SAP Madrid 233/2023, 11 de Mayo de 2023
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 11 Mayo 2023 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Madrid, seccion 19 (civil) |
| Número de resolución | 233/2023 |
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimonovena
c/ Santiago de Compostela, 100, Planta 7 - 28035
Tfno.: 914933886,914933815-16-87
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2020/0096646
Recurso de Apelación 110/2023
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 89 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 608/2020
APELANTE: VIVIENDAS Y OFICINAS S.A.
PROCURADOR Dª. MARÍA ISABEL TORRES RUIZ
APELADO: SIGLA SA y STARBUCKS COFFEE ESPAÑA S.L.
PROCURADOR D. ISIDRO ORQUÍN CEDENILLA
SENTENCIA
TRIBUNAL QUE LO DICTA :
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. RAMÓN BADIOLA DÍEZ
Dª. PILAR PALÁ CASTÁN
D. LORENZO VALERO BAQUEDANO
En Madrid, a once de mayo de dos mil veintitrés.
La Sección Decimonovena de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. Magistrados que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles de Procedimiento Ordinario nº 608/2020, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 89 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante VIVIENDAS Y OFICINAS, S.L ., representada por la Procuradora Dª MARÍA ISABEL TORRES RUIZ y defendida por Letrado, y de otra, como apeladas SIGLA, S.A.U. y STARBUCKS COFFEE, S.L., representadas por el Procurador D. ISIDRO ORQUÍN CEDENILLA y defendidas por Letrado; todo ello en
virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 22 de junio de 2022 .
VISTO, siendo Magistrado Ponente D. LORENZO VALERO BAQUEDANO
Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 89 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 22 de junio de 2022, cuyo fallo es del tenor siguiente:
"Que estimando parcialmente la demanda principal interpuesta por las mercantiles STARBUCKS COFFEE ESPAÑA, S.L.U. y SIGLA, S.A.U., contra VIVIENDAS Y OFICINAS S.A., debo declarar y declaro:
- la improcedencia del pago de la renta, durante el periodo en el que los locales arrendados permanecieron cerrados al público, durante el confinamiento total y las fases 0 y 1 que transcurrieron desde el 14 de marzo de 2020 hasta el 7 de junio del mismo año .
- la reducción de la renta prevista en el contrato de arrendamiento GINOS, VIPS y STARBUCKS durante el periodo en el que se limitó el aforo de los locales ( fases de desescalada II, nueva normalidad 1 y nueva normalidad 2 ), en proporción al Aforo licencia legalmente establecido para cada fase y nueva normalidad y hasta que se eliminen todas las limitaciones de aforo previstas en la normativa vigente y pueda volver a utilizarse el local en su totalidad en las condiciones en las que se arrendó, lo cual supone las siguientes reducciones en función de la etapa y de la limitación de aforo:
GINOS Fechas Reducción de la renta
Fases II y III 8 de junio a 21 de junio 50%
Nueva normalidad
( primer avance ) 21 de junio al 5 de julio 40%
Nueva normalidad
( segundo avance ) 6 de julio en adelante 25%
VIPS Fechas Reducción de la renta
Fases II y III 8 de junio a 21 de junio 50%
Nueva normalidad
( primer avance ) 21 de junio al 5 de julio 40%
Nueva normalidad
( segundo avance ) 6 de julio en adelante 25%
STARBUCKS Fechas Reducción de la renta
Fases II y III 8 de junio a 21 de junio 50%
Nueva normalidad
( primer avance ) 21 de junio al 5 de julio 40%
Nueva normalidad
( segundo avance ) 6 de julio en adelante 25%
Debiendo abonar cada una de las partes las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad."
Contra la anterior Sentencia se interpuso recurso de apelación por VIVIENDAS Y OFICINAS, S.L., que fue admitido, dándose traslado a la adversa que se opuso al mismo y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.
No habiéndose propuesto prueba para esta segunda instancia, quedaron las actuaciones pendientes de señalamiento para deliberación, votación y fallo, lo que se ha cumplido el día 25 de abril de 2023.
En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.
- Objeto de la demanda principal y reconvención. La Sentencia de instancia.
Se reseña dentro del suplico de la demanda inicial del procedimiento, y se reproduce en los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada la solicitud por la parte actora
- de declaración de incumplimiento de la mercantil VIVIENDAS Y OFICINAS S.A., de sus obligaciones previstas en los Contratos de Arrendamiento GINOS, VIPS y STARBUCKS y en la Ley, y que se declare la improcedencia del pago de la renta, durante el periodo en el que los locales permanecieron cerrados al público, esto es, durante el confinamiento total y las fases 0 y 1 que transcurrieron desde el 14 de marzo de 2000 hasta el 7 de junio del mismo año.
- de declaración, por aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, la doctrina de la fuerza mayor, de ser procedente la reducción de la renta prevista en los Contratos de Arrendamiento GINOS, VIPS y STARBUCKS, de fechas 27 de diciembre de 1994, 1 de julio de 1998 y 27 de diciembre de 2007, respectivamente, durante el periodo en el que se limitó y continúe limitado el aforo en los locales ( fases de desescalada II, Nueva Normalidad 1 y Nueva Normalidad 2 ) en proporción al Aforo Real Zona público de cada fase, y hasta que se eliminen todas las limitaciones de aforo previstas en la normativa vigente y pueda volver a utilizarse el local en su totalidad en las condiciones en las que se arrendó.
Se detallan a continuación en demanda las reducciones de renta en función de la etapa y de limitación de aforo, interesándose, de forma subsidiaria, y para el caso de no estimarse procedente la reducción en base al Aforo Real Zona Público, que dicha reducción lo sea en proporción al Aforo Licencia legalmente establecido para cada Fase y Nueva Normalidad y hasta que se eliminen todas las limitaciones de aforo previstas en la normativa vigente y pueda volver a utilizarse el local en su totalidad en las condiciones en las que se arrendó, según las reducciones que se especifican seguidamente ( que corresponden a las recogidas en la parte dispositiva de la Sentencia impugnada ).
La demanda contenía igualmente la petición de declaración de reducción de la renta en proporción al Aforo Real Zona Público, o subsidiariamente, al Aforo Licencia Limitado, para caso de que, en un futuro, se endurezcan las restricciones de aforo para hacer frente a posibles rebrotes de COVID-19.
A través de demanda reconvencional, la demandada reconviniente interesa, tras oponerse a las pretensiones deducidas, y al amparo de lo dispuesto en el artículo 1124 Ccivil, que se dictara Sentencia por la que se declarara la resolución de los contratos de arrendamiento, con obligación de restitución del uso y disfrute de los locales arrendados.
La Resolución apelada, al valorar la aplicación al supuesto enjuiciado de la cláusula rebus sic stantibus, considera en relación al alquiler de los tres locales de negocio sitos en el edificio Beatriz, en la calle Ortega y Gasset nº 29 de Madrid, el hecho público y notorio de la crisis sanitaria por el COVID-19 en el mes de marzo, implicando la aprobación de normativa iniciada con el RD 463/2020 de 14 de marzo por el que se declaró el Estado de Alarma, y disposiciones que restringieron la actividad económica, así como los requisitos exigidos jurisprudencialmente para la apreciación de la citada cláusula. Concluye la Juzgadora la concurrencia de tales requisitos, atendida la situación de pandemia que implicó la regulación de aquellas actividades económicas desde la supresión del servicio en el sector de la hostelería en un primer momento hasta su reapertura, pasando por diferentes fases en las que se iba fijando la forma de prestación de dicho servicio, en cuanto al aforo permitido en el local y el lugar terraza o interior. Ello implicó que no se pudiera dar cumplimiento a la actividad que constituía la finalidad de los contratos de arrendamiento, por causas de fuerza mayor no imputables a ninguna de las partes, ni debiendo ser asumida sólo por una de ellas, como afirmaba el arrendador. Señala la Resolución de instancia que la actora reconvenida comunicó el cierre de los locales y la imposibilidad del pago de las rentas, según documentos nº 18, 19 y 20 de la demanda.
En lo concerniente a los efectos derivados de la aplicación de la cláusula rebus, estima la Sentencia más objetivo y congruente la reducción porcentual de la renta en proporción al aforo licencia legalmente establecido, y estima parcialmente la demanda inicial en los términos recogidos en la parte dispositiva de la Resolución.
Rechaza la Juzgadora la pretensión a futuro para el supuesto de restricciones al aforo motivadas por posibles rebrotes del COVID-19, por tratarse de solicitud de condenas relativas a hechos no acontecidos y por tanto no regulados.
En lo concerniente a la demanda formulada mediante reconvención, la desestimación de la misma es consecuencia, según la Sentencia, de la falta de acreditación de incumplimiento por causas imputables a los arrendatarios.
Objeto del recurso.
Frente a la Sentencia de instancia se alza la demandada reconviniente, invocando, como primer motivo del recurso, la infracción de normas y garantías procesales, con cita de los artículos 454 y 459 LEC.
Reitera a través de este motivo la apelante las sucesivas denuncias producidas en el curso del procedimiento sobre ineficacia de actuaciones procesales, reseñando a tales efectos como antecedentes el dictado de Decreto de 26 de agosto de 2020, de admisión a trámite de la demanda y por el que se daba cuenta de la solicitud de medida cautelar igualmente instada en el escrito inicial. Indica la recurrente que el Juzgado dictó Providencia de 27 de agosto de 2020 por la que se requería a la parte actora para que...
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