SAP Granada 186/2011, 5 de Mayo de 2011
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 186/2011 |
| Fecha | 05 Mayo 2011 |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA
SECCIÓN TERCERA
ROLLO Nº 168/2011- AUTOS Nº 146/2010
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº NUEVE DE GRANADA
ASUNTO: J. ORDINARIO
PONENTE SR. KLAUS J. ALBIEZ DOHRMANN.
S E N T E N C I A N º 186
ILTMOS. SRES.
PRESIDENTE
D. JOSÉ REQUENA PAREDES
MAGISTRADOS
D. ENRIQUE PINAZO TOBES
D. KLAUS J. ALBIEZ DOHRMANN
En la Ciudad de Granada, a cinco de mayo de dos mil once.
La Sección Tercera de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha visto en grado de apelación -rollo nº 168/2011- los autos de J. Ordinario nº 146/2010, del Juzgado de Primera Instancia nº Nueve de Granada, seguidos en virtud de demanda de Basilio y Inés contra Felicisimo y Pilar .
Que por el mencionado Juzgado se dictó resolución en fecha 14/09/2010, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que estimando parcialmente la demanda formulada por D. Basilio y Dª Inés contra D. Felicisimo y Dª Pilar debo condenar y condeno a los mencionados demandados a abonar a la parte actora la suma de seis mil ciento treinta euros con sesenta y cinco céntimos de euro (6.130,65 #) más el interés de demora procesal, sin expresa imposición de costas, debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia y las comunes por mitad".
Que contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante y demandada, al que se opuso la parte contraria; una vez elevadas las actuaciones a esta Audiencia fueron turnadas a esta Sección Tercera el pasado día 17/03/2011, y formado el rollo se señaló día para la votación y fallo con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.
Que por este Tribunal se han observado las formalidades legales en esta alzada.
Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. KLAUS J. ALBIEZ DOHRMANN.
La reclamación de 80.613, 60 # contra D. Felicisimo y Dª Pilar, por su condición de fiadores solidarios del contrato de arrendamiento de local de negocio suscrito con los actores D. Basilio y Dª Inés, trae causa de la aplicación de la cláusula penal del referido contrato arrendaticio.
Después de que los demandados en su recurso de apelación no han hecho valer nuevamente la falta de litisconsorcio pasivo necesario, al no ser demandado en los presentes autos el arrendatario Centro Especializado en Maquillaje, SL, del que son socios los codemandados, la cuestión litigiosa ha quedado reducida a la validez, interpretación, aplicación y, en su caso, moderación de la cláusula penal.
La disconformidad con la sentencia de instancia se ha puesto manifiesto también por los actores que, igualmente, han formulado recurso de apelación.
El contrato de arrendamiento de local es resultado de un acuerdo de voluntades libremente consentido por las partes, en el marco del artículo 1255 CC, sin que se haya acreditado en los autos de que se trata de un contrato no negociado individualmente, siendo, además, un contrato en el que el arrendatario es una empresa colectiva, que debe ser especialmente diligente cuando firma un contrato.
La cláusula penal, que ha desencadenado la acción de reclamación de cantidad, es calificada por los codemandados de abusiva por considerar que es contraria a la buena fe, siendo presupuesto, para que sea calificada como tal, que la misma cause a uno de los contratantes un desequilibrio importante en sus derechos u obligaciones. Dado que es un contrato negociado, siendo, además, el arrendatario una empresa y el objeto arrendaticio un local de negocio, el posible carácter abusivo sólo puede ser analizado en sede del artículo 1258 CC, ya que el artículo 1255 CC establece los llamados límites intrínsecos de la autonomía de la voluntad. La declaración abusiva de la cláusula penal lleva consigo la nulidad de la cláusula o al menos quedaría sin efecto.
La cláusula penal pactada forma parte de un contrato de arrendamiento de local de negocio de largo duración. En concreto, se fijó un plazo de 20 años, contado a partir de la celebración del contrato locaticio, que tuvo lugar el 11 de marzo de 2005. Se estableció una prórroga por otro período de 5 años. Por tanto, se había creado una expectativa económica importante para ambas partes. Para los arrendadores un renta mensual durante veinte años, y para el arrendatario el ejercicio de su actividad profesional durante el mismo tiempo. Después de la LAU de 1995, que suprime la prórroga forzosa en los arrendamientos distintos del de vivienda, una duración tan prolongada beneficia, en primer lugar, al arrendatario, pero también al arrendador.
En el momento en que se firmó el contrato, la economía de nuestro país estaba en una fase de crecimiento, lo que puede explicar el importe de la renta mensual pactada -1853, 12 #-, si bien hay que subrayar también que la extensión del espacio arrendado es de 285, 15 m2 y que el local está ubicado en una zona céntrica de Granada.
Es en este contexto en el que se debe interpretar la cláusula penal, cuyo contenido es el siguiente y que tiene por título >: "El arrendatario podrá por su parte dar por rescindido el presente contrato en cualquier momento, debiendo dar conocimiento de su intención al arrendador con seis meses de antelación a la fecha en que se proponga el abandono del mismo. Caso de ejercitarse esta opción de rescisión anticipada por parte del arrendatario, éste vendría obligado a indemnizar al arrendador con una cantidad igual a 40 mensualidades equivalentes a la última renta satisfecha al momento de la rescisión, para el caso de dicha rescisión tuviera lugar dentro de los primeros diez años de contrato, en este caso la indemnización se hará efectiva por meses, hasta completar este período de 40". Dado que la ruptura unilateral se produjo en este primer plazo, no interesa transcribir el párrafo segundo de la referida cláusula, redactada para su aplicación a partir de haberse cumplido diez años el contrato de arrendamiento. La cláusula penal termina estableciendo: "La mencionada cláusula penal opera en concepto de indemnización por los daños y perjuicios que pudieran ocasionarse para la parte arrendadora como consecuencia del abandono prematuro del local por el arrendatario y, teniendo en cuenta los inconvenientes generados a la misma por la readaptación del local para un ulterior arrendamiento y por las rentas dejadas de percibir hasta que el mismo se hiciera efectivo y, ello, en los términos previstos en los artículos 1101, 1106 y 1107 CC ".
Es evidente que siendo una cláusula pactada entre las partes, atendiendo a la duración del contrato y al objeto arrendado, es perfectamente válida, siendo una cláusula penal de tipo indemnizatorio, por tanto con una función sustitutoria. Ahora bien, la cláusula penal suscita algunas cuestiones interpretativas que deben ser resueltas antes de ser aplicada.
Como cualquier cláusula, la cláusula litigiosa debe ser interpretada conforme a los criterios hermenéuticos establecidos en los artículos 1281 y ss. CC, debiendo ser preferente la interpretación literal cuando no existen dudas sobre el significado de los términos que se emplean en el contrato. Según el tenor de la cláusula penal, es evidente que la indemnización prevista comprende 40 rentas mensuales si la ruptura unilateral se produce en los primeros diez años de vigencia del contrato de arrendamiento, si bien se facilita el pago de la cantidad resultante pudiendo hacerse por meses. La cantidad total de 40 meses se calcula a partir de la última renta satisfecha al momento de la ruptura...
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