SAP Cádiz 319/2012, 30 de Octubre de 2012
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 319/2012 |
| Fecha | 30 Octubre 2012 |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE CADIZ
SECCION SEGUNDA
S E N T E N C I A 3 1 9
Ilustrísimos Señores:
PRESIDENTE
José Carlos Ruiz de Velasco Linares
MAGISTRADOS
Margarita Alvarez Ossorio Benítez
Antonio Marín Fernández
JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 3 DE SANLUCAR DE BARRAMEDA
JUICIO ORDINARIO Nº 218/2010
ROLLO DE SALA Nº 239/2012
En Cádiz a 30 de octubre de 2012.
La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cádiz, integrada por los Ilmos. Srs. reseñados al margen, ha visto el Rollo de apelación de la referencia, formado para ver y fallar la formulada contra la sentencia dictada por el citado Juzgado de Primera Instancia y en el Juicio Ordinario que se ha dicho.
En concepto de apelantes han comparecido ambas partes, actora y demandada: (1) María Antonieta, representada por la Procuradora Sra. Puelles Valencia, quien lo hizo bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. Salido Valle, y (2) la entidad ZAFIRO TREBUJENA S.L., representada por la Procuradora Sra. GarcíaAgulló Orduña, quien lo hizo bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. Romero Fernández.
Ha sido Ponente el Magistrado Sr. Antonio Marín Fernández, conforme al turno establecido.
Formulado recurso de apelación ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de los de Sanlúcar de Barrameda por la parte antes citada contra la sentencia dictada el día 20/diciembre/2011 en el procedimiento civil nº 218/2010, se sustanció el mismo ante el referido Juzgado . Ambas partes apelantes formalizaron su recurso en los términos previstos en Ley de Enjuiciamiento Civil y la actora, por su parte, se opuso al de la contraria instando la confirmación de la resolución recurrida en lo que les era favorable, remitiéndose seguidamente los autos a esta Audiencia para la resolución de la apelación.
Una vez recibidas las actuaciones en la Audiencia Provincial, se turnaron a esta Sección, acordándose la formación del oportuno Rollo para conocer del recurso y la designación de Ponente. A instancias de la parte demandada se ha celebrado en el día 12/junio/2012 la vista del recurso con la asistencia de las representaciones letradas de cada una de las partes, quienes han informado lo pertinente en defensa de sus respectivas posiciones. Reunida la Sala al efecto quedó votada la sentencia acordándose el Fallo que se expresará.
Recurso interpuesto por la entidad Zafiro Trebujena S.L. Analizaremos en primer lugar el recurso de la parte demandada, esto es, la promotora Zafiro Trebujena S.L., en la medida en que su parcial estimación deja sin sentido y hace decaer el que ha intentado a su vez la representación letrada de la actora Sra. María Antonieta .
Por tanto, digamos ya que el recurso deducido por la promotora demandada debe ser parcialmente estimado. A nuestro juicio las bases de la responsabilidad contractual que le es exigida han quedado suficientemente acreditadas en autos a raíz del grave incumplimiento de las obligaciones en su día adquiridas en el contrato de compraventa litigioso de 14/marzo/2001. Sin embargo que ello sea así, no autoriza a la contraparte para reclamar una indemnización ya por daños materiales, ya por daños morales, que no se legitima por las alegaciones y hechos que aduce. Veámoslo.
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Problemas que plantea la declaración de responsabilidad de la entidad Zafiro Trebujena S.L.
Para dar respuesta a los confusos motivos que se introducen inicialmente en el recurso (se menciona una alegación " previa " que contiene un apartado denominado " previo ", para pasar tras él al motivo " segundo ") trataremos de resumir cuál es la posición que adopta la parte recurrente respecto de los negocios jurídicos trabados entre las partes.
Admite que " efectivamente existe un contrato entre las partes ", ahora bien, frente a la tesis de la parte actora de que se trató de una simple compraventa, considera " que existe un contrato de opción de compra ". En todo caso las dudas que pudiera haber al respecto " no pueden favorecer a la parte que ha ocasionado la oscuridad ". Por otro lado, y quizás de modo contradictorio con la alegación anterior, su representación letrada llega a admitir la existencia de la debatida compraventa pero advirtiendo que "[su] falta de culminación (...) no puede ser atribuida a mi mandante, siendo la única responsable de ello la propia demandante, que voluntariamente desistió de la compraventa ante el obligado pago de los gastos recogidos por ley ", encargándose de recordar que " el hecho de que la demandante no haya acudido a la elevación a público de la compraventa es culpa única y exclusivamente de ella ".
1.1. La naturaleza del contrato. Pues bien, nos parece evidente que ninguno de los argumentos así expuestos puede ser acogido. En primer lugar, que lo pactado en fecha 14/marzo/2001 fue un contrato de compraventa, ciertamente de cosa futura, es algo insoslayable en la medida en que deriva inmediatamente de la lectura del documento en que se plasmó y que fue aportado a los autos junto con la demanda. No hace falta acudir a la regla contra proferentem ( art. 1288 Código Civil ) al no ser precisas alambicadas interpretaciones ante la claridad de los términos empleados para obligarse ( art. 1281 Código Civil ).
Con todo, si alguna duda subsistiera al respecto en razón de la falta de firma del representante legal de Zafiro Trebujena S.L. junto al sello de la entidad que aparece en el documento -nótese que como " vendedor- la carta de fecha 12/marzo/2002 despeja cualquier problema que pudiera ser opuesto. En ella se hace referencia con absoluta claridad al contrato anterior, siendo compatibles uno y otro, tanto en lo que hace al objeto como al precio, ya el total, ya el anticipado, y respecto de la previsión de elevarlo a público para así dar consumación a lo que a todas luces resulta ser una compraventa.
En realidad de la hipotética opción de compra no queda rastro probatorio alguno, a salvo las confusas e interesadas manifestaciones que hayan podido verter en los autos los representantes de la entidad demandada. Llama la atención a que continuamente se niegue la existencia de la compraventa (al contestar al requerimiento notarial de 4/febrero/2003, en la causa penal precedente, esto es, en las Diligencias Previas nº 1035/2004 del Juzgado de Instrucción nº 1 de Sanlúcar de Barrameda o en la propia contestación a la demanda) pero al tiempo manifiesten su disponibilidad en orden a asumir sus consecuencias y firmar con la compradora un contrato de venta de los terrenos de los que era propietaria.
1.2. Los incumplimientos reales o figurados del contrato. En segundo lugar, se alude a que la frustración de la compraventa -contrato que ya no es hipotético, sino real y efectivo- es imputable exclusivamente a la parte compradora. Y es que la Sra. María Antonieta fue requerida para elevar a público el contrato privado previo a través de la referida carta de fecha 12/marzo/2002 sin que la misma, en el plazo conferido al efecto de 10 días, aceptara dar cumplimiento a tal pretensión. Que la citada carta existió y que fue recibida por la Sra. María Antonieta sin que la misma accediera a lo solicitado son datos admitidos en la propia demanda. Ahora bien, si leemos la misiva advertiremos que el requerimiento que se cursa no es para que la compradora acceda en lugar y fecha determinados a otorgar la correspondiente escritura pública, sino para que su destinataria " se ponga en contacto " con la promotora para ponerse de acuerdo a tales efectos. Lo dicho adquiere toda su relevancia si tenemos en cuenta que la resolución de la compraventa sobre inmuebles a instancias de la parte vendedora por el impago de la compradora -situación a la que se reconduce la negativa a elevar a público el contrato privado de compraventa y pagar simultáneamente el resto del precio aplazadopasa, a diferencia del régimen general establecido en el art. 1124 del Código Civil, porque la entidad vendedora requiera formalmente de pago a la compradora por vía notarial o judicial, según dispone el art. 1504 del Código Civil . Y nada de ello hizo Zafiro Trabujena S.L. por cuanto la carta enviada no contenía un requerimiento expreso en el sentido indicado y desde luego no reunía los requisitos de forma exigidos en la Ley.
Así las cosas, la renuencia de la Sra. María Antonieta en orden a otorgar la escritura pública de compraventa a partir de marzo de 2002 en razón de la distinta aplicación de la normativa fiscal que ella pretendía -ello es admitido en el Hecho 4º de la demanda- no constituye un verdadero incumplimiento contractual susceptible de autorizar a la promotora para resolver y desconocer la previa existencia de un contrato válido de compraventa pendiente de ejecutar, en el que, pese a haberse anticipado ya la suma de
1.000.000 de pesetas, nada se había establecido respecto del plazo.
Por el contrario, es ello lo que vino a hacer la demandada incumpliendo, ahora sí, el previo contrato privado de compraventa, cuando es a su vez requerida por vía notarial en fecha 4/febrero/2003. Fue entonces cuando la promotora expresamente negó la existencia del tan citado vínculo contractual, demostrando con sus actos posteriores su nulo interés por cumplir los compromisos adquiridos en el año 2001, si tenemos en cuenta que Zafiro Trebujena S.L. en fechas muy cercanas estaba ya gestionando la promoción de seis viviendas sobre la misma parcela que fue objeto del contrato litigioso. A tenor de la documental por ella misma facilitada, ya por aquellas fechas la promoción se estaba gestando al menos a nivel de proyecto por cuanto en ese mismo año 2003 recibió en el mes de octubre licencia de obras y licencia de segregación del Ayuntamiento de Trebujena, siendo así que la promoción es inmediatamente vendida a terceros en documento privado a lo largo del mes de febrero del año...
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SAP Asturias 306/2016, 30 de Septiembre de 2016
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