron y lo que concertaron fue un arrendamiento de local de negocio. Su voluntad fue la de constituir un arrendamiento sobre un solar ciertamente, pero con la finalidad mercantil evidente de destinarlo a la actividad de reparación de vehículos. Reveladores son en este sentido los actos previos a la suscripción del contrato que si bien no los menciona el art. 1282 del Código Civil como criterio de determinación de la intención de los contratantes, si han de tenerse en cuenta en la medida que son actos preparatorios o preliminares a la conclusión de un contrato. Siendo en cualquier caso concluyente que la realización material de las obras y la adecuación del solar para el negocio fue con posterioridad a la celebración del arrendamiento, contando con la autorización de la propiedad para ello: el propio Sr. Emiliano en la vista declara que " autorizó a que construyeran la nave para el negocio ".
En otro orden de cosas, se discute la naturaleza de la relación arrendaticia entre los litigantes. En este sentido, la demandada sostiene que el contrato de subarriendo otorgado entre D. Candido y D. Joaquín nunca ha sido efectivo y que la relación contractual se estableció directamente entre el Sr. Joaquín y el propietario Sr. Emiliano .
Debe de darse también la razón aquí a la parte demandada. Ya de la declaración del Sr. Emiliano en la vista se desprende que el contrato de subarriendo fue una mera ficción o mecanismo articulado por razones de tipo fiscal. Y tanto en su declaración como en la del Sr. Joaquín , ambos dejan claro que los tratos previos y luego la relación arrendaticia se efectuó directamente entre ellos. Significativo además es que el Sr. Emiliano reconoce que la cuenta que aparece en el pacto 6º del contrato de subarriendo (del Banco Urquijo, Barcelona) no pertenece al Sr. Candido sino al él (minuto 27:30 de la vista). También es cierto que según los documentos aportados como diligencia final por la actora evidencia que la mayoría de los pagos de las rentas se han efectuado a favor del Sr. Candido en una cuenta en Palafrugell contradiciendo la declaración del demandado de que las rentas siempre las ha abonado al Sr. Emiliano . Pero, insistimos, este aspecto constituye una mera ficción, que obedece a razones tributarias y que no puede desdibujar que la relación arrendaticia se constituyó directamente entre las partes hoy litigantes.
TERCERO .- Normativa aplicable
Sentado lo anterior, siendo claro que el objeto del contrato fue un local de negocio, para uso ajeno y distinto de vivienda, siendo claro que la relación arrendaticia se constituyó entre el Sr. Joaquín y el Sr. Emiliano , la norma a tener en cuenta es la vigente a la fecha de celebración del contrato, esto es, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964. Debe , por tanto, desestimarse la alegación de la parte actora acerca de la aplicabilidad del Código Civil.
CUARTO .- Extinción del contrato por expiración del plazo
La primera de las acciones de la actora se asienta en la resolución contractual por haber expirado el plazo de cinco años pactado. Debe desestimarse tal pretensión. Siendo que nos encontramos ante un contrato de local de negocio sujeto a la LAU de 1964 es aplicable la prórroga forzosa establecida en dicho texto en el art. 57 : cualquiera que sea la fecha de la ocupación de viviendas,...
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