SAP Asturias 561/2005, 12 de Diciembre de 2005
| Ponente | BERTA ALVAREZ LLANEZA |
| ECLI | ES:APO:2005:3524 |
| Número de Recurso | 17/2005 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 561/2005 |
| Fecha de Resolución | 12 de Diciembre de 2005 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Asturias, Sección 7ª |
SENTENCIA Núm. 561/2005
Iltmos. Sres. Magistrados:
PRESIDENTE: D. RAMÓN IBÁÑEZ DE ALDECOA LORENTE
DÑA. BERTA ALVAREZ LLANEZA
D. JULIAN PAVESIO FERNÁNDEZ
En GIJON, a doce de Diciembre de dos mil cinco.
VISTOS, por la Sección de esta Audiencia Provincial los presentes autos de JUICIO VERBAL número 583/2004, Rollo número 17/2005, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Gijón ; entre partes, como apelante DIRECCION000 DE GIJÓN representado por la Procuradora Dña. Aurora Laviada Menéndez bajo la dirección letrada de Dña. Angeles Martínez Fernández, como apelado D. Ildefonso , representado por el Procurador D. Javier Castro Eduarte bajo la dirección letrada de D. Fernando Álvarez García.
El Juzgado de Primera Instancia número 2 de Gijón dictó en los referidos autos Sentencia de fecha 30 de Septiembre de 2004 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Estimo íntegramente la demanda interpuesta pro D. Ildefonso , representado por el Procurador D. Javier Castro Eduarte y asistido por el letrado D. Fernando Álvarez García frente a DIRECCION000 , asistidos por el Letrada Dª Ángeles Martínez Fernández, y en su virtud, condeno a los demandados:
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- A pagar al actor la cantidad de MIL TRESCIENTOS TREINTA Y UNO CON VENTIDOS EUROS (1331,22 EUROS) más el IVA correspondiente y los intereses legales devengados desde el 9 de julio de2004, fecha de interposición de la demanda.
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- No hago especial pronunciamiento sobre las costas causadas en este procedimiento."
Notificada la anterior Sentencia a las partes, por la representación de DIRECCION000 DE GIJÓN se interpuso recurso de apelación y admitido a trámite se remitieron a esta Audiencia Provincial, y cumplidos los oportunos trámites, la parte apelante instó la revocación de la Sentencia y la apelada su confirmación.
En la tramitación de este recurso se han cumplido las correspondientes prescripciones legales.
Vistos siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. Dña. BERTA ALVAREZ LLANEZA.
Frente a la sentencia de instancia estimatorio de la demanda interpuesta por el Administrador de la Comunidad contra ésta, se recurre en apelación formulándose oposición de contrario.
Sobre la responsabilidad del Administrador se han pronunciado varias sentencias.
En orden a la relación jurídica que liga al Administrador con la junta de propietarios se trata de un contrato de arrendamiento de servicios o de un mandato, siendo la doctrina mayoritaria la que sostiene que se trata de un mandato "sui generis" de los artículos 1709 y siguientes del Código Civil en razón, principalmente, de la similitud del contenido del artículo 12.5 de la Ley de Propiedad Horizontal con los artículos 1732 -el mandato se acaba por su revocación- y 1733, ambos del Código Civil , en el que se hace constar que el mandante puede revocar el mandato a su voluntad y compeler al mandatario a la devolución de los documentos en que consiste el mandato. (Cáceres 07-06-04).
El T.S. en Sentencia de 13-12-03 menciona los Artículos 1728 y 1726 del C.C . en orden a la mentada responsabilidad.
En sentencia de A.P. de Cantabria de fecha 27-06-03 se indica: El vínculo contractual entre las partes se constriñe pues a un contrato típico de mandato.
Desde esta óptica y conforme al artículo 13.7 de la Ley de Propiedad Horizontal salvo que los estatutos de la Comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de Gobierno se hará por el plazo de un año, pudiendo los designados ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de Propietarios, convocada en sesión extraordinaria. Según el artículo 1733 del Código Civil , el mandante puede revocar el mandato a su voluntad. Según la jurisprudencia la revocación es uno de los medios a extinguir el mandato, sin embargo cuando para él se ha establecido un plazo de duración, evidentemente en interés común de ambas partes contratantes, aunque la facultad de revocación subsiste si se impone antes de la expiración del plazo, sin haberse demostrado que mediase justa causa dimanante del incumplimiento de lo pactado por parte del mandatario, entonces el mandante debe indemnizar a aquel los daños y perjuicios que con la extemporánea revocación le ocasione ( sentencia T.S. de 12 de junio de 1980 y 25 de noviembre de 1983 ). En los términos en que está planteado el recurso la cuestión primordial a dilucidar es la de si ha mediado esa justa causa impeditiva de la indemnización reclamada.
En Sentencia de A.P. de Valencia de fecha 26-07-02 , se indica: Ya que de acuerdo con la doctrina expuesta para poder eximir a la demandada de la indemnización que se le exige, no solo tenía la obligación de exponer -además de demostrarlas-, causa o causas de relevancia tal que justificara por parte del actor un verdadero incumplimiento contractual, atendiendo al contexto de la finca en cuestión, y en el conjunto de labores que corresponden a un administrador de fincas. Lo que no puede entenderse así en el presente caso, puesto que sus obligaciones son mucho más amplias, de acuerdo con la enumeración que se recoge en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal (además de las que voluntariamente se quieran asignar o asumir), en la medida no se indica que haya cumplido de manera concreta las obligaciones esenciales que se reflejan en dicho precepto, por lo que, incluso, "a sensu contrario", cabría entender que sí lo habría hecho, por lo menos con el mínimo exigible.
Es, por lo expuesto, y entendiendo que no se encuentra suficientemente justificada la decisión unilateral de la demandada para resolver el contrato suscrito con el demandante, y que resulta procedentela indemnización reclamada por lucro cesante, de conformidad con lo establecido en los artículos 1101 y concordantes del Código Civil. En sentencia de la A.P. de Zaragoza de fecha 19-04-2002 se indica conforme al artículo 13.7 de la Ley de Propiedad Horizontal : Salvo que los estatutos de la Comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los Órganos de Gobierno se hará por el plazo de un año.
Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de Propietarios, convocada en sesión extraordinaria.
Según el artículo 1733 del Código Civil , el mandante puede revocar el mandato a su voluntad. Según la jurisprudencia la revocación es uno de los medios a extinguir el mandato, sin embargo cuando para él se ha establecido un plazo de duració9n, evidentemente en interés común de ambas partes contratantes, aunque la facultad de revocación subsiste si se impone antes de la expiración del plazo, sin haberse demostrado que mediase justa causa dimanante del incumplimiento de lo pactado por parte del mandatario, entonces el mandante debe indemnizar a aquel los daños y perjuicios que con la extemporánea revocación le ocasione ( sentencia T.S. de 12 de junio de 1980 y 25 de noviembre de 1983 ).
(...) Tercero.- La sentencia apelada desestima la demanda formulada por el administrador, por considerar que existe justa causa para el cese por la Comunidad de Propietarios en relación con el incumplimiento por el mismo de las obligaciones que le imponen el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal .
En sentencia de A.P. Madrid de 09-07-04 se dice:
Sentado en éstos términos el objeto de litis, y entrando a analizar en primer lugar el recurso interpuesto por la actora, es obligatorio partir en aras a una adecuada resolución de la cuestión planteada en esta alzada, del plazo de duración del cargo de administrador, de tal forma que conforme a lo estipulado en el Art. 13.7 de la LPH "Salvo que en los Estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año". Siendo nombrado en su cargo el 13 de julio de 1999, y renovado en su cargo en Junta Ordinaria el 13 de abril de 2000, es de presuponer que la duración del contrato, salvo manifestación en contra será hasta abril de 2001, ya que no consta un posible acuerdo entre partes o una norma estatutaria que se recoja que la anualidad se refiere a una anualidad presupuestaria.
Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de Propietarios convocada en sesión extraordinaria.
Esta facultad que la ley otorga a la Junta de Propietarios, dada la...
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SAP Vizcaya 568/2007, 23 de Noviembre de 2007
...por el administrador, menos en el escaso periodo que media entre la renovación del mandato y su cese. Como se dice en SAP de Asturias de 12 de diciembre de 2005 con cita a su vez de la SAP de Cádiz de 22 de septiembre de 2003 : "... si el mandato es retribuido (por tanto, contrato bilateral......