SAP Málaga 493/2009, 9 de Septiembre de 2009
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 493/2009 |
| Fecha | 09 Septiembre 2009 |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO TRES DE TORREMOLINOS.
JUICIO ORDINARIO SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL.
ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚMERO 1130/2008.
SENTENCIA NÚM. 493
Iltmos. Sres.
Presidente
D. Hipólito Hernández Barea
Magistrados
Dª Inmaculada Melero Claudio
Dª María Teresa Sáez Martínez
En Málaga, a 9 de septiembre de dos mil nueve.
Vistos en grado de apelación, ante la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio ordinario procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Tres de Torremolinos, sobre impugnación de acuerdos de Comunidad de Propietarios, seguidos a instancia de Don Geronimo y otros contra la Comunidad de Propietarios " DIRECCION000 "; pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por los demandantes contra la sentencia dictada en el citado juicio.
El Juzgado de Primera Instancia número Tres de Torremolinos dictó sentencia de fecha 1 de septiembre de 2008 en el juicio ordinario del que este Rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así:
"Que debo desestimar y desestimo la demanda promovida por DON Geronimo, DOÑA Yolanda, DOÑA Enriqueta, DON Serafin, DON Adrian, DON Eliseo, DOÑA Susana, DOÑA Delia, DOÑA Rafaela, DON Norberto y DON Luis Andrés, contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000
, y por tanto la impugnación del acuerdo adoptado en el punto 2 del Orden del día de la Junta General Ordinaria de 24 de Noviembre del 2006, manteniendo la validez de los acuerdos adoptados y de la expresada Junta por los motivos expuestos en la fundamentación jurídica de la presente resolución, imponiendo a la parte actora las costas procesales causadas y también las derivadas del desistimiento de las pretensiones iniciales de impugnación de los acuerdos adoptados en los puntos 3 y 7 del Orden del Día."
Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la representación de los demandantes, el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese. Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de deliberación y fallo. TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Hipólito Hernández Barea. Habiendo tenido lugar la deliberación previa a esta resolución el día 1 de junio de 2009.
Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.
Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que, con estimación de la demanda inicial, declarase la nulidad del punto 2 del acuerdo adoptado en fecha 24 de noviembre de 2006 por la Comunidad de Propietarios " DIRECCION000 " por ser contrario a la Ley y a los Estatutos, condenando a la Comunidad demandada a estar y pasar por tal declaración, con imposición de las costas de primera instancia; y subsidiariamente, se estimase parcialmente el recurso y se dejase sin efecto la condena en costas establecida en primera instancia, no procediendo su imposición a ninguna de las partes; o subsidiariamente, se dejase sin efecto la condena en costas a la actora respecto de los puntos números 3 y 7 del acuerdo impugnado, de los que desistió. Como primer argumento del recurso insistió en que se dejase sin efecto, por no ser ajustado a Derecho, el punto número 2 del acuerdo adoptado en fecha 24 de noviembre de 2006 por la Comunidad de Propietarios demandada. La cuestión a resolver, en su opinión, es si tal acuerdo es o no ajustado a Derecho y a los Estatutos comunitarios, modificando el título constitutivo, y por tanto siendo necesaria la unanimidad de los comuneros. En la sentencia ahora recurrida, tras reconocer el Juez que la cuestión es compleja, desestima la demanda al considerar erróneamente que los aparcamientos son un elemento asistencial, aplicando por tanto el artículo 9º c) de los Estatutos, y que pueden adoptarse acuerdos de exoneración de cuotas por mayoría y no por unanimidad, siempre que no se modifiquen coeficientes ni se alteren otros extremos de los Estatutos o del título constitutivo. Considera esta parte que tal interpretación del Juez es contraria a Derecho, existiendo un claro error en la aplicación de los Estatutos de la Comunidad, así como infracción de la vigente Ley de Propiedad Horizontal. En efecto, la interpretación del artículo 9º c) de dichos Estatutos es totalmente desacertada, pues se refiere a los inmuebles denominados "elementos asistenciales", que están exentos de pagar cuotas de comunidad, y las plazas de aparcamiento no tienen esa naturaleza asistencial ya que se trata de elementos privativos, conforme al artículo 8º, y por tanto, no gozan de las exenciones y prerrogativas de los citados "elementos asistenciales". Y, además, los propios Estatutos, en el apartado denominado "Definiciones", establecen cuales son los "elementos asistenciales", citándolos expresamente, y entre ellos en ningún momento se incluyen las plazas de garaje. Por otro lado, dicho punto n° 2 del acuerdo adoptado es contrario a la Ley y a los Estatutos, ya que no es suficiente la mayoría de votos para adoptar tal decisión, siendo necesaria la unanimidad de los propietarios, pues la exención del pago de las cuotas de comunidad implica una modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal, al afectar al resto de los coeficientes de participación de los demás inmuebles, y, en consecuencia, la validez de este acuerdo exige la unanimidad, según dispone el artículo 17.1 de la LPH . Nos encontramos ante un acuerdo que implícitamente modifica las cuotas de participación recogidas en el Título Constitutivo en lo que se refiere a la contribución de los gastos generales, lo que requiere la aprobación unánime de los copropietarios, de conformidad con lo prevenido en la norma primera del citado artículo 17 de la LPH. Y siendo que el acuerdo en cuestión fue adoptado solo por la mayoría del total de los propietarios, al haber sido impugnado por los demandantes, ello demuestra que no existe la unanimidad exigida por la Ley para modificar la distribución de gastos, y debe entenderse nulo el punto del acuerdo impugnado. A mayor abundamiento, y conforme ha establecido reiterada jurisprudencia, la exención de gastos en elementos comunes no prevista en los estatutos por lo general exige la unanimidad, al oponerse a la norma que establece el principio general de atribución de gastos en relación con las cuotas de participación, de acuerdo con el artículo 9º.1.c) de la LPH . El Tribunal Supremo sostiene que la no utilización de un elemento común no exime del pago de los gastos generales en su mantenimiento, ello siempre lo es con la salvedad de que exista una exención en el título constitutivo o en los propios Estatutos o bien que haya sido establecido en Junta por unanimidad; incidiendo en el hecho de que el criterio del no uso no es determinante para la exención del pago de los gastos generales por elementos comunes. Por tanto, tampoco podrá argumentarse de contrario que la mercantil "Sensara Benalmádena S.L." no utiliza las plazas de garaje cedidas a la Comunidad, pues lo cierto, es que sus trabajadores sí las utilizan y en cualquier caso, conforme ha establecido la Jurisprudencia, la distinción entre "uso" y "no uso" de un servicio común se presenta como intrascendente a los efectos de generar la exoneración contributiva. Además de lo expuesto hasta ahora, que sería suficiente para estimar el recurso y dejar sin efecto el punto del acuerdo impugnado, existen dos motivos más para considerar que dicho punto es contrario a la Ley: no se hace constar en el acta expresamente los votos en contra de dicho punto del acuerdo, a pesar de que los actores salvaron su voto en contra del mismo, sólo se sabe que se aprueba el acuerdo por mayoría de 48 votos, y que el total son 88 propietarios asistentes, no detallándose lo que ha ocurrido con esos 40 votos restantes, infringiéndose por tanto el artículo 19.2 de la LPH que exige, para la validez de los acuerdos adoptados, que se indiquen los nombres de los propietarios que hubieran votado a favor y en contra, así como de las cuotas de participación, siendo un requisito insubsanable conforme dispone el precepto; no se especifica el plazo de duración de la exención de cuotas, ni se establece ninguna limitación a la venta y enajenación por " DIRECCION000 " de las plazas de garaje, estableciéndose un beneficio a favor de dicha mercantil en perjuicio de los...
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