SAP Baleares 492/2004, 7 de Diciembre de 2004

PonenteSANTIAGO OLIVER BARCELO
Número de Recurso379/2004
ProcedimientoCIVIL
Número de Resolución492/2004
Fecha de Resolución 7 de Diciembre de 2004
EmisorAudiencia Provincial - Baleares, Sección 5ª

SENTENCIA Nº 492

Ilmo. Sr. Presidente:

D. MARIANO ZAFORTEZA FORTUNY

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. MATEO RAMON HOMAR

D. SANTIAGO OLIVER BARCELO

En PALMA DE MALLORCA, a siete de Diciembre de dos mil cuatro.

VISTOS por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos, Juicio de Menor Cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia Número 6 de Palma, bajo el Número 81/1999 , Rollo de Sala Número 379/2004, entre partes, de una como demandante apelante la entidad PELÍCANO HILL S.L., representada por el Procurador Sr. José Antonio Cabot Llambias y defendida por el Letrado Sr. Eduardo Martínez Moreno; y de otra como demandados apelados D. Cosme y la entidad CRESHAM HOTELES S.L., representados por el Procurador Sr. Francisco Javier Gayá Font y defendidos por la Letrada Sra. Silvia Bonnin Femeninas; D. Marcos y Dª Yolanda , representados por el Procurador Sr. Francisco Tortilla Tugores y defendidos por el Letrado Bartolomé Gomilla Pujol; a la entidad CAIXA D'ESTALVIS I PENSIONS DE BARCELONA "LA CAIXA", representada por la Procuradora Sra. Catalina Salom Santana y defendida por el Letrado Sr. Salvador Perera Morell; y a la entidad BANCO DE CRÉDITO BALEAR no personado en esta alzada.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. D. SANTIAGO OLIVER BARCELO

ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO

Por el Ilmo./a Sr./Sra. Magistrado Juez, del Juzgado de Primera Instancia Número 6 de Palma en fecha 24 de febrero de 2003, se dicto sentencia cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Que desestimando como desestimo la demanda deducida por el Procurador Sr. Cabot en nombre y representación de PELICANO HILL S.L. contra D. Cosme , D. Marcos , CRESHAM HOTELES S.L., Dª Yolanda , BANCO DE CREDITO BALEAR S.A. y CAIXA D'ESTALVIS I PENSIONS DE BARCELONA, debo absolver y absuelvo a tales demandados de las pretensiones en su contra dirigidas en esta litis, con imposición de las costas causadas en esta instancia a la parte actora por imperativo legal".

SEGUNDO

Que contra la anterior sentencia y por la representación de la parte demandante, se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se celebró vista en fecha 29 de noviembre del corriente año, con asistencia de los letrados de las partes, informando en voz en dicho actoen apoyo de sus respectivas pretensiones, quedando el recurso concluso para Sentencia.

TERCERO

Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO

Formulada demanda por parte de la entidad "Pelicano Hill", contra D. Cosme , D. Marcos

, Dª Yolanda , y contra las entidades "Cresham Hoteles, SL" y Banco de Crédito Balear, SA", sobre que 1.-DECLARE: que Pelicano Hill, SL, ejercitó en tiempo y forma la opción de compra en fecha 4 de octubre de 1998 concedida a su favor por D. Cosme en su propio derecho y en representación de Cresham Hoteles, SL, Dª Yolanda y D. Marcos sobre las partes determinadas e industria del Hortel Bella Playa, indicadas con los números 1 al 6 del hecho tercero de este escrito de demanda por el precio conjunto de cien millones de pesetas, deviniendo perfecto y eficaz el contrato de compraventa y hallándose obligados al cumplimiento del mismo.

  1. - CONDENE: a los demandados a estar y pasar por el contenido de dicha declaración y además, a excepción del Banco de Crédito Balear, SA.:

A otorgar contra entrega del precio , la correspondiente escritura pública de compraventa sobre los referidos bienes objeto de compraventa, libre de cargas y gravámenes, así como su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente y a "Cresham Hoteles, SL", a otorgar cuantos documentos sean necesarios para hacer efectiva ante la Consellería de Turismo de la CAIB la transmisión a favor de la demandante de la licencia administrativa para la explotación turística como Hotel de una estrella, con capacidad de 155 unidades y 297 plazas, con HPM 1677.

A hacer entrega a la demandante de la posesión de las partes determinadas e industria del Hotel

Bella Playa, indicadas con los números 1 al 6 del hecho tercero de este escrito de demanda.

A indemnizar solidariamente a la actora por los daños y perjuicios ocasionados por el embargo descrito en el hecho quinto que se determinen o cuantifiquen, bien en fase probatoria, o bien en ejecución de sentencia, pudiendo ser compensados del precio a satisfacer por la compraventa, o subsidiariamente, en el caso que se considere como vicio oculto, a que se rebaje el precio en una cantidad proporcional, a juicio de perito que se nombre en ejecución de sentencia,

A indemnizar solidariamente a la demandante en todos los demás daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de los vendedores en el retraso de hacer entrega a la compradora de objeto de la venta y que se determinen en fase probatoria, o bien en ejecución de sentencia.

Subsidiariamente , condene a D. Cosme a indemnizar a la demandante por los daños y perjuicios ocasionados que se determinen en ejecución de sentencia.

Condene en costas a los demandados que no se allanen a la demanda; aquella fue opuesta y contestada por los codemandados, salvo por la entidad bancaria que se allanó a la demanda, y la inicial fue ampliada contra la "La Caixa", que asimismo contestó y negó la demanda, y, tras la práctica de las pruebas propuestas y admitidas, fue desestimada en la instancia por Sentencia de fecha 24-febrero-2003 ; contra cuya resolución se alza la representación de la entidad actora, alegando infracción del principio de libertad de forma en los contratos ( art. 1.278 del CC ) y de las normas que rigen para la interpretación de los mismos ( art. 1.281 y ss del CC ), la concurrencia de todos los elementos propios de un contrato de opción de compra y de los requisitos del mismos (plazo de ejercicio, precio y objeto), la plena legitimación del Sr. Cosme para vender los inmuebles que a 1998 conformaban el Hotel Bella Playa siendo meros testaferros los restantes demandados, e interesa la revocación de la sentencia dictada en la instancia por estimación íntegra de la demanda.

Las partes demandadas NO han formulado en plazo oposición al recurso, salvo la entidad "La Caixa" al entender que la resolución recurrida estaba totalmente ajustada a derecho y debía ser confirmada en todos sus extremos.

SEGUNDO

Respecto del concepto, elementos y premisas o requisitos de la opción, este Tribunal hace propias, por acertadas, las consideraciones expuestas por el Juzgador "a quo", y concuerda la normativa aplicable y aplicada, no obstante se hace necesario la adición de otras breves, con anterioridad al examen de los elementos personales, del objeto, del precio, asimismo del plazo y ejecución.Y en cuanto al motivo primero del recurso es de destacar que la resolución impugnada no se basa únicamente en una interpretación literal del documento de fecha 4-Octubre-98, sino también a actos coetáneos y posteriores de los intervinientes y de terceros, buscando la intención del suscribiente, y no ha excluido otros elementos probatorios, sobretodo documentales, en el examen de la concurrencia o no de los elementos y requisitos de la opción. El texto de la opción de fecha 4-10-98 (f. 133 de autos), será examinado en conexión con el de prórroga a 22-10-98 (f.134) y con el de mediación (f. 412) , a fin de atender al espíritu que los informe y al objeto que se propusieron los intervinientes, en una interpretación conjunta o sistemática.

Como indica la mejor doctrina, el apoyo básico de la opción es el principio de la autonomía de la voluntad que permite a las partes crear y regular sus propias relaciones; y en un sentido muy general se define la opción como facultad, atribuida por la ley o por un pacto de elegir entre dos situaciones jurídicas diferentes. La opción que sirve de puente o medio de relación entre dos patrimonios, lo hace para operar entre ellos un desplazamiento. Esto obliga a buscar una justificación jurídica del desplazamiento; en definitiva, la causa del mismo. La opción es la fórmula técnica por la que, inter partes , se construye una preferencia o una exclusiva en relación a los terceros y en orden a una terminada situación jurídica.

Y según ha indicado reiteradamente el Alto Tribunal Supremo, la opción tiene naturaleza contractual, es de configuración autónoma, se rige por las normas generales de las obligaciones y contratos, establece un plazo de ejercicio y no de cumplimento, y el ejercicio supone la fijación definitiva de las recíprocas obligaciones que, sobre las bases sentadas, han de exigirse después.

La opción tiene función económico-social autónoma y bien individualizada, que consiste en transformar en fija e inmutable la propuesta contractual y ello por voluntad de ambas partes.

En este caso, la mediación iba unida, como accesoria, y subsidiaria al negocio principal, único que era la opción, pero el mediador no se constituía, sin más, en optante.

Y siguiendo la mejor doctrina el contrato de opción es un contrato consensual. Se perfecciona por mero consentimiento, siguiendo así la regla general que contiene, como plasmación del principio espiritualista, el art. 1258 del CC. Doctrina y jurisprudencia son prácticamente unánimes a la hora de destacar esta nota y de colocarla en el lugar que por su importancia merece. No es, pues, precisa la entrega de la cosa que, en su día, podrá ser objeto del contrato definitivo para que el título de opción nazca a la vida jurídica. El contrato de opción es un contrato temporal. La creación convencional del derecho de opción exige un plazo, durante el cual este derecho se sitúe en el patrimonio del beneficiado. Y es bilateral o unilateral , según que el beneficiario de la opción deba o no abonar una cantidad (prima) en concepto de contraprestación. Para hacer...

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