El vuelo o subsuelo urbano como objeto de relaciones y negocios jurídicos en la dinámica legislación catalana.

AutorJosé Luis Mezquita del Cacho
Páginas1433-1484
A) De la «propiedad cubica»

Lo que se ha dado en llamar «propiedad cúbica» o «cubismo inmobiliario» se refiere a un objetivo que ha venido proponiendo un sector de la doctrina civilista: rebajar el presupuesto material que se ha exigido tradicionalmente en el área inmobiliaria, para que a ciertos derechos subjetivos se les reconozca, a diferencia de los clasificados como derechos personales o de crédito u obligación, la calidad de reales y publicables, para su oponibilidad a terceros; y a dicho efecto, liberar a su referente objetivo: el predio o finca, de su limitada concepción planimétrica y bidimensional, para hacer posible su fraccionabilidad volumétrica en sentido vertical positivo o negativo (vuelo y subsuelo), a efectos de negocios y relaciones jurídicas, con independencia de los que se entablen sobre el plano facial de su suelo.

Este objetivo, preconizado (y premonizado, en la medida nada desdeñable en que ha venido abriéndose paso en la experiencia jurídica y en las leyes) es mérito original de algunos juristas, pero fue calando aplicativamente en la práctica de las profesiones liberales y de las funciones públicas. En la doctrina jurídica europea, hay que rendir ese tributo, en primer término, a Coviello 1, autor italiano que desarrolló sus tareas profesorales y de publicista en la segunda mitad del siglo xix y sólo en los inicios del xx y tras él, a Savatier 2, civilista francés que desde la segunda mitad del pasado siglo xx intuyó como disciplina jurídica complementaria la del Derecho urbanístico. Ambos se apercibieron desde su tiempo de la conveniencia de que el Derecho se abriera al tratamiento volumétrico de la propiedad y los derechos sobre inmuebles, rompiendo con la exagerada sumisión a una especie de «ley de la gravedad jurídica» que literalmente tenía las fincas «pegadas al suelo», y reivindicaron la potencialidad del vuelo y del subsuelo inmobiliarios como objetos separables de derechos subjetivos y en consecuencia, de relaciones y negocios jurídicos, no necesariamente reducidos a la condición de derechos limitados, sino incluso dominicales. Y en esa línea se fue avanzando.

Fácil es comprender que la idea era favorable a la promoción de plantaciones en las áreas rurales y de edificaciones en los núcleos de población; siendo sólo este segundo aspecto el que se va a tratar en el concreto marco de este ensayo. Al margen de la modestia de algunas de sus aplicaciones, el caso es que dinamiza la propiedad inmobiliaria y en su caso divide, repartido, el costo del desarrollo de la construcción. Así pues, jugando con las palabras y el humor, cabe decir que a diferencia del cubismo pictórico, que se definió usando la técnica de la «deconstrucción», lo que el cubismo jurídico favorece es, bien al contrario, la construcción.

En la doctrina española de formación universitaria mostraron su adhesión a esa línea de progreso Díez Picazo 3, Torres Lana 4, Domenge Amer 5 y Carrasco Perera 6.

En el área de formación práctica notarial hay que recordar a Garrido de Palma 7, autor de una verdadera arenga para remover el lastre del principio superficie solo cedit, contra el que no sólo preconizó su dispositividad y no imperatividad, sino que llegó a postular, para quebrantar su tiranía, un apasionado «[contra]-principio de superficie».Hace años, otro notario (a la sazón Director General de los Registros y del Notariado) Mata Pallarés, elaboró un magnífico estudio sobre los negocios jurídicos sobre el vuelo inmobiliario, que tuve el privilegio de conocer; pero su autoexigencia, tan exagerada como incurable,le llevó a dejarlo inédito. El recuerdo de sus ideas ha influido no poco en mi decisión de realizar este pequeño trabajo.

Y entre los estudios debidos a registradores, merece mención especial el de los hermanos Luis Mª y Fernando Cabello de los Cobos Mancha 8, quienes tras aludir a la fundamental incidencia que el Derecho urbanístico tuvo sobre el civil al aportar una nueva visión tridimensional o cúbica de los bienes inmuebles, que rompió el antiguo dogma de la unidad indiversificable del suelo y el vuelo, asumen la idea de que el objeto físico de la propiedad ha cambiado, admitiendo esa diversificación que antes no se admitía, a consecuencia del dinamismo del mercado inmobiliario y el incremento a veces prohibitivo del valor de la propiedad sobre inmuebles; de modo que hoy, se admita ya junto a la negociabilidad del suelo, la del subsuelo y la del vuelo separadamente, como espacios cúbicos cuya delimitación fraccionaria es factible; y se haya recuperado la práctica del derecho de superficie como otra manifestación de la nueva virtualidad vertical de la contratación urbana.

Aunque el objetivo expuesto ha logrado ya hoy un interesante desarrollo, de modo especial en la legislación catalana que dinámicamente está llevando a cabo un proceso codificador importante (y el cual ha sido el segundo impulso motivador de este estudio), es conveniente analizar previamente por qué tardó tanto en plasmar dicho objetivo en esta realidad actual, y qué pasos fueron necesarios para ello.

B) Parametros clasicos de la propiedad inmobiliaria: individualismo exclusivista y radicalismo en la accesion
  1. El individualismo exclusivista La concepción que dentro del Derecho civil se ha formulado tradicionalmente del Derecho inmobiliario se ha sustentado desde su tratamiento en el Derecho romano hasta la moderna formación de los ordenamientos europeos (tanto los latinogermánicos codificados como los anglosajones formados a través de decisiones jurisprudenciales),desde una perspectiva individualista que percibía el dominio privado, en lo subjetivo, como exclusivo y excluyente, reacio a la compartición pluripersonal, por considerar ésta como fuente de conflictos e inepta para la obtención, en su ejercicio, de resultados óptimos.

    Así,el condominio se tolera en el Código Civil sólo como situación provisional de indivisión, pesando sobre la misma la imprescriptible actio communi dividundo (arts. 400, pfo.1 y 1.052, pfo.1) y limitada su dilación con tractual o establecida en transmisión sucesoria (arts. 400, pfo. 2, y 1.051); mientras por otro lado, el retracto legal de comuneros busca también evitar su prolongación en las enajenaciones onerosas de cuotas de copropiedad (art. 1.522).

  2. El radicalismo en el principio de accesión Esta perspectiva, reacia en lo subjetivo al comunitarismo en la propiedad inmobiliaria, se reflejó también, en lo objetivo, en la más radical formulación del principio de la accesión. A esa concepción responde el criterio del artículo 353 del Código Civil español, derivado del francés (y éste, del Derecho romano) al establecer que «La propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ....se les une o incorpora... artificialmente».

    Lo cuestionable en ello es la generalidad de ese «todo». El principio de accesión es de una indiscutible racionalidad en cuanto proclama que en caso de unión física de dos objetos de propietarios distintos, el objeto accesorio deba quedar absorbido por el principal; pero a diferencia de la accesión entre bienes muebles (donde la decisión según tal criterio es más fácil), en el plano de lo inmobiliario, en cambio, y en especial, entre el suelo y la edificación, es de mucha mayor relatividad determinar, en términos estimatorios, qué es lo principal y qué lo accesorio.

    En esta tesitura, el Derecho romano optó radicalmente por la principalidad del suelo; pero ello fue decidido más que nada por un móvil de seguridad jurídica, fundado en el temor a la extensión de los conflictos por invasiones de fundos. De ahí que se estableciera que la expansión vertical del derecho dominical sobre los predios comprendiera usque ad coelum et infera (hasta el cielo y los infiernos); y del modo más rígido y simplista, la adquisición por el propietario del suelo de toda edificación construida por otro sobre o bajo él; ya fuera su autor un extraño absoluto al lugar del fundo utilizado como soporte, o un propietario de suelo colindante que se extralimitase en su edificación invadiendo suelo contiguo, que es lo que resulta de la dicción del art. 358: Lo edificado... en predios ajenos... pertenece al dueño de los mismos; sin perjuicio de que en consideración a la buena fe del edificante no dueño del suelo, y con el consentimiento de éste, pudiera llegarse a otra solución como la adquisición del terreno, por su valor, por el nodueño que construyó sobre él, o el resarcimiento del valor de lo edificado por el dominus soli que ejerciese su derecho de accesión; alternativas que prevé genéricamente el mismo art. 358 in fine y que recoge el art. 361 del Código Civil español.

    La legalidad catalana superó ese radicalismo en aspectos importantes. Uno, la histórica garantía, que conserva la reciente Llei 25/2001 de 31 de diciembre que regula la accesión, que es, para el edificante cuya actuatuación le haga merecedor de un precio o indemnización que evite el injusto enriquecimiento del dominus soli, el derecho de retención (una especie de «prenda inmobiliaria») hasta que se le hagan efectivos, rebajando así el riesgo que comporta atribuir a dicho propietario del suelo, automáticamente, el dominio de lo edificado. Y otro, la accesión invertida en construcciones extralimitadas de valor superior al suelo invadido que prevé su art. 9, que con plena justicia y siguiendo precedentes jurisprudenciales se produce no sólo mediante pago del valor del terreno invadido, sino indemnizando además cualesquiera otros daños causados. Pero pese a ambos avances, el intenso romanismo que fluye por las venas del Derecho catalán ha mantenido en esta llei formulaciones en las que subsiste el antiguo...

Para continuar leyendo

Solicita tu prueba

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR