SAP Madrid 452/2009, 22 de Junio de 2009
| Ponente | JOSE VICENTE ZAPATER FERRER |
| ECLI | ES:APM:2009:19820 |
| Número de Recurso | 256/2008 |
| Procedimiento | RECURSO DE APELACIóN |
| Número de Resolución | 452/2009 |
| Fecha de Resolución | 22 de Junio de 2009 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Madrid, Sección 12ª |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 12
MADRID
SENTENCIA: 00452/2009
AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID
SECCION 12
Rollo: 256 /2008
AUTOS: JUICIO ORDINARIO 744/05
PROCEDENCIA: PRIMERA INSTANCIA 39 DE MADRID
DEMANDANTE/APELANTE: INMOBILIARIA COLONIAL S.A.
PROCURADOR: SR. ALVAREZ BUYLLA BALLESTEROS
DEMANDADA/APELADA: GENERAL DE EDIFICIOS Y SOLARES, S.L.
PROCURADOR: SR. ALVAREZ WIESE
PONENTE: ILMO. SR. D. JOSE VICENTE ZAPATER FERRER
SENTENCIA Nº452/09
Ilmos. Sres. Magistrados:
D. JOSE VICENTE ZAPATER FERRER
D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO
DÑA. MARGARITA OREJAS VALDES
En MADRID, a veintidós de junio de dos mil nueve.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 12 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 744 /2005, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 39 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 256 /2008, en los que aparece como parte demandante/apelante INMOBILIARIA COLONIAL,S.A. representada por el Procurador D. ANTONIO Mª ALVAREZ-BUYLLA BALLESTEROS, y como demandado/apelado GENERAL DE EDIFICIOS Y SOLARES,S.L._ representada por el Procurador D. LUIS FERNANDO ALVAREZ WIESE sobre reclamación de cantidad.
Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.
Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 39 de MADRID, por el mismo se dictó sentencia con fecha 16/06/09, cuya parte dispositiva dice: " Que desestimo la demanda interpuesta por INMOBILIARIA COLONIAL SA contra GENERAL DE EDIFICIOS Y SOLARES SL a quien absuelvo de los pedimentos en su contra formulados con condena en costas a la parte actora".
Notificada dicha resolución a las partes, la representación procesal de INMOBILIARIA COLONIAL,S.A. se interpuso recurso de apelación, dándose traslado a la parte contraria que se opuso y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, y celebrándose la correspondiente deliberación, votación y fallo el pasado día 16 de junio en que ha tenido lugar lo acordado.
En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.
En la sentencia recurrida se rechaza la demanda, interpuesta por la entidad compradora de un edificio, con la pretensión de resarcirse de los daños y perjuicios ocasionados por la inhabilidad de su estructura para sostener la actividad de locales y oficinas prevista en él, porque la acción ejercitada del artículo 1101 del Código Civil no es viable, ni puede ser de aplicación al caso enjuiciado la doctrina del aliud pro alio, pues la edificación entregada es exactamente la que se compró por una sociedad experta en el negocio inmobiliario, y, conforme a lo pactado, con unas especificaciones que la misma demandante debían verificar antes de adquirirla, lo que ha de entenderse, en buena lógica dada la importancia de la operación, como un exhaustivo informe técnico sobre la situación efectiva de una finca construida a principios de los años 70. Además, se estima probado que en el contrato estaba prevista una rehabilitación en el edificio de gran alcance interior y exterior, aprovechando determinados elementos de la construcción, entre ellos la estructura portante de la misma, con el fin de adaptarlo a las necesidades y requerimientos que en la actualidad exige la demanda inmobiliaria del sector de oficinas; el objeto de este pacto se expuso en la escritura pública de 18 de abril de 2001, que acompaña a la demanda como documento nº 2, y tenía por finalidad rehabilitar la finca, autorizando a la compradora para que pudiera examinar y analizar, sin limitación alguna, la situación del edificio; habiéndose acordado, como se deduce del documento 2 de los aportados con la contestación a la demanda, que la adquirente estaba facultada para verificar las condiciones establecidas en la memoria de las esenciales contempladas para la propuesta de adquisición, subordinando la celebración de la compraventa a dicha verificación previa y a su resultado positivo y satisfactorio sobre la legalidad del objeto, tanto desde un punto de vista urbanístico y administrativo como físico y registral, y, en especial, sobre su idoneidad para los usos proyectados; así como la verificación positiva de las restantes condiciones establecidas en la memoria, en especial sobre superficies, situación jurídica y registral y situación urbanística; estado general de las estructuras y alcance de las soluciones necesarias. Para ello disponía la compradora de un plazo de 30 días, y no se ha demostrado que, durante el mismo, se impidiera u obstaculizara por la vendedora tal examen; ni que, según la prueba pericial, tras los ensayos realizados fuera imprescindible efectuar un refuerzo generalizado de la estructura, aunque el mismo debía estar en función de las modificaciones previstas para el edificio y que necesariamente repercutirían en ella. La acción ejercitada no puede prosperar, porque no se ha probado que el edificio no cumpliera la normativa específica de construcción vigente en el año en que fue edificado, ni que el objeto de la compraventa fuera distinto del pactado, pues la actora disponía de facultades para inspeccionarlo con toda amplitud, y apreciar si la estructura y su estado se acomodaban al proyecto de rehabilitación que se pretendía y tenía previsto; proyecto que, por otra parte, no era conocido por la vendedora ni había de ser cumplido por ella al firmar el contrato.
El recurso de apelación se articula en dos alegaciones que se dicen motivos, denunciando en la Primera la "errónea interpretación de la doctrina del aliud pro alio", en cuyo desarrollo se distinguen dos apartados, uno relativo a la condición de la apelante como promotora e inmobiliaria y las verificaciones llevadas a cabo sobre el inmueble antes de la compraventa, y, la segunda, a la aplicación del artículo 1101 CC y la doctrina del aliud pro alio a supuestos de entrega de un bien inhábil para cumplir el fin que le es propio. El primer subapartado, además, se subdivide en otros dos, uno relativo a la aplicación indebida del artículo 1484 del Código Civil, y, el segundo a la errónea valoración de los contratos formalizados entre las partes, que, a su vez contiene otros tres subapartados sobre la incongruencia de la sentencia, el primero en relación con las obligaciones nacidas del contrato de compraventa e infracción de los artículos 1281 y ss. del Código Civil ; el segundo en relación con la interpretación del precontrato e infracción del artículo 1451 del Código Civil y jurisprudencia que lo desarrolla, y, el tercero a la errónea valoración de la prueba en relación con la realización de las verificaciones previstas en la precontrato.
Tan intrincada propuesta, a la vez que extensa y apretada, nada facilita la claridad de su planteamiento, antes bien, al obviar por completo la concisión exigible, deviene confusa cuando no repetitiva e inconsistente, y, desde luego, con manifiesta insuficiencia para anteponerse a los claros y contundentes fundamentos de la sentencia recurrida, que, ante todo, se sustentan en la identidad e idoneidad del objeto del contrato para las previsiones convenidas sobre él; pues, previo al consentimiento para comprar, pudo ser examinado y analizado, hasta verificar a satisfacción y comprobar todos sus componentes, físicos, jurídicos y jurídico administrativos; sin que, por otra parte, los defectos de estructura denunciados por la actora y ahora apelante, fueran deducibles por la infracción de las normas urbanísticas aplicables en su momento, ni tuvieran una incidencia tan general que significara materialmente su cambio de identidad, si no fuese por la necesidad de acomodar la estructura a las previsiones de rehabilitación decididas por la demandante, pero que ni se conocían por la demandada ni contractualmente se había previsto su determinación y fijación.
Sobre la aplicación indebida del art. 1484 del Código Civil, sostiene la apelante que, no obstante denegar su aplicación al supuesto, en la sentencia recurrida se alude a la cualidad de experto en la compradora, cualidad que, por una parte, resulta irrelevante para la aplicación de lo dispuesto el art. 1101 del mismo cuerpo legal, pues este precepto se refiere al cumplimiento de la obligación asumida, de modo que si el objeto entregado es inhábil para el destino que le es propio, esa frustración objetiva no puede en ningún caso ser consentida, cualquiera que sea la cualificación profesional o técnica de la compradora; de otro lado, ni la apelante es experta en materia de estructuras, ni la patología aparecida en el edificio era fácilmente apreciable, pues tres entidades especializadas no la detectaron, hasta que se descubrió por la que ha informado sobre ella.
La alegación es enteramente rechazable. Conviene recordar la doctrina contenida en las SSTS de fecha 5 de noviembre de 1993 y 15 de noviembre de 2005 según la cual, en los casos de compraventa, con independencia de que la venta sea civil o mercantil, sólo se está en presencia de entrega de cosa diversa o de una cosa por otra (aliud pro alio) cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, al ser aquél impropio para el fin a que se destina; circunstancia que constituye incumplimiento, y permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1124 y 1101 del Código Civil . Ciertamente tiene declarado la Jurisprudencia, que los arts. 1484 y 1490 CC, como reguladores de las acciones redhibitorias y "quanti minoris" integradas en art. 1486, resultan inaplicables a aquellos supuestos...
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