SAP Barcelona 568/2012, 4 de Diciembre de 2012
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 568/2012 |
| Fecha | 04 Diciembre 2012 |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA
SECCIÓN PRIMERA
ROLLO Nº 208/11
Procedente del procedimiento ordinario nº 699/09
Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Cerdanyola del Vallès
S E N T E N C I A Nº 568
Barcelona, a cuatro de diciembre de dos mil doce.
La Sección Primera de la Audiencia provincial de Barcelona, formada por los Magistrados Doña Mª Dolors PORTELLA LLUCH, Don Antonio RECIO CÓRDOVA y Don Ramón VIDAL CAROU, actuando la primera de ellos como Presidente del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 208/11, interpuesto contra la sentencia dictada el día 15 de diciembre de 2010 en el procedimiento nº 699/09, tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Cerdanyola del Vallès en el que es recurrente BANCO DE SABADELL S.A. y apelada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE PASEO000 Nº NUM000 - NUM001 DE CERDANYOLA DEL VALLÈS y previa deliberación pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente resolución.
La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su parte dispositiva lo siguiente:
FALLO
Que desestimo la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Sra. Ana Albalate Dalmases, en nombre y representación de la entidad BANCO DE SABADELL, contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS SITA EN PASEO000 Nº NUM000 - NUM001 DE CERDANYOLA DEL VALLÈS, y en consecuencia, ABSUELVO a la demandada de todos los pedimentos formulados en su contra, con todos los pronunciamientos favorables para ella.
Se imponen a la parte actora el pago de las costas procesales causadas a la demandada por el seguimiento de esta instancia.
Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.
Fundamenta la decisión del Tribunal el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente DON Antonio RECIO CÓRDOVA.
Demanda rectora de autos.
La entidad actora, BANCO DE SABADELL, en su calidad de propietaria de los locales comerciales nº1 y 2 del edificio dividido en régimen de Propiedad Horizontal, sito en Cerdanyola del Vallés, PASEO000 nº NUM000 - NUM001, ejercitó demanda de juicio ordinario contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS de dicho inmueble en la que interesaba se dicte sentencia por la que "se declare la nulidad de los dos acuerdos impugnados:
(i) Acuerdo de la Junta extraordinaria de fecha 24-7-2008, recogido dentro del punto segundo del orden del día y del acta: 2.- DETALLE de las cuotas a pagar por parte de cada propietario, incluyendo los locales comerciales, así como la periodicidad de pago".
(ii) Acuerdos de la Junta Extraordinaria de fecha 24-7-2008, recogidos dentro del punto tercero del orden del día y del acta: ¿3.- ANÁLISIS Y COMENTARIOS del Título Constitutivo de la Comunidad y Estatutos, haciendo especial énfasis en la parte de gastos que los locales quedan excluidos de contribuir¿.
Precisaba en el cuerpo de dicho escrito inicial los motivos de impugnación de dichos acuerdos en la forma siguiente:
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Resultan contrarios a la Ley "pues en el primero de ellos (punto 2 del acta) se adopta una MODIFICACIÓN ESTATUTARIA y/o CAMBIO EN EL REPARTO DE LOS GASTOS Y DETERMINACIÓN DE LAS CUOTAS y, en el segundo acuerdo impugnado (punto 3 del acta), se adopta asimismo otra MODIFICACIÓN DE LOS ESTATUTOS, tratándose en ambos casos "puntos o extremos" que jamás fueron incluidos en el orden del día de la convocatoria como "asuntos" a tratar en la reunión. Por consiguiente, al no ser incluidos como "asuntos", menos aún pudieron ser recogidos en el orden de día de forma expresa, clara y detallada, contraviniendo lo establecido en el art.553-21, 4,a) del Código Civil de Cataluña, Libro Quinto, Ley 5/2006, de 20 de mayo".
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Subsidiariamente, los acuerdos también infringen las normas estatutarias (Normas 3ª y 4ª), además de devenir radicalmente nulos.
Asimismo denuncia mala fe en la notificación del acta de la junta, causando indefensión: "En efecto, la citada acta fue enviada el día 31 de julio de 2008 y recibida al día siguiente en el local en cuestión, destinado por la ocupante (arrendataria-financiera) Sra. Herminia a oficina de farmacia, esto es, se envió con absoluta mala fe, a sabiendas de que los locales ostentan, en junto, el 21,15% (14,88% + 6,27%) de las totales cuotas de participación en la Comunidad de Propietarios, a fin de conseguir -a toda costa- alcanzar el quorum del 80% (o sea, 4/5 partes) del voto favorable de los propietarios con el que lograr la modificación de los estatutos, cosa que jamás podrían conseguir. Y para ello, no se les ocurre otra estratagema más fraudulenta y maliciosa que la de notificar el acta de la junta en PERIODO ESTIVAL, dado que los arrendatarios se hallaban ya de vacaciones durante todo el mes de agostos (cuestión sobradamente conocida), de tal modo que el plazo de un mes (ex art.553-26, 3 C.C .Cat) para que los propietarios no asistentes a la junta puedan oponerse a los acuerdos adoptados, transcurriese inexorablemente y sin remedio para mi poderdante, sin poder oponerse a dichos ilegales acuerdos y, por ende, con la consiguiente adhesión tácita y las dificultades para, posteriormente, poder impugnar los acuerdos al "entenderse" que ha votado favorablemente a aquellos. Algo tan descabellado como sinsentido, dado que son acuerdos claramente abusivos y gravemente perjudiciales para mi principal, aparte de contrarios a la Ley por las razones expuestas".
Contestación a la demanda.
La Comunidad de Propietarios demandada se opuso a las pretensiones deducidas por la actora en base a los siguientes motivos:
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Falta de legitimación activa de la entidad bancaria por cuanto la adquisición de los locales se efectuó por Banco Sabadell para el arrendatario financiero: "De ello se desprende que la finalidad real era la de comprar por parte de Espais de Salut Rovira SL y de Herminia, si bien se hizo bajo este contrato de leasing, entendemos que por las ventajas fiscales de esta modalidad contractual".
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Falta de legitimación activa de la entidad bancaria al haberse adherido a los acuerdos adoptados por cuanto, no habiendo acudido a la Junta, no se opuso a los mismos en el plazo de un mes previsto en el art.553-26 CCCat, por lo que no puede impugnar los acuerdos en cuestión conforme a lo previsto en el art.553-31.2 CCCat : "En el presente supuesto, como se detallará más adelante, los acuerdos no eran contrarios a las Leyes, y no existiendo comunicación ninguna en el plazo legal de oposición por la demandante a los acuerdos adoptados, y por ello debe entenderse su voto como favorable, por lo que, una vez más, entendemos que la actora carece de legitimación para impugnar judicialmente los acuerdos".
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El Orden del Día recoge las cuestiones a debatir y la importancia de las mismas: "Entiende esta parte, en definitiva, que en la Junta se adoptaron acuerdos relativos a las trascendentales cuestiones planteadas en el orden del día, y en modo alguno, puede considerarse que nada de lo acordado fuese ilegal, como más adelante se expondrá...En la convocatoria figuraban los puntos sobre los que después se trataron en el orden del día fijado".
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Nada obsta a la modificación de los Estatutos por la Junta de Propietarios con las mayorías legalmente exigidas: "Por tanto, la Ley prevé la posibilidad de modificar los Estatutos mediante acuerdo adoptado en Junta de Propietarios, con una mayoría reforzada de cuatro quintas partes de las cuotas de participación, y en utilización de esta facultad, se ha actuado por la Comunidad de Propietarios de forma respetuosa con la Ley".
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La notificación de los acuerdos adoptados en la Junta de Propietarios se efectuó de forma correcta a la actora: "En efecto, en fecha 31 de julio de 2008 fue enviada mediante burofax el acta de la Junta de Propietarios, y fue el día 1 de agosto de 2008 cuando fue recibida, a las 10:00 horas, por D. Cayetano, quien había intervenido en las escrituras de compraventa del local comercial y plazas de aparcamientos 10 y 11, en nombre y representación de Espais de Salut Rovira SL, y en el otorgamiento de la escritura de compraventa del local comercial número 2, en nombre y representación de su esposa Dª Herminia ".
Sentencia dictada en la instancia.
La sentencia de instancia desestima la demanda, y así, tras advertir que la actora ostenta legitimación activa para impugnar los acuerdos comunitarios en su calidad de propietaria de los locales, resultando irrelevante a estos efectos que sobre los mismos constituyera un arrendamiento financiero, concluye que la ahora demandante incumplió la exigencia recogida en el art.553-26 CCCat, esto es, oponerse en el plazo de un mes al acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios sin su presencia: "En el caso de autos, ni la entidad Banco de Sabadell, ni tampoco los arrendatarios financieros, alegaron nunca a la Comunidad su disconformidad con los acuerdos alcanzados, sino a través de la presente demanda, habiendo transcurrido con creces el plazo de un mes legalmente previsto..Por tanto, en el caso de autos, constando acreditado que la parte actora no impugnó debidamente el acuerdo alcanzado en la Junta de Propietarios, se entiende que carece de legitimación por incumplir los requisitos establecidos en el artículo 553 . 31 del Código Civil Catalán..."
En todo caso añade (i) que los acuerdos adoptados se incluyeron en el Orden del Día debidamente notificado a la actora, y (ii) que no considera los mismos contrarios a los Estatutos en la medida en que no consta acreditado que los propietarios hubieran ratificado los estatutos otorgados por el anterior propietario del...
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Acuerdos
...expreso en tal sentido, sino por la falta de impugnación judicial. Page 151 Así lo confirma expresamente la Sentencia de la AP de Barcelona, Secc. 1ª de 4 de diciembre de 2012, para ésta, el hecho de no incluir el acuerdo en el orden del día no es nulo, sino anulable, y por tanto, susceptib......