Sentencia AP Barcelona, 15 de Junio de 1998
| Procedimiento | 39633 |
| Fecha de Resolución | 15 de Junio de 1998 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Barcelona |
Por la demanda rectora de la litis la parte actora M., S. A. interesa frente a los demandados doña M. del C. C. C., B. P., S. A., don R. Q. T. y B. P. H., S. A., 1.º Que se reconozca su derecho de adquisición preferente sobre el «B. P.» que siendo propiedad de la demandada doña C. C. fue vendido en fecha 18 de diciembre de 1987 a la codemandada B. P., S. A. sin perjuicio de los derechos de arrendamiento que puedan corresponder a donR. Q. T. y a B. P. H., S. A, condenando a B. P., S. A. a otorgar la pertinente escritura de compraventa a favor de la actora M., S. A. 2.º Subsidiariamente para el supuesto de no estimarse la anterior pretensión que se declare resuelta la obligación de M., S. A. de suministrar agua minero-medicinal de la mina de su propiedad, al B. P. Todo ello en virtud del contrato celebrado el día 21 de noviembre de 1975 entre las personas que entonces eran propietarias del manantial «La M.» y la propietaria del B. P., la señora M. C. de B., madre y causante de la demandada C. C. C.
Para una mejor resolución de las cuestiones planteadas en la presente litis aunque fundamentalmente sean de carácter jurídico conviene sentar los siguientes antecedentes fácticos: 1.º El día 15 de marzo de 1950 se otorgó ante el Notario de Madrid señor G. P. un contrato de arrendamiento del manantial de aguas termales «La M.» sito en el municipio de Caldas de Malavella (Girona) entre los propietarios de dicho manantial el señor J. S. F. y la señora M. C. de B., madre de la codemandada C. C. C., en favor de la entidad M., S. L. sociedad familiar de los anteriores.En dicho contrato se pactó una reserva de agua para abastecer las necesidades de los balnearios sitos en Caldes de Malavella propiedad del señor S. -B. S.- y el B. P. propiedad de la señora C.
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El día 21 de noviembre de 1975 se suscribieron dos contratos: El primero de ellos de arrendamiento del manantial «La M.» fue concertado entre la señora C. de B., la señora M. S. R. y el señor J. S. R. a la razón causahabientes del señor S. F.en su condición de propietarios del manantial «La M.» y el señor J. P. D. en nombre y representación de M., S. L. Como antecedentes del mismo hicieron constar que «...hallándose próximo a su vencimiento el contrato de arrendamiento otorgado entre los propietarios del manantial y M., S. L., es por lo que desean establecer desde este momento, una nueva relación arrendaticia que se regirá por los siguientes pactos...». Entre los pactos convenidos deben resaltarse los siguientes «2) En virtud del presente arrendamiento M. podrá tomar del citado manantial el agua y gas que necesite para el negocio a que se dedica de embotellamiento y venta de aguas minero-medicinales, sin otra limitación que la de respetar la cantidad de 36.000 litros diarios que se reservan los propietarios del manantial, cantidad que se cifra necesaria para la utilización por el B. P... sito en la misma estación termal». 10. «si durante la vigencia de este arrendamiento alguno o todos los propietarios del manantial tratasen de enajenar su parte indivisa podrá hacerlo, sin perjuicio del derecho de retracto de los demás copropietarios, pero deberá advertir al nuevoadquirente la existencia del presente contrato de arrendamiento».
El segundo contrato fue suscrito por la señora M. C. de B. y los señores S. R. actuando en nombre e interés propios. En el mismo expusieron: «Que son propietarios en pleno dominio y proindiviso del manantial de agua minero-medicinal llamado «La M.» sito en... con la siguiente participación: Doña M. C. de B. el 50 por ciento, doña M. S. R. el 25 por ciento y el señor J. S. R. el 25 por ciento: La señora M. C. de B. es propietaria en pleno dominio del B. P. Que todos ellos con fecha de hoy han otorgado un contrato de arrendamiento del manantial citado en favor de la Compañía comercial M., S. L. cuyas cláusulas y compromisos se dan aquí por reproducidos en lo que fuese necesario a los efectos del presente documento. Que con objeto de regular el aprovechamiento y suministro de agua del mencionado manantial al balneario citado, para lo que se ha hecho la oportuna reserva en el contrato de arrendamiento firmado con M., S. L., es por lo que otorgan el presente documento con arreglo a los siguientes pactos». En relación con éstos merecen ser destacados los siguientes: El objeto del contrato era el suministro de la cantidad de 36.000 litros diarios de agua del manantial «La M.» a cambio de un canon mensual de 16.000 pesetas actualizables. El plazo de duración era desde el 1 de enero de 1976 hasta el 31 de diciembre de 1994 «... pudiendo ser prorrogado por períodos sucesivos de 10 años si ninguna de las partes (manantial y balneario manifiestan por escrito a la otra su deseo de darlo por finalizado...» Pacto 6.º: «Si durante lavigencia de este contrato la propiedad del balneario tratare de venderlo, deberá previamente comunicarlo a los propietarios del manantial, por escrito, indicando precio, forma de pago y demás condiciones de venta. Los propietarios del manantial podrán adquirir el balneario en las mismas condiciones, contestando en tal sentido dentro de los quince días siguientes a la recepción de la comunicación. En tal caso quedarán obligados a otorgar el correspondiente contrato o escritura pública de compraventa dentro del mes siguiente a la solicitud del vendedor. Dicho derecho de tanteo podrá ser ejercitado por aquellos copropietarios del manantial que deseen adquirirlo en el caso en que se haya decidido noejercitar tal derecho conjuntamente por la totalidad de los copropietarios. Pasado el plazo de quince días sin haber recibido contestación o siendo ésta en sentido negativo, podrá la propiedad del balneario proceder a su venta enlas condiciones ofrecidas, dentro del plazo de tres meses. En el caso de que habiendo sido solicitado el ejercicio del derecho de tanteo, se incumpliera por los ejercitantes las obligación del otorgamiento del contrato o escritura, será indemnizada la propiedad del balneario en la cuantía que estime el árbitro designado en virtud de este contrato». Cláusulas adicionales: Primera: «No afectará al contenido del presente contrato el hecho de la aportación del balneario a una sociedad de tipo familiar, ni tampoco la constitución de una sociedad por parte de los propietarios del manantial». Segunda: «Es condición del presente contrato que la propiedad del Balneario corresponda a doña M. C. o a sus descendientes, sin perjuicio de lo establecido en la cláusula adicional anterior, ni de lo previsto en el pacto sexto».
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La sociedad M., S. L., en la que participaban con un 33,33 por ciento cada uno, la señora C. de B.; y los señores M. S. R. y el señor J. S. R., se transformó en Sociedad Anónima el día 31 de diciembre de 1975.
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El día 29 de noviembre de 1979 M., S. A. aumenta su capital social desde la suma de 12 millones de pesetas hasta la de 116 millones de pesetas suscribiendo la ampliación de un lado, la señora C. de B. (19.850.000 pesetas) la señora M. S. R. (12.800.000 pesetas) y el señor J. S. R. (19.350.000 pesetas.), y de otrola compañía V. C., a la sazón propietaria de otro balneario y manantial en Caldes de Malavella que aportó 52 millones de pesetas. En pago del nominal de las acciones suscritas la señora C. y los señores S. R. aportaron a M., S. A. entre otras fincas «con todos los derechos inherentes a la propiedad de cada finca» (o la propiedad del manantial «La M.», perteneciendo desde entonces a la sociedad citada.
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M., S. A. siguió suministrandoa B. P. de la señora C. los 36.000 litros diarios de agua del manantial, abonando ésta los cánones correspondientes.
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Paralelamente a los acontecimientos antes relatados la señora C. de B. había cedido la explotación del balneario a los señores R. y P. Q. B., suscribiendo éstos en el año 1970 un contrato de arrendamiento -ya lo poseían con anterioridad- cuyo objeto era la explotación del H. B. P. llevando aparejado el uso de todos los edificios en que se hallaba instalado así como el uso de las aguas minerales y potables que abastecían el balneario. La duración del arrendamiento era por 25 años prorrogables tácitamente de año en año a menos que alguna de las partes quisiera darlo por finido.
En dicho contrato se estipuló que hasta el año 1980 la arrendadora no percibiría renta ninguna con el fin de cancelar el crédito que tenía contraído con los arrendatariosen méritos de las reformas llevadas a cabo por éstos en el balneario, ascendentes a la suma de 11.399.994 pesetas y que si los arrendatarios asumieran en su día el pago de otras reformas o ampliaciones que se preven imprescindibles para la buena marcha y explotación del H. B. P. se pactaría en su caso la forma de reembolso de los adelantos que se efectuaran y que comportarían una lógica prórroga del plazo de duración del contrato de arrendamiento. Durante la vigencia del contrato la señora C., otorgó un derecho de tanteo y retracto a favor de los señores Q. para el caso de que la señora arrendadora o sus causahabientes procedieran a la venta del H. B. a terceras personas. En la estipulación 20 las partes declararon que el contrato era de arrendamiento de negocio y por tanto excluido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
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Entre los años 1979 y 1986 la sociedad V. C. fue...
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