Resolución de 18 de mayo de 2007, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Valladolid, don Juan González Espinal, contra la negativa de la registradora de la propiedad n.º 5, de Valladolid, a inscribir una escritura de cancelación de hipoteca.
| Marginal | BOE-A-2007-10825 |
| Rango de Ley | Resolución |
En el recurso interpuesto por el Notario de Valladolid don Juan González Espinal contra la negativa de la Registradora de la Propiedad número 5 de Valladolid, doña María José Triana Álvarez, a inscribir una escritura de cancelación de hipoteca.
Hechos
I
El día 13 de diciembre de 2006 don Juan González Espinal, Notario de Valladolid, autorizó una escritura de cancelación de hipoteca otorgada por la entidad de crédito «Banco Español de Crédito», representada por un apoderado.
En dicha escritura se expone: «Primero.-Que reconoce que el "Banco Español de Crédito, S. A." ha recibido la cantidad total de que la finca hipotecada respondía por capital y sus intereses correspondientes, por lo que otorga carta de pago de la expresada suma y en consideración a ello, cancela y deja sin efecto alguno la hipoteca que gravaba la referida finca, queriendo y consintiendo que así se haga constar en el Registro de la Propiedad.»
Se añade que «el pago del préstamo se ha hecho mediante cargos por el banco en la cuenta de la parte deudora y a través de un ingreso bancario y cargo posterior de la Entidad Banco Español de Crédito, S. A. en la misma cuenta por la cantidad de veinticinco mil doscientas sesenta euros y cuatro céntimos (25.260,04 euros)».
II
El título se presentó en el Registro de la Propiedad número 5 de Valladolid el 21 de diciembre de 2006, mediante asiento 842 del Libro Diario 56, número de entrada 7095; y fue objeto de la calificación negativa que a continuación se transcribe en lo pertinente:
La constancia de los medios de pago es exigible en los actos o contratos onerosos en los que la contraprestación consistiese en todo o en parte en dinero o en signo que lo represente.
La identificación de los medios de los medios de pago comprende tanto el momento de pago (fecha o fechas en que se realizó en la terminología de la Instrucción de la DGRN de 28 de noviembre de 2006), como su cuantía respectiva y el modo mismo (metálico, cheque, transferencia bancaria, domiciliación, compensación, retención para pagar gastos o cancelar hipotecas...).
Sin esta constancia no sería inscribible el título. Dicha suspensión deriva de la aplicación del principio de determinación hipotecaria al artículo 21 de la Ley Hipotecaria, en cuanto son datos que han de constar en el título y en la inscripción, también debe exigirse que las escrituras públicas contengan el testimonio de los documentos que acrediten el medio de pago, manifestando, por imposición de la Instrucción de la DGRN de 28 de noviembre de 2006...
Respecto de la cancelación de hipotecas, se considera que si el cobro se ha producido en los términos pactados en la escritura de préstamo, bastará la declaración de la entidad acreedora de haber cobrado «en las fechas previstas y mediante cargo en la cuenta correspondiente».
Pero si se trata de un supuesto de amortización anticipada, deben identificarse las fechas y los medios de ese pago anticipado.
Defectos:
No es posible proceder al despacho del precedente documento al no resultar del mismo qué cuantía se ha satisfecho en los términos pactados en la escritura de préstamo, para poder deducir si sólo 25.260,04 euros es lo que ha sido objeto de amortización anticipada. Si sólo hubiera sido objeto de amortización anticipada la suma de 25.260,04 euros, no consta el medio en que se efectuó el ingreso bancario, ..., ni la fecha en que dicho ingreso se efectuó ni en su caso, se testimonia los documentos justificativos de los medios de pago empleados o se manifiestan las causas por las que no se aportan.
Y si hubiera habido otras cantidades que hubieran sido objeto de amortización anticipada, no se especifica la cuantía de cada una de ellas, su fecha, ni los medios de pago empleados, ni en su caso, éstos se testimonian o se expresan las causas por las que no se aportan
.
Dicha calificación es de 8 de febrero de 2007.
III
El 14 de febrero de 2007 la calificación fue notificada al Notario autorizante de la escritura.
El 15 de febrero de 2007 dicho Notario interpuso recurso contra la referida calificación con base en los siguientes argumentos:
Primero: recuerda los actos y negocios jurídicos en los que se precisa la constancia de los medios de pago, para concluir que la hipoteca no es sino un negocio jurídico accesorio de otro principal -préstamo-, de modo que la hipoteca y su cancelación por sí misma no implican un desplazamiento patrimonial.
Segundo: que lo que implica dicho desplazamiento es el préstamo, puesto que se debe devolver el principal y, en su caso, los intereses.
Tercero: concluye que «el de cancelación de la hipoteca es, por tanto, negocio jurídico unilateral y gratuito».
Cuarto y último: pone en duda que la Registradora pueda denegar la inscripción, so capa de una serie de dudas sobre la forma en que está redactada la cláusula en la que se identifican los medios de pago que, no obstante lo anteriormente expuesto, se han empleado.
IV
La Registradora de la Propiedad emitió su informe el día 19 de febrero de 2007, elevando a esta Dirección general el expediente para su Resolución.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 103 de la Constitución, 6.2 y 1156 del Código Civil; 1, 10, 18, 21, 254, de la Ley Hipotecaria; 1, 17 bis, 23, 24 y 47 de la Ley del Notariado; los artículos sexto y séptimo de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal y, en concreto, artículos 17, 23 y 24 de la Ley del Notariado; artículos 143, 145, y 177 del Reglamento Notarial; 51.7.º, 219.1.º del Reglamento Hipotecario; Orden EHA/1439/2006, de 3 de mayo, reguladora de la declaración de movimientos de medios de pago en el ámbito de la prevención del blanqueo de capitales; la Sentencia del Tribunal Constitucional 207/1999, de 11 de noviembre; la Instrucción de esta Dirección General de 28 de noviembre de 2006, relativa a la identificación y constancia de los medios de pago en las escrituras relativas a actos o contratos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles; y las Resoluciones de 27 de noviembre de 1986, 2 de noviembre de 1992, 12 de junio de 1993, 5 de octubre de 1994, 27 de septiembre de 1999, 12 de septiembre y 2 de diciembre de 2000, 27 de mayo de 2003 y las citadas en su vistos, 23 y 26 de septiembre de 2005, 14, 20 y 28 de febrero de 2007, entre otras.
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Se plantea en esta Resolución la cuestión relativa a la constancia de los medios de pago en escritura pública, teniendo este instrumento público por objeto en el concreto supuesto analizado la cancelación de un préstamo hipotecario.
La novedad de la materia aconseja hacer un breve repaso y consecuente análisis de la regulación existente y de su razón de ser. Sólo a través de esta breve introducción podremos concluir acerca del acierto o error de la calificación negativa efectuada por la registradora.
La cuestión relativa a la constancia de los medios de pago en escritura pública no es algo esencialmente novedoso en nuestro ordenamiento (baste recordar la normativa que tradicionalmente lo ha exigido en materia de inversiones extranjeras y control de cambios), si bien la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas de prevención del fraude fiscal, por la que se procede a modificar los artículos 17, 23 y 24 de la Ley del Notariado y 21 y 254 de la Ley Hipotecaria, incorpora elementos muy distintos e impone nuevas obligaciones que permiten concluir acerca de cuál ha sido la voluntad del Legislador.
Así, y como resulta conocido, el artículo 10 de la Ley Hipotecaria que no ha sido modificado establece que «en la inscripción de contratos en los que haya mediado precio o entrega en metálico, se hará constar el que resulte del título, así como la forma en que se hubiere hecho o convenido el pago».
Por lo que respecta a su desarrollo reglamentario, de la regla séptima del artículo 51 del Reglamento Hipotecario se infiere la imposibilidad de hacer constar la expresión de aplazamientos de pago no asegurados en los términos expuestos; por último, y a título de mero ejemplo el artículo 219.1 del Reglamento Hipotecario exige consignar el importe de la obligación garantizada.
Por su parte, el artículo 177 del Reglamento Notarial en su versión previa a la reforma producida por el Real Decreto 45/2007, de 19 de enero, exigía que en las escrituras públicas se hiciera constar «el precio o valor de los derechos», debiéndose determinar el mismo con «arreglo al sistema monetario oficial de España, pudiendo también expresarse las cantidades en moneda o valores extranjeros, pero reduciéndolos simultáneamente a moneda española».
Del marco normativo expuesto, se deducía claramente que no existía obligación legal alguna de hacer constar los medios de pago, entendiendo por tales los concretos cauces o vías empleados o previstos para satisfacer el precio o contraprestación, sino tan sólo el montante del precio y forma del pago. La simple comparación entre el artículo 10 de la Ley Hipotecaria y el vigente artículo 24 de la Ley del Notariado demuestra, so capa de una interpretación absurda en el sentido de que el Legislador no ha aportado nada novedoso, que del artículo 10 de la Ley Hipotecaria no se derivaba obligación de concreción de medios de pago y fechas del mismo respecto de aquellas escrituras que tenían por objeto transmisiones inmobiliarias o constituciones de derechos reales sobre bienes inmuebles, ya que no debe confundirse forma de pago (artículo 10 de la Ley Hipotecaria) con identificación de medios de pago (artículos 24 de la Ley del Notariado y 21 y 254 de la Ley Hipotecaria).
Por último, y antes de abordar el actual marco normativo, ha sido constante la doctrina de este Centro Directivo (véanse Resoluciones de 27 de mayo de 2003 y las citadas en su vistos; 5 de octubre de 1994, 12 de junio de 1993 ó 27 de noviembre de 1986) relativa a que la constancia de esas formas de pago carecía de trascendencia jurídico real...
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