A vueltas con el pacto de lex commissoria
| Autor | Fernando Azofra Vegas |
| Cargo | Doctor en Derecho Uría Menéndez Abogados, S.L.P. |
| Páginas | 2695-2771 |
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 787, págs. 2695 a 2771 2695
A vueltas con el pacto
de lex commissoria
Registered conditions subsequent,
once again
por
FERNANDO AZOFRA VEGAS
Doctor en Derecho
Uría Menéndez Abogados, S.L.P.
RESUMEN: Mediante la inscripción de una condición resolutoria ex-
plícita, el vendedor de un inmueble con precio aplazado obtiene una eficaz
herramienta de protección que le permite resolver la venta y readquirir
el dominio del bien mediante la mera notificación judicial o notarial al
comprador de su voluntad de resolver en caso de impago del precio en el
plazo convenido, incluso en el caso de que el comprador no se aquiete o
no consienta la resolución, y sin necesidad de obtener el refrendo judicial
de la procedencia de la resolución. Gracias a la inscripción original de la
condición resolutoria expresa, la resolución opera erga omnes, provocando
la cancelación de los derechos inscritos o anotados sobre la finca vendida
incluso si los terceros registrales se oponen y, nuevamente, sin necesidad de
que el vendedor obtenga refrendo o confirmación judicial de la procedencia
de la resolución. Cuando se combina una condición resolutoria explícita
con una cláusula penal por la totalidad o parte del precio pagado por el
comprador, que se establece expresamente por las partes como sanción en
cualquier caso de cumplimiento total, parcial, irregular o tardío del precio
aplazado, el vendedor debe poder reinscribir el bien a su favor sin consignar
cantidad alguna a favor del comprador o los titulares registrales posteriores
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(o consignando apenas el precio recibido no afectado por la cláusula penal),
nuevamente incluso aunque el comprador o los terceros registrales no se
aquieten o no consientan la resolución.
ABSTRACT: By means of the registration of a condition subsequent,
the seller accepting a deferred purchase price is entitled to a powerful remedy
whereby it may unwind the sale and reacquire the relevant asset by deliver-
ing a judicial or notarial notice of termination to the purchaser in case of
price default, whether or not the purchaser objects to the termination and
without the need for the seller to request and obtain court confirmation of
the termination. Upon the registration of the condition subsequent at the land
registry, the termination of the purchase and sale shall be binding on all third
parties (i.e., erga omnes), hence enabling the seller to successfully obtain the
cancellation of all rights registered or annotated on the asset sold, whether or
not such third parties object to the cancellation and without the need for the
seller to request and obtain court confirmation. When the registered condition
subsequent is combined with a penalty in the amount of all or part of the
purchase price from time to time paid by the purchaser, to be triggered as in
case of late, full or partial default by the purchaser, the registered condition
subsequent will enable the seller to reacquire the asset, without redelivering
to the purchaser (or to any other registered title-holders) any portion of the
purchase price already settled (or just redelivering the portion of the already
paid purchase price exceeding the agreed-upon penalty), even if the purchaser
or any other registered title-holders fail(s) to accept the asset transfer-back.
PALABRAS CLAVE: Condición resolutoria explícita. Condición reso-
lutoria tácita. Pacto de lex commissoria.
KEY WORDS: Registered condition subsequent. Tacit condition subse-
quent. Lex commissoria covenant.
SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN.—II. LA RESOLUCIÓN DE PLE-
NO DERECHO DEL AR TÍCU LO 1504 CÓDIGO CIVIL: 1. LA DISTIN-
CIÓN ENTRE LA RESOLUCIÓN GENERAL EX AR TÍCU LO1124 DEL CÓDIGO CIVIL Y
LA RESOLUCIÓN EX AR TÍCU LO1504 DEL CÓDIGO CIVIL. 2. LOS ANTECEDENTES
HISTÓRICOS DEL AR TÍCU LO1504 DEL CÓDIGO CIVIL Y SU APLICACIÓN PRECI-
SAMENTE A LOS CASOS EN LOS QUE CONSTE UN PACTO DE LEX COMMISSORIA.
3. LA JURISPRUDENCIA FAVORABLE A LA INTEGRACIÓN DE LA RESOLUCIÓN
EXAR TÍCU LO1504 DEL CÓDIGO CIVIL COMO UN GÉNERO DENTRO DE LA ESPE-
CIE DE LA RESOLUCIÓN GENERAL DEL AR TÍCU LO1124 DEL CÓDIGO CIVIL Y LA
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JURISPRUDENCIA FAVORABLE A LA SINGULARIDAD DE LA RESOLUCIÓN EX AR-
TÍCU LO1504 DEL CÓDIGO CIVIL, EN ESPECIAL EN LOS CASOS DE PACTO DE LEX
COMMISSORIA.—III. LA CONDICIÓN RESOLUTORIA EXPLÍCITA.
—IV. LA INCORRECCIÓN DE LA «DOCTRINA TRADICIONAL» DE
LA DGSJFP EN TORNO AL CONSENTIMIENTO, LA AQUIESCENCIA
O LA NO OPOSICIÓN A LA RESOLUCIÓN POR PARTE DEL PERJU-
DICADO: 1. LA INFRACCIÓN DEL PRINCIPIO DE LEGALIDAD. 2. LA INCORREC-
TA INTERPRETACIÓN DE LA JURISPRUDENCIA.—V. LOS PRINCIPIOS HIPO-
TECARIOS DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL Y DE CALIFICACIÓN
Y LA «DOCTRINA TRADICIONAL» DE LA DGSJFP EN TORNO A
TRO DE LA PROPIEDAD COMO PRIMER SISTEMA DE JUSTICIA PREVENTIVA EN EL
TRÁFICO INMOBILIARIO. 2. EL PRINCIPIO HIPOTECARIO DE LA LEGITIMACIÓN
REGISTRAL. 3. EL PRINCIPIO HIPOTECARIO DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL.
—VI. ÍNDICE DE RESOLUCIONES.—VII. BIBLIOGRAFÍA.
I. INTRODUCCIÓN
De la «Ética a Nicómaco» de ARISTÓTELES arranca un antiguo pro-
verbio: «Una golondrina no hace verano, ni una virtud bienaventurado». Un
hecho aislado o, si se quiere, una excepción, no explica la regla. Pero no hay
verano sin golondrinas, ni bienaventuranza sin virtudes. Yo quise ver en la
Resolución de la Dirección General de Registros y del Notariado («DGRN»)
de 29 de agosto de 2019 (RJ2019, 4253) la golondrina que aventura, por
fin, el verano que sucede al invierno que, en materia de condición resolutoria
expresa («CRE»), padecemos nada más y nada menos que desde 1982. Aun-
que, lamentablemente, hemos visto algunos cuervos y grajos desde agosto de
2019, no podemos perder la esperanza, porque también han seguido llegando
golondrinas y es seguro que tendremos finalmente verano.
El verano es la plena eficacia, en sede registral, de la resolución de la
venta con precio aplazado en la que se ha pactado e inscrito una CRE en
caso de falta de pago del precio en el plazo convenido, mediante la mera
notificación judicial o notarial al comprador de la resolución, notificación
que debiera ser bastante para provocar la reinscripción del dominio de la
finca vendida a favor del vendedor aunque el comprador no consienta o in-
cluso se oponga a la resolución, así como para la cancelación de los derechos
inscritos o anotados sobre la finca vendida tras la inscripción de la CRE,
nuevamente, aunque los terceros registrales no consientan o se opongan a
la cancelación, y sin que la readquisición del dominio y la cancelación de
los derechos de los terceros registrales exijan que el vendedor obtenga una
sentencia judicial a su favor. Es verano que, en los casos en los que la CRE
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