STSJ Navarra 12/2008, 2 de Junio de 2008
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 12/2008 |
| Fecha | 02 Junio 2008 |
SENTENCIA Nº 12
ILTMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. FRANCISCO JAVIER FERNÁNDEZ URZAINQUI
D. ALFONSO OTERO PEDROUZO
D. MIGUEL ANGEL ABARZUZA GIL
En Pamplona, a dos de junio de dos mil ocho.
Visto por la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Navarra, integrada en la forma al margen indicada, el Recurso de Casación Foral nº 02/08, contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Navarra, el 29 de octubre de 2007, en autos de Juicio ordinario nº 96/06, (rollo de apelación civil nº 236/07) sobre retracto de colindantes y corralizas, procedentes del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 1 de Tudela, siendo recurrente la demandante Dña. Leonor , representada ante esta Sala por el Procurador D. Santos Julio Laspiur García y dirigida por el Letrado D. José María Arregui Alava y recurridos los demandantes D. Luis y Dña. Virginia , representados en este recurso por el Procurador D. Carlos Arvizu Badaran de Osinalde y dirigidos por la Letrada Dña. Mª Pilar Nueno Benito.
La Procuradora Sra. Dª Angela Arregui Álava en nombre y representación de Dª Leonor en la demanda de juicio ordinario en ejercicio de acción de retracto de colindantes seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Tudela contra D. Luis y Dª Virginia , estableció en síntesis los siguientes hechos: la actora es propietaria de una finca rústica sita en el término de Buñuel, colindante con otra finca rústica vendida recientemente por D. Luis Carlos a los hoy demandados. A partir del momento en que la demandante tuvo conocimiento de este hecho, actuó en un doble sentido: por un lado, promovió demanda de conciliación frente a los demandados a fin de que se avinieran a reconocer su derecho preferente de compra y por otro lado, obtuvo del Registro de la Propiedad la nota registral en la que se ponía de manifiesto que la finca, objeto del presente litigio había tenido un precio de 10.217,21 euros. Se acompaña justificante de haber consignado esta cantidad. Asimismo, y para cubrir cualquier eventualidad y fundamentalmente el pago del impuesto de Transmisiones y otros gastos de legítimo abono que se hubieran podido producir, la actora ha ingresado "ad cautelam" la cantidad de 1.208,06 euros para garantía y seguridad de los demandados. Después de alegar los fundamentos jurídicos que estimó oportunos terminaba suplicando "se dicte sentencia por la que estimándose íntegramente nuestra pretensión se declare que mi mandante tiene un derecho preferente de adquisición por ser propietaria de finca colindante con la que ha sido comprada por los demandados y que debe prosperar el retracto de colindantes, quedando resuelta y sin efecto las compraventa efectuada por los demandados, pasando mis mandantes a sustituirlos en todos sus derechos y obligaciones, ordenándose anular la inscripción registral de los demandados y pasando a ser titular registral de la finca mi mandante, previo reintegro del precio de la compra y de cualquier otro pago legitimo asi como los gastos necesarios y útiles realizados en la parcela, condenando a los demandados a estar y pasar por estas declaraciones y a la realización de cuantos actos sean necesarios y al otorgamiento de cuantos documentos sean precisos para materializar las anterioresdeclaraciones, todo ello con expresa condena de las costas que se causen en este juicio.
Admitida a trámite la demanda y emplazados los demandados, compareció el Procurador Sr. D. Ignacio Hualde Garde en nombre y representación de D. Luis y Dª Virginia , oponiéndose a la misma en base a unos hechos que resumidamente son los siguientes: lo que en el presente pleito se discute es, qué derecho tiene preferencia sobre la adquisición de la finca, si el de aprovechamiento de pastos ostentado por los demandados sobre la finca en cuestión o el derecho de colindantes ostentado por la actora. La idea de D. Luis Carlos , en un principio, fue la de vender las fincas de su hermano Jose Ramón
, del cual era tutor y que se encontraba en situación de incapacidad a fin de poder hacer frente a los gastos derivados de la residencia, si bien nadie en la localidad de Buñuel se interesó en comprarlas. Por ello, y como las fincas de D. Luis Carlos eran mejores que las de su hermano, puso como condición que vendía sus fincas, incluida la de autos, si el comprador adquiría además las de su hermano. De estos hechos tuvo conocimiento el hijo de la actora pero no le interesó la compra. Los demandados sí aceptaron la oferta a un precio de 1202,02 euros el robo, aunque la realidad era que la finca litigiosa tenía un precio superior, si bien al adquirir las otras fincas que no eran tan buenas, se acordó igualar el precio de todas ellas con independencia de su situación, Si se hubiera adquirido sólo la finca de autos, el precio hubiera sido muy superior. De cualquier manera, y además de pagar los 10.217,21 euros como precio de la finca, los demandados tuvieron que abonar otra serie de gastos como son: el impuesto de transmisiones, los gastos notariales, los de Registro y los intereses de un préstamo que tuvieron que pedir para poder comprar la finca, todos ellos gastos legítimos y derivados de la adquisición de la misma y que de forma pormenorizada se hacen constar en el suplico de la demanda. Por último, y para el supuesto de que fuera negado el derecho de preferencia de los demandados en la adquisición de la finca, habría que tener en cuenta que una de las fincas compradas cuyo anterior propietario era D. Jose Ramón no tiene acceso directo desde la carretera teniendo que accederse a ella a través de la finca de autos, por lo que, en el caso de que la finca fuera retraída a favor de la actora, ésta deberá dejar un camino de paso para que los demandados puedan pasar con su ganado. Después de alegar los fundamentos jurídicos que estimó oportunos terminaba suplicando "se dicte sentencia por la que se desestime la demanda, declarando que se ha presentado una vez caducada la acción, y en todo caso, que se declare que no procede la solicitud del retracto solicitado por la actora y en consecuencia, que no debe prosperar el retracto de colindantes, con imposición de costas a la parte adversa. Que para el supuesto de que se dicte sentencia, por el que se estime que procede el retracto de colindante que se declare lo siguiente: 1.- Que procede el abono a mis mandantes de todos los importes reclamados en este escrito: -importe de la finca de autos 10.217,21 € -Importe abonado por el impuesto de transmisiones por dicha finca 613,03 € -Importe abonado por gastos notariales por la escritura de compraventa en la que incluía esta finca y otras dos mas el importe total de 321,74 €, a abonar lo que corresponda. -Por gastos registrales se abonaron por la finca de autos 93,302 €. -Importes abonados derivados del préstamo que se pidió para la compra de varias fincas con un interés del 4,3% T.A.E. que comenzaron a abonarse el 31/03/2005 y que sobre el importe d esta finca por 10.217,21 € ascienden los intereses abonados hasta el 13 de marzo de los corrientes la cantidad de 431,29 €, mas 90 € abonados al notario por gastos de intervención de la póliza; abonando asimismo por gastos de comisión de apertura el importe de 300 €. -La diferencia, que en su caso resulte, del precio abonado por la compra de la finca de autos y el precio que tuviera de marcado. 2.- Que se vuelva a constituir el derecho de uso o servidumbre de paso por la finca catastral nº NUM000 por el margen izquierdo entre el riego y la finca propiedad de D. Carlos María a favor de la finca catastral nº NUM001 , ya que sino no se puede acceder a la misma, y sin que mis mandantes tengan que abonar importe alguno alguno a la actora por esa servidumbre o derecho.
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- Que se abonen a mis mandantes los intereses legales devengados por los importes abonados, computados desde la fecha en que se procedió al pago de cada uno de ellos y hasta la fecha del completo pago. 4.- Que no se impongan las costas a esta parte, siendo de imposición a la parte adversa."
A la reconvención formulada de contrario, la parte actora se opuso negando que los compradores tengan derecho preferente para la adquisición de la finca puesto que nunca fueron titulares de arrendamiento rústico ni mucho menos tienen un derecho de corraliza sobre la finca retraída. Respecto al precio, no existe otra obligación que la de satisfacer el precio escriturado, la liquidación de impuestos, los gastos de notario y la inscripción registral. Negó asimismo, la posibilidad de debatir en este litigio una acción confesoria de servidumbre puesto que ni éste es el procedimiento adecuado ni ésta puede acumularse a la acción de retracto y se opuso igualmente a la solicitud de intereses legales. Después de alegar los fundamentos jurídicos que estimó oportunos terminaba suplicando "se dicte sentencia por la que se inadmita y, en su caso, se desestime íntegramente la totalidad de las peticiones de la reconvención con expresa imposición de las costas a la parte reconviniente".
Por el Juzgado de 1ª Instancia se dictó sentencia en fecha 20 de julio de 2006 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO.-Desestimo la demanda interpuesta por Dª Leonor contra D. Luis y Dª Virginia , absolviendo a los demandados de todas las peticiones deducidas en su contra. Estimo lademanda reconvencional interpuesta por D. Luis y Dª Virginia contra Dª Leonor , y declaro que el derecho de corralizas del que eran titulares es preferente al derecho de colindantes de la reconvenida. Todo ello sin condena en costas tanto de la demanda como de la...
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