SAP Málaga 301/2009, 21 de Mayo de 2009
| Ponente | HIPOLITO HERNANDEZ BAREA |
| ECLI | ES:APMA:2009:1269 |
| Número de Recurso | 745/2008 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 301/2009 |
| Fecha de Resolución | 21 de Mayo de 2009 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Málaga, Sección 5ª |
SENTENCIA NÚM. 301
Iltmos. Sres.
Presidente
D. Hipólito Hernández Barea
Magistrados
D. Melchor Hernández Calvo
Dª Inmaculada Melero Claudio
En Málaga, a 21 de mayo de dos mil nueve.
Vistos en grado de apelación, ante la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio ordinario procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Uno de Marbella, sobre resolución contractual y reclamación de cantidad, seguidos a instancia de Don Adriano y Doña Ascension contra la entidad "Los Lagos de Santa María Golf S.L."; pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por los demandantes contra la sentencia dictada en el citado juicio.
El Juzgado de Primera Instancia número Uno de Marbella dictó sentencia de fecha 28 de abril de 2008 en el juicio ordinario del que este Rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así:
"DESESTIMO la demanda interpuesta por el Sr. Procurador D. JOSE MANUEL ROSA SÁNCHEZ en nombre y representación de Dª Adriano Y Dª Ascension frente a LOS LAGOS DE SANTA MARIA GOLF SL, absolviendo a la demandada de los pedimentos contenidos en la demanda, sin condena en costas a ninguna de las partes."
Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la representación de los demandantes, el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese. Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de deliberación y fallo.TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Hipólito Hernández Barea. Habiendo tenido lugar la deliberación previa a esta resolución el día 23 de febrero de 2009.
No aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.
Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que estimase los motivos de apelación enumerados en el recurso y diese lugar a lo pedido en la demanda. En su opinión la sentencia desestima la demanda de resolución contractual al entender que los problemas urbanísticos no son causa suficiente para la resolución del contrato en cuanto alegados como incumplimiento sustancial y con trascendencia imputable a la promotora que motiva la frustración de las expectativas del contrato para los compradores. Partiendo de la base de que el Juez considera a los demandantes como consumidores hemos de señalar que la cláusula Quinta es abusiva dada la falta de reciprocidad. Decimos que es nula ya que no existe una cláusula que establezca sanción alguna para la vendedora-promotora para el caso de su incumplimiento. En cuanto a la cláusula Cuarta entiende el Juez que la misma fue negociada por el despacho de Abogados Anderson. Evidentemente ninguno de los abogados intervinientes han sido citados por la demandada que es la parte que alega este extremo pero es que dicha cláusula supedita el cumplimiento del vendedor y por ende la posible conminación a escriturar a dos condiciones cuales son: tener solicitada la licencia de Primera Ocupación, y estar en posesión de los boletines de enganche de luz y agua. El Juez hace mención a uno de ellos, esto es, a la solicitud de la licencia - efectuada en enero de 2006, esto es, después de que se requiriera a los compradores - pero olvida que el segundo no es posible en tanto no se hay obtenido la licencia de Primera Ocupación que es el documento que posibilita que se pueda contratar dicha luz y agua. En segundo lugar refiere la sentencia de instancia que no existe incumplimiento que lleve aparejada la resolución del contrato, toda vez que el retraso en la finalización de las viviendas es nimio, cuando no lo es. Para ello, el Juzgado de Primera Instancia estima que lo relevante es la emisión del Certificado Final de Obra, haciendo abstracción de los incumplimientos urbanísticos denunciados y acreditados. Efectivamente, la resolución del contrato implica que los defectos o incumplimientos revistan cierta entidad, y podemos afirmar que la ausencia de Licencia de Primera Ocupación, el retraso sustancial en la terminación y entrega de las viviendas, la falta de entrega de aval, la impugnación de la Licencia de Obras en vía jurisdiccional, las irregularidades urbanísticas de que adolece el complejo, creemos constituyen un incumplimiento de entidad suficiente para motivar la resolución del contrato de compraventa como ajustada a derecho, e impide tener por puesta a disposición de los compradores-consumidores, la vivienda en condiciones de habitabilidad. Lo que no es de recibo es que el Juez diga que dicho incumplimiento (grave sin duda) no es imputable a la vendedora, por el simple razonamiento de que se trata de una causa sobrevenida. Si bien en la cláusula de referencia no se expresa una fecha determinante y exacta para el cumplimiento de la obligación de entrega sí lo es de determinación de un período máximo durante el cual el vendedor ha de hacer entrega del objeto de la compraventa, si no desea incurrir en mora. Y desde luego el establecer un plazo para la terminación de la construcción y entrega de los trasteros comprados, y ya parcialmente abonados, no puede llevar a decir como hace la recurrente que la ejecución y puesta a disposición de dicho inmueble dentro de un período determinado no fuese un elemento esencial del contrato para el comprador o determinante de éste, pues se convino expresamente, siendo indiferente a sus fines que la causa del retraso fuese la tardanza en concluir la obra o los problemas de inscripción registral de la escritura de obra nueva. De lo cual se alcanza la legítima pretensión de los demandantes que, ante las perspectivas y demás circunstancias opuestas por la contraparte en atención a vicisitudes de la escrituración y no por fuerza mayor o caso fortuito, podía esperar un moderado retraso en la entrega de su vivienda, pero en modo alguno una demora como la que se da en el caso ahora enjuiciado. En cualquier caso, y en sede del artículo 1124 del CC , toda vez que la sentencia determina que se había pactado que la vivienda se entenderá concluida y puesta a disposición de los compradores una vez se hubiese emitido por la dirección facultativa el correspondiente Certificado Final de Obra, además de impugnar la veracidad de la fecha de terminación de las viviendas referida en el Certificado Final de Obra por contradecir los documentos de la demanda, merece consideración capital, el hecho de aplicación de la legislación de consumidores y usuarios, al presente supuesto, y es evidente que de la prueba practicada en modo alguno puede despojarse a mis representados de la condición de consumidores que tienen. Por tanto, la argumentación jurídica expuesta debe enmarcarse en el contexto de la contratación entre empresarios y consumidores, pues la parte apelante tiene la condición de consumidor, aunque por parte del Juzgado se dude infundadamente de tal condición, siendo reseñable que la legislación de consumidores y usuarios contiene una presunción legal de tal condición y de acuerdo con tal redacción, o se tiene la condición de empresario o de consumidor no existiendo término medio. Recordemos que no es controvertido que los contratos de compraventa firmados entre las partes, fueron redactados e impuestospor la parte vendedora, es decir no fueron negociados ni pactados, lo que atribuye al contrato el carácter de adhesivo, sujeto por tanto a las previsiones de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación . La conclusión evidente de cuanto antecede, es que la relación contractual entre las partes no fue equilibrada y dicho desequilibrio entre consumidor y empresario, debe llevar a la inexorable conclusión de que no puede trasladarse al consumidor los hipotéticos problemas urbanísticos o de otra índole que el empresario, en el ámbito de su actividad empresarial, haya tenido a la hora de cumplir las obligaciones asumidas, ni supeditarse la entrega de las viviendas a la emisión por un profesional al servicio de la promotora del Certificado Final de Obra, sin contar con los permisos y autorizaciones necesarios para ocupar la vivienda, y haciendo abstracción de las irregularidades urbanísticas graves señaladas y acreditadas a lo largo del procedimiento judicial. En vista de lo anterior es claro que, de acuerdo con la documental, la fecha de entrega de la vivienda pactada ha sido superada ampliamente y el compromiso contractual consistente en la entrega de unas viviendas en condiciones de habitabilidad, legales, y con los permisos v licencias necesarias, ha sido soslayado de contrario, siendo especialmente relevante que el estado legal de las obras no permitía, ni permite a la fecha (casi tres años más tarde), obtener la Licencia de Primera Ocupación, por todo lo cual no podemos sino concluir la existencia de los incumplimientos denunciados. Por lo tanto, y aunque se entendiese que la entrega de la vivienda se entiende producida con la emisión del Certificado Final de Obra, se obvia igualmente las irregularidades urbanísticas que impiden tener por cumplida la obligación del promotor de entregar una vivienda en condiciones de legalidad y habitabilidad, suponen un incumplimiento grave y esencial de la obligación principal del promotor, y es obvio que frustra las expectativas del comprador de recibir la vivienda en las meritadas condiciones de legalidad y habitabilidad. En el procedimiento que nos ocupa se puso de manifiesto por esta representación el hecho de que el nuevo PGOU de...
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ATS, 7 de Septiembre de 2010
...contra la Sentencia dictada, con fecha 21 de mayo de 2009, por la Audiencia Provincial de Málaga (Sección 5ª), en el rollo de apelación n° 745/2008, dimanante de los autos juicio ordinario nº 1575/2006 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de - Mediante Diligencia de 27 de julio de 2009 se ......