SAP Málaga 119/2010, 11 de Marzo de 2010
| Ponente | JOSE JAVIER DIEZ NUÑEZ |
| ECLI | ES:APMA:2010:708 |
| Número de Recurso | 599/2009 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 119/2010 |
| Fecha de Resolución | 11 de Marzo de 2010 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Málaga, Sección 6ª |
resolución, sin que existiera razón que justificara la devolución de las cantidades recibidas a cuenta del precio, ni el abono de los intereses, pues en el clausulado séptimo de los respectivos contratos concertado con el Sr. Pascual y Teresa se pactaba que para caso de incumplimiento, la devolución de las cantidades entregadas generarían el interés legal vigente del dinero, afirmando finalmente que fueron los actores quienes incumplieron los contratos objeto de la demanda, al negarse, en base a meros subterfugios, a comparecer al otorgamiento de las correspondientes escrituras públicas de compraventa y subrogación hipotecaria, teniendo los actores pleno conocimiento de la situación urbanística de la promoción en que se enclavaban las viviendas adquiridas y que gozaban de licencia para su construcción y de licencia de primera ocupación, sin que solicitan la entrega de aval bancario, pactándose la perdida de las cantidades entregadas a cuenta caso de que incumplieran los compradores, y 8) Con fecha veintitrés de octubre de dos mil ocho se dicta sentencia definitiva estimando íntegramente la demanda acordando la resolución de los contratos de compraventa y la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, junto con el interés legal del dinero a contar desde la fecha de entrega de las cantidades, imponiendo a la demandada las costas procesales, fallo contra el que vino a alzarse la demandada condenada en base a las siguientes consideraciones: a) Que en materia de retraso en la entrega de una vivienda, el Tribunal Supremo establece en forma reiterada que la fecha no constituye, por sí, un elemento esencial de los contratos, sino un mero elemento accidental, por lo que su incumplimiento nunca puede ser causa determinante de la resolución de un contrato, sino, a lo más, del nacimiento de un derecho para exigir, de haberse producido, los daños y perjuicios que se deriven de tal retraso, citando al efecto la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 27 de junio de 2007 ; b) En cuanto a la no entrega del aval bancario que tampoco constituía, por sí, causa de resolución del contrato de compraventa, por no ser elemento esencial e integrador del mismo, teniendo en cuenta que la finalidad del mismo es única y exclusivamente la constitución de una garantía a favor del comprador de que el inmueble, objeto del contrato, sea ejecutado, encontrándose éste concluso y dotado de todos los elementos necesarios para su habitabilidad, y c) En relación con la licencia de primera ocupación, se remitía a la sentencia de 3 de octubre de 2008 dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Cinco de Marbella, así como a la de 24 de noviembre del mismo año dictada por el Juzgado número Dos de la misma localidad, deduciendo de todo ello el obrar acreditado que no se produjo retraso imputable a la demandada, en relación a la entrega de las viviendas, pues si bien a la fecha prevista no fueron entregadas, no era menos cierto que el retraso se produjo por causa no imputable a La Reserva de Marbella S.A., al concurrir como causa de fuerza mayor las huelgas en el sector de la construcción, gozando la demandada de póliza concertada para la devolución de las cantidades, sin que se hiciera entrega del mismo a los demandantes al no solicitar nunca, encontrándose las viviendas completamente construidas y dotadas de los elementos necesarios para su habitabilidad, constando la correspondiente licencia de obra y la licencia de primera ocupación concedida por silencio administrativo positivo, sin que procediera el pago de costas, indicando como el devengo de los intereses legales habrían de quedar concretados desde la fecha de interposición de la demanda y no desde la entrega de las cantidades anticipadas a cuenta..
Suscitado el debate en los términos expresados, la estipulación cuarta de los contratos de compraventa cuya resolución se pretende, obliga a la vendedora a hacer entrega a los compradores de los inmuebles objeto del mismo antes del treinta y uno de mayo de dos mil cinco, fecha prevista, quedando subordinada la entrega de los inmuebles adquiridos, al otorgamiento de las correspondientes escrituras públicas, en cuyo momento, y conforme a la estipulación segunda, los compradores vendrían obligados a pagar a la vendedora la parte del precio restante, esto es ciento cincuenta y cinco mil trescientos sesenta y seis euros con cuarenta céntimos (155.366#40 #) y ciento ochenta y siete mil doscientos cincuenta euros (187.250#00 #), respectivamente, extremos todos ellos a los que anteriormente nos hemos referido en el relato fáctico expuesto, siendo cierto, en principio, que la no realización por el vendedor-promotor de su obligación de entrega de la vivienda dentro del plazo pactado no supone necesariamente un incumplimiento contractual, ya que como afirmara el Tribunal Supremo en sentencia de 9 de junio de 1986, puede constituir un mero retraso, una situación de mora o un incumplimiento, y así en el primer caso, el dato objetivo de la no entrega del inmueble en la fecha pactada carece de consecuencia jurídica alguna, salvo que por las partes se elevara el plazo a la categoría de esencial, en tanto que el retraso cuando es cualificado en el cumplimiento de la prestación, constituye la mora del vendedor-promotor (artículo 1100 del Código Civil ) dando lugar a la indemnización de daños y perjuicios y, por último, el incumplimiento definitivo, en sentido estricto, es el que permite llevar a cabo la resolución contractual al amparo de la norma contenida en el precitado artículo 1124 del Código Civil, lo que viene a suscitar la duda en el caso tratado de en qué concreta situación de las tres expresadas nos encontramos y que procederemos a analizar a continuación, por lo que, en principio, se debe entender que la no entrega de la vivienda en el plazo indicado debe configurarse como supuesto de "mora" que, ciertamente, no supone sin más la resolución del contrato, ya que para llegar al tercero de los estadios indicados, el del incumplimiento, se precisa algo más, cual era según doctrina jurisprudencial inicialmente marcada por la Sala Primera del Tribunal Supremo que concurriera una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento -T.S. 1ª S. de 9 de junio de 1986 -, pero es el caso que en la actualidad, como se dijo en el fundamento de Derecho Primero de la presente resolución, no se precisa de tal requisito, reseñándose en las sentencias de 5 de junio de 1989, 24 de febrero de 1990, 24 de febrero de 1993 23 de julio de 2002 y 11 de noviembre de 2003, entre otras, del Alto Tribunal, que al no ser una exigencia textual del ordenamiento jurídico, es bastante la comprobación de una voluntad obstativa a dicho cumplimiento rehusando con ello el éxito del negocio bilateralmente convenido en conexión con los intereses de las partes frustrando las legítimas aspiraciones de las mismas, de lo que cabría colegir que para determinar el límite fronterizo entre la situación de mora y la de incumplimiento sancionador con la resolución contractual habrá de estarse a la frustración del fin del contrato, de manera que la entrega de la vivienda por parte del vendedor aunque se haga tardíamente, en principio, si satisface objetivamente el interés del comprador, por lo que estaríamos ante una situación de mora que daría pie, en su caso, a la exigencia de cumplimiento forzoso con indemnización por los daños y perjuicios sufridos, en tanto que si se excede de tales límites, ese incumplimiento contractual de parte si daría oportunidad a la compradora para optar por la resolución del contrato; en otras palabras, como nos dice la sentencia de 22 de mayo de 2003, cuando el retraso no causa la frustración del fin perseguido con la celebración del contrato, al no conllevar la inutilidad de la prestación para el acreedor, no se está ante un supuesto de resolución por incumplimiento sino tan sólo de mora, habiéndose decantado la jurisprudencia para resolver el dilema de la calificación de la situación de mora o de incumplimiento por frustración del fin negocial al período de tiempo transcurrido desde la fecha de la entrega pactada hasta la interposición de la demanda por el comprador, afirmándose en la sentencia de 14 de noviembre de 1998...
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ATS, 3 de Mayo de 2011
...de casación contra la Sentencia dictada, en fecha 11 de marzo de 2010, por la Audiencia Provincial de Málaga (Sección 6ª), en el rollo nº 599/2009, dimanante del juicio ordinario nº 1873/2006, del Juzgado de Primera Instancia nº 9 de - Mediante Providencia de 24 de mayo de 2010 se tuvo por ......