SAP Girona 40/2007, 5 de Febrero de 2007
| Ponente | CARLES CRUZ MORATONES |
| ECLI | ES:APGI:2007:464 |
| Número de Recurso | 519/2006 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 40/2007 |
| Fecha de Resolución | 5 de Febrero de 2007 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Girona, Sección 1ª |
AUDIÈNCIA PROVINCIAL
SECCIÓ PRIMERA
GIRONA
APEL·LACIÓ CIVIL
Rotlle núm. 519/2006
Actuacions: procediment ordinari núm. 229/2005
Jutjat Primera Instància 3 Blanes
SENTÈNCIA NÚM. 40/07
PRESIDENT
Fernando Lacaba Sánchez
MAGISTRATS
Fernando Ferrero Hidalgo
Carles Cruz Moratones
Girona, cinc de febrer de dos mil set
Hem vist el rotlle d'apel·lació núm. 519/2006, en el qual ha estat part apel·lant Carlos Manuel, representat per la
procuradora ROSA BOADAS VILLORIA i dirigida pel lletrat EDUARDO ARNAEZ MINGUEZ, i part apel·lada en substitució processal de Lorenzo, representada pel procurador CARLOS JAVIER
SOBRINO CORTÉS i dirigida pel lletrat JOAQUIM BONSHOMS FARRERONS. Ha actuat com a ponent en la vista d'aquest
recurs el magistrat Carles Cruz Moratones.
ANTECEDENTS DE FET
El Jutjat Primera Instància 3 Blanes, en les actuacions 229/2005, que se segueixen a instància Carlos Manuel, representat per la procuradora Dolors Soler Ruiz i defensat pel lletrat Eduardo Arnáez Mínguez, contra Lorenzo, representat per la procuradora Maria del Mar Ruiz Ruscalleda, i defensat pel lletrat Joaquim Bonshoms Farrerons, va dictar Sentència la decisió de la qual, literalment copiada, diu així: "De conformidad con la normativa aplicada y tomando en debida consideración los criterrios jurídicos expuestos, desestimo íntegramente la demanda presentada a instancia de D. Carlos Manuel, representado por la Procuradora Dª. Dolors Soler y asistido por el letrado D. Eudardo Arnáez Mínguez contra D. Lorenzo, representado por la procuradora Dª. Maria del Mar Ruiz Ruscalleda, asistido por el Letrado D. Joaquim Bonshoms Farrerons y, estimo en su integridad la reconvención de D. Lorenzo y declaro: 1º.- La suspensión del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes con fecha 2 de enero de 2001 hasta la finalización de las obras. 2.- La paralización del plazo de dicho contrato y de sus efectos con fecha 1 de enero de 2004. 3.- Hasta que no se haga efectiva la finalización de dichas obras, Don. Lorenzo no tendrá obligación de satisfacer la renta correspondiente. Por lo expuesto, D. Carlos Manuel debe ejecutar a su costas las obras necesarias a fin de obtener las oportunas licencias adminstrativas expedidas por el Ayuntamiento de Lloret de Mar que permitan la repaertura del Hostal Rstaurante sito en C/ Miquel Ferrer núm. 19 de Lloret de Mar. La naturaleza y coste de dichas obras se determinarán en la fase de ejecución de Sentencia. En relación con las costas, cada parte asumirá las propias y las comunes por mitad".
La part actora va recórrer en apel·lació contra la Sentència esmentada i per aquest motiu les actuacions es van elevar a aquesta Audiència, i es van seguir els tràmits establerts a la LEC.
En la tramitació d'aquest recurs s'han observat les prescripcions legals corresponents.
FONAMENTS DE DRET
No acceptem els de la Sentència contra la qual s'apel·la.
En el present plet entre arrendador i arrendatari d'un local de negoci, es discuteix la naturalesa jurídica del contracte (si és d'indústria o de local de negoci) i a qui corresponia fer les obres per adequar el local destinat a hostal restaurant a les noves exigències tècniques municipals. Atès que l'arrendatari va considerar que les havia de fer l'arrendador va decidir suspendre el pagament de la renda i així no va pagar ni la de l'any 2004 ni la de l'any 2005. L'arrendador va interposar de demanda de desnonament per manca de pagament que va resultar fracassada per la decisió d'aquesta Audiència (secció segona) que va decidir que havia d'acudir a un procés declaratiu per decidir la qüestió relativa a l'obligació de fer les obres d'adequació que exigia l'Ajuntament de Lloret de Mar. Interposada demanda de judici ordinari, la sentència d'instància considera que assisteix la raó a l'arrendatari i després de declarar la suspensió del contracte d'arrendament de local de negoci que vincula a les parts amb efectes des del 1.1.04, condemna l'arrendador a executar les obres que siguin necessàries per permetre a l'Ajuntament autoritzar la reobertura de l'hostal restaurant i que en execució de sentència ja es determinarà la naturalesa i cost d'aquestes obres.
Contra tal decisió s'alça l'arrendador.
Com ja dèiem en la nostra sentència de 9.1.02, la importància de la qualificació de l'arrendament com d'"indústria" (sotmès al CC) o de local de negoci (subjecte a la LAU) va motivar que l' art. 5 TRLAU 64 aclarís el concepte d'arrendament del local, assimilant determinats "locals" per la seva destinació, encara que continua sent en ocasions difícil la qualificació, si bé poden establir-se els criteris següents:
-
La qualificació ha de retrotreure's a la data de la constitució arrendatària, que és quan es lliura la cosa l'ús de la qual se cedeix i fineix la renda, amb independència de les millores o obres realitzades per l'arrendatari en ús i benefici seu, que faciliten l'explotació ( STS 22.12.1983, 27.11.1985, 6.3.1986, 3.5.1990...)
-
El contracte s'ha de qualificar segons el que realment es percep, i no per actes posteriors de l'arrendatari o per la qualificació que les parts li donin ( STS 2.11.52, 20.1.53, 19.6.63, 22.3.69, 17.1.76...)
-
Quan en un mateix contracte s'arrenda un negoci industrial preexistent i uns locals propis per a negoci o habitatge (supòsits de pugna de normes) ha d'aplicar-se la normativa que correspongui a l'element objectiu predominant (p.e. STS 30.10.1957 ).
-
Perquè l'arrendament es pugui qualificar d'indústria, els béns materials existents han de ser suficients per al seu exercici ( STS 13.4.1977 ), amb independència que el negoci estigui o no en funcionament en arrendar-se ( STS 18.6.1963, 4.5.1983, 15.12.1984, 10.1.1985, 8.7.1988...) i no s'exclou de la qualificació com a arrendament d'indústria el fet que no hi hagi clientela ( STS 4.3.1985 ), ni que l'arrendatari ampliï per la seva pròpia conveniència el negoci, introduint millores sensibles ( STS 29.12.1971, 1.7.1972, 8.11.1974, 14.11.1980...), ni de la indústria, deixessin de ser-ho amb el pas del temps, per la qual cosa es van haver de renovar perquè no quedés el negoci antiquat ( STS 26.4.1968 ); en definitiva, cal atenir-se a l'eficàcia dels mitjans transmesos amb el local, per a la immediata posada en marxa de la indústria, i a l'arrendatari no li cal aportar-ne d'altres pel seu compte com a necessaris a tal finalitat ( STS 13.12.90 ), i aquest caràcter no perd pel fet que l'arrendatari, la seva família o persones que treballin al seu servei, hi tinguin el seu habitatge.
I aquesta doctrina ha estat plenament aplicada en els raonaments de la sentència d'instància sobre la naturalesa jurídica del contracte celebrat entre les parts a l'any 2001 i que ja donem per reproduïts. Però, a més, afegirem que no es pot perdre de vista els antecedents de la relació jurídica de les parts. Resulta reconegut pel propi demandat i arrendatari que la primera relació arrendatícia arranca de l'any 1979 quan es va fer el primer contracte del local que es destinaria a hostal restaurant. I explica el mateix arrendatari que abans del contracte ell ja es va fer càrrec de l'arranjament del local que havia estat una fleca per transformar-lo en un hostal restaurant. Això vol dir que no s'estava llogant cap industria sinó un local que va adaptar al seu negoci el propi Sr. Lorenzo. I no té cap solidesa l'argument que utilitza la seva defensa en el sentit que cal estar només al contracte darrer el de l'any 2001 i atès que ja era un negoci en funcionament (des de 1979) només podia ser que es llogués la industria. Però això no te solidesa perquè la dita "industria" era titularitat d'ell i no de l'arrendador del local, amb la qual cosa difícilment li podia llogar allò que no era seu, sinó del...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba
-
ATS, 2 de Junio de 2009
...la Sentencia dictada con fecha de 5 de febrero de 2007, por la Audiencia Provincial de Gerona (Sección 1ª), en el rollo de apelación nº 519/2006, dimanante de los autos de procedimiento de juicio ordinario nº 229/2005 del Juzgado de Primera Instancia número 3 de - Por Providencia de 30 de m......