Comentario al Artículo 15, sobre asistencia y votaciones en junta, de la Ley de Propiedad Horizontal (modificado por Ley 8/1999, de 6 abril) (párrafo 2º, modificado por Ley 2/1988, de 23 de febrero)
| Autor | Sergio Vázquez Barros |
| Cargo del Autor | Abogado |
APUNTES PREVIOS. Partiendo de la premisa de que la Junta de Propietarios es el órgano colegiado supremo que ostenta todas las competencias de la comunidad; está claro la gran importancia que reviste la forma en que habrán de acudir sus miembros para asistir, deliberar y votar todos aquellos asuntos que le incumban, tanto en el orden particular, como los que se refieren a los intereses de la comunidad; y todo ello con la observancia del quórum que en cada caso se requiera.
Es precisamente en el seno de esta Junta de Propietarios, donde cada asistente habrá de intentar de hacer valer su opinión en defensa de los intereses propios o de su representado, adoptando una posición clara en todos y cada uno de los puntos que se recojan en el orden del día.
Por lo tanto, resulta de suma importancia el determinar la capacidad de cada asistente y si lo hace con carácter personal o de representación. Así pues, volvemos a insistir en la trascendencia del contenido de este artículo toda vez que, las decisiones que en él se adopten, vinculan a cada copropietario con carácter personal y a la comunidad con carácter general.
APARTADO PRIMERO. En relación con el párrafo primero, y partiendo de la base de que ningún propietario está obligado a asistir, también hemos de indicar que todos los acuerdos adoptados en Junta son vinculantes: para el que haya prestado su conformidad, para los disconformes y para los ausentes; toda vez que éstos últimos tienen la posibilidad de manifestar su postura de los puntos tratados en el orden del día, una vez que los acuerdos les hayan sido notificados de conformidad a la dispuesto en el art. 17.1 en relación con el art. 9; incluso podrá proceder a su impugnación, cuando ello tuviese lugar, de conformidad a lo establecido en el art. 18.
Las asistencias a las Juntas de Propietarios se basan en la buena fe y la confianza de todos sus miembros ya que, no hay ninguna exigencia legal que obligue a los órganos rectores a exigir ninguna documental acreditativa de la propiedad (escritura pública, certificación registral o, incluso, contrato privado).
A mi modo de ver, se trata de una cuestión de suma importancia que podría regularse con el registro, que se abra en la primera Junta de Propietarios, de los titulares de todos y cada uno de los elementos privados, mediante constatación de esa cualidad en virtud de la documental aportada por cada interesado; por lo que los órganos de la comunidad o cualquier miembro de la misma, en un momento ulterior podrían volver a exigir que se acredite nuevamente esa titularidad que se ostenta, cuando existiesen signos externos que indiquen lo contrario; o bien ese registro interno de la comunidad podría igualmente variar, cuando los propios interesados (anterior y actual titulares), comuniquen tal variación a la comunidad.
Lo indicado en el párrafo anterior reviste importancia en el hecho de que, entiendo que se ha de tener una constancia cierta de quien emite un voto en determinado sentido y en cualidad de qué; lo cual se traduce en una mayor trascendencia en aquellos casos en que se exige la unanimidad para aprobar determinados acuerdos.
Con una disposición que se obligue a la acreditación de la titularidad antes indicada, se podrían evitar muchos problemas futuros como por ejemplo, el que un propietario haya transmitido su bien en documento privado, comparezca en una Junta de Propietarios sin impedimento por parte de los órganos rectores y demás condueños por estar en la creencia de que sigue siendo titular actual, participando en la adopción de decisiones que puedan perjudicar o no sean del agrado del nuevo adquirente.
Parte de lo expuesto podría quedar solventado con el estricto cumplimiento de lo dispuesto en el art. 9.1.h (artículo que se refiere a los gastos, con una responsabilidad solidaria respecto de las partes intervinientes en la transmisión, frente a la comunidad), precepto éste que al regular las obligaciones de los propietarios establece en el apartado citado que: “comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local”.
Pero esta regulación afecta única y exclusivamente a las deudas actuales y futuras que el titular tenga en cada momento respecto de la comunidad, pero que perfectamente es trasladable a la capacidad y derecho de los titulares actuales en cuanto a la asistencia, discusión y votación en Junta de Propietarios; pero sigo insistiendo que esto debería completarse con un registro propio, interno e individual que cada comunidad tenga de los titulares de los elementos privados que la componen.
En lo que se refiere a la asistencia, éste párrafo primero recoge expresamente que, la asistencia, podrá ser: bien personal, bien por representación legal o voluntaria, en estos últimos casos es suficiente la acreditación mediante escrito firmado por el propietario representado.
No cabe duda que la asistencia personal es la propia, normal y conveniente, por cuanto el asistente que se representa a sí mismo, tiene una constancia directa de los asuntos a debatir en el orden del día, adoptando aquella decisión que más convenga a sus intereses, tanto particulares como generales de la comunidad; no requiriéndose legalmente ningún tipo de acreditación; y como ya expuse anteriormente, se basa en la confianza y la buena fe de todos los miembros de la comunidad para que sea aceptado como propietario de un elemento privado y por tanto, con facultad para asistir, intervenir y votar en las Juntas; actuando en su propio nombre y derecho con facultades plenas para adoptar las decisiones que le incumban. De la asistencia personal de los propietarios por sí mismos, no derivan, en principio, en ningún tipo de problema.
Cuestión distinta es aquella que se da en la representación legal o voluntaria. La primera es aquella que tiene lugar por prescripción legal, correspondiendo la representación a un tercero; podemos citar como ejemplo los siguientes supuestos: hijos emancipados (art. 171 del Código Civil); la del ausente (art. 184 del Código Civil); menores de edad sujetos a patria potestad ejercitada por los padres (arts. 154.2 y 159 del Código Civil); la de las empresas a través de los sindicatos en los supuestos de quiebra y suspensión de pagos (art. 1218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil); etc.
También serán representantes legales aquellas personas que le corresponda en virtud del cargo que ostenten dentro de una sociedad, personas o entidades jurídicas o públicas; tratase de aquellas personas físicas que vienen a representar a las jurídicas y cuyas facultades le vienen otorgadas por disposición legal o por los propios Estatutos de la sociedad, asociación, fundación, etc., que representan.
En tales supuestos, lo que sí puede hacer la sociedad es exigir a aquella persona física que ostenta una representación legal de otra física o jurídica, que presente la acreditación documental suficiente en virtud de la cual se apoya su condición de representante; téngase en cuenta que se trata de una persona física que asiste por primera vez a una Junta y que en tal caso, los órganos de la misma pueden y deben solicitar la acreditación pertinente, a fin de determinar la cualidad de la representación y la persona del representado
Por lo contrario, la representación voluntaria es aquella en que no existiendo ningún impedimento, el propietario se vale de un tercero para que le represente en Junta; otorgando a tales efectos, la pertinente autorización por escrito a favor del representante, quien a su vez deberá presentarla a los órganos de la comunidad antes del inicio de la Junta en cuestión.
Nos podemos preguntar ¿cuáles son los requisitos que han de concurrir en esta autorización para que tenga validez ante los órganos de la comunidad?; en tan sentido se puede indicar que, la ley no exige ninguna fórmula especial ni requisitos aplicables a la misma, tan sólo requiere “escrito firmado por el propietario”; naturalmente habrá de ser una autorización expresa y especial para la Junta en cuestión; es más, me inclinaría por una autorización específica sobre la inclinación que tiene el representado en cada uno de los puntos a tratar e incluidos en el orden del día, para que el representante actúe en ese sentido.
En la representación voluntaria no se exige ninguna certificación notarial que acredite fecha del otorgamiento, fehaciencia de los intervinientes (representado – representante), Junta para la que se expide, etc.; si la Ley no lo exige, tampoco lo podrán hacer los órganos de la comunidad.
Ahora bien, sí que soy partidario, cuando los temas a tratar revistan gran importancia (por su cuantía o por su materia) o que por cualquier otra causa que hagan aconsejable que el propietario, en el supuesto de no poder acudir personalmente, expida una autorización al representante lo más clara y extensa posible, no sólo en cuanto a la representación, sino también, en lo que respecta a su postura en cada uno de los puntos que se debatirán en la Junta y que de antemano tiene conocimiento de ellos, en el momento en que se le convoca para la asistencia a la Junta con relación de los puntos incluidos en el orden del día.
Esta cuestión no plantea mayores inconvenientes o problemáticas que se deban de tratar; aunque sí, merece destacar que, ante la fragilidad en la exigencia de requisitos para otorgar una autorización de representación en Junta, cabe la posibilidad, evidentemente, que un tercero cualquiera, aprovechándose de la situación pueda suplantar a un propietario que no asista a la Junta y que no haya otorgado autorización para que le representen (cuando me refiere a un tercero, quiero indicar con ello que pueda tratarse tanto de otro condueño o de un tercero totalmente ajeno a la comunidad).
En tales casos, el propietario ilegalmente representado puede reaccionar, notificando a los órganos de la comunidad tal circunstancia, y, según corresponda, proceder a...
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