Vocalia quinta: impuestos de sucesiones, transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.
| Autor | Jesús Alvarez Beltrán |
| Páginas | 215-234 |
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Mediante escritura de 3 de junio de 1971, don J. M. P. D. vendió las participaciones que a continuación se indican de una agrupación de parcelas de terreno a ocho señores, por el precio de 179.672,50 pesetas cada participación-que representaba diez enteros doscientas sesenta y siete milésimas por ciento-, excepto la que adquiría uno de los compradores, que representaba ocho enteros novecientas treinta y dos milésimas por ciento y cuyo precio era de 157.310 pesetas. En la cláusula 2.ª de la escritura se hacía constar que la finalidad única y exclusiva del contrato era la realización por los compradores de la construcción proyectada sobre el solar objeto de la misma, distribuyéndose los futuros pisos en la forma que asimismo se especificaba. En la cláusula 4.ª se expresaba que el coste íntegro de la construcción proyectada y todos los gastos serían satisfechos por los copropietarios del solar y, por tanto, de los pisos en que el edificio que se construya será dividido, en proporción a sus participaciones, mediante ingreso en la cuenta corriente de la Comunidad. Y en la cláusula 5.ª lo siguiente, que se transcribe literalmente: Si cualquiera de los compradores no paga el coste de la construcción en la cuantía y plazos determinados en la cláusula precedente, mediante ingreso en la cuenta corriente abierta al efecto en la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de C, se entenderá que renuncia al piso que va a construirse y, por tanto, también a la participación indivisa que le corresponde en el solar sobre el que se construye, y se procederá a su enajenación conforme a las siguientes reglas:
a) La falta de pago se acreditará mediante acta notarial de requerimiento a instancia del Presidente de la Junta de Propietarios, que se practicará precisamente en el domicilio designado por cada uno de los compra-Page 216dores en la comparecencia. Se entenderá producido el impago si dentro del término legal para contestar al requerimiento y en la propia acta notarial no se exhibe al Notario autorizante de la misma el documento que justifique el ingreso de la cantidad reclamada en la c/c. de la Comunidad abierta al efecto en dicha Caja.
b) Todos los demás propietarios de pisos en el mismo edificio tendrán derecho de preferente adquisición del piso correspondiente al renunciante y participación inseparable del mismo en el solar sobre el que se construye el edificio, que podrán adquirir, como mínimo, por el importe de lo que hasta ese momento debía haber satisfecho por todos conceptos por la adquisición del apartamento el renunciante. Tal derecho podrá ser ejercitado por los demás propietarios dentro de los quince días naturales siguientes a aquel en que el Presidente de la Junta deposite en Correos la carta certificada en que se les comunicará el hecho del impago y el importe mínimo por el que pueden adquirir el piso renunciante. Dicha carta será remitida por el Presidente dentro de los cinco días naturales siguientes al requerimiento a que se refiere el apartado anterior.
c) Los demás propietarios ejercerán su derecho de preferente adquisición mediante pliego cerrado, en el que indicarán el importe por el que están dispuestos a adquirir el piso renunciante y que deberá quedar en poder del Presidente en el plazo fijado en el apartado b). El siguiente día hábil al transcurso del plazo, el Presidente procederá a la apertura de los pliegos cerrados ante Notario y adjudicará el apartamento que trate de enajenarse al que hubiere hecho la proposición más ventajosa. Caso de empate será preferido el propietario colindante al piso que trate de enajenarse, y si ninguno reuniera tal circunstancia, se determinará el adjudicatario por sorteo, a continuación de la apertura de los pliegos, también ante Notario.
d) Si transcurrido el plazo fijado en el apartado b) ninguno de los propietarios ejercitase su derecho de preferente adquisición, se procederá a la venta en pública subasta del piso del renunciante y también de la participación indivisa que le corresponda en el solar. La subasta se anunciará en el Diario de C. con diez días naturales de anticipación a aquel en que haya de tener lugar y se celebrará sin sujeción a tipo y ante Notario.
e) El adquirente del piso que trate de enajenarse en los casos b) y ü), que anteceden, contraerá la obligación de satisfacer las cantidades impagadas por el renunciante y las que aún falten por pagar hasta concluir la construcción. Así se hará constar expresamente en el anuncio de la subasta, y por el solo hecho de intervenir en ella se entenderá aceptada tal condición.
f) Cualquiera que sea, el adquirente deberá pagar el precio del remate dentro de los dos días hábiles siguientes a aquel en que sea requerido al efecto por el Presidente de la Junta, que otorgará a su favor la correspondiente escritura pública de venta, a cuyo efecto le apoderan expresamente todos los comparcientes. Los cónyuges de los compradores consienten expresamente el contenido de esta clausula y el apoderamiento irrevocable que se contiene en este apartado.
g) El precio obtenido en la enajenación se destinará, en primer término, a pagar los gastos a que diere lugar (actas notariales y anuncios, a que se refieren los apartados precedentes), arbitrio sobre incremento del valor de los terrenos que se devenguen y gastos que en la escritura de venta correspondan al renunciante, conforme al artículo 1.455 del Código civil. El remanente, si lo hubiera, corresponderá al renunciante.
h) El contenido de esta cláusula se considera como gravamen del piso adquirido y de la participación indivisa comprada en la cláusula 1.a de esta escritura, y como tal se solicita su inscripción en el Registro de la Propiedad. Tal gravamen se entenderá cancelado por la declaración expresa Page 217 del Presidente al otorgar la escritura de declaración de obra nueva con la construcción ya concluida.
Presentada dicha escritura en la Oficina Liquidadora competente, se procedió por ésta, previa comprobación de valores, a girar la liquidación de Impuesto de Transmisiones, a nombre de la Comunidad de Propietarios; concepto: derechos reales; título: constitución; tipo: 7,40 por 100; número 3 de la Tarifa; base imponible: 7.617.895 pesetas, con un total a ingresar de 580.641 pesetas, contra la cual se formuló por el señor A., como Presidente y en representación de la Comunidad, reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Provincial de C, alegando en síntesis:
Que no se ha constituido un derecho para garantizar el pago de una cantidad de dinero, ya que al que incumple no se le reclama el pago, aunque sufra las consecuencias del incumplimiento; que no se ha constituido un derecho real autónomo ni aparece un titular específico del mismo, sino que se ha limitado el derecho de propiedad de cada uno de los comuneros; que la palabra «gravamen», utilizada en la escritura, significa que se establece una limitación del derecho del comunero, pretendiéndose que su obligación de aportar el coste de la construcción perjudique a terceros adquirentes de su cuota y sin que se trate de un auténtico derecho real; que fiscalmente no cabe extender el acto sujeto por una aplicación analógica de criterios doctrinales inseguros y discutidos, citando en apoyo de ello el artículo 24 de la Ley General Tributaria; que el requisito de la inmediatividad, clásico en el derecho real, no se da en los de garantía, y éste ha sido uno de los argumentos para negar a la hipoteca su carácter de derecho real; que la doctrina ha abandonado, casi unánimemente, la clasificación de los derechos patrimoniales en reales y personales; que no se pueden crear en perjuicio del contribuyente figuras fiscales sujetas a imposición no previstas en la ley; que la única interpretación posible del párrafo 2 del artículo 54 del Texto Refundido es considerar que contiene una expresión abreviada de todos los derechos reales que con nombres típicos contempla en su articulado; que no existe inmediatividad en el caso de que se trata; que la eficacia del pacto frente a tercero no supone necesariamente que ese pacto sea un derecho real autónomo, y que con él se establece simplemente el derecho del comunero, para que el posible tercero lo adquiera como es; que aun en el supuesto de que al pacto en cuestión se le diera el valor de derecho real autónomo, es incorrecta la determinación de la base liquidable; que el capital, precio o valor a que se refiere a este respecto el párrafo 9 del artículo 70 del Texto Refundido es el del derecho real, pero en manera alguna al importe de la obligación garantizada, y que no obstante recaer el pretendido derecho esencialmente sobre el solar y accesoriamente sobre lo que se construya, la liquidación prescinde del valor de aquél y estima arbitrariamente el derecho en el valor de la construcción proyectada.
El Tribunal Provincial acordó desestimar la reclamación fundándose en que: si bien la obligación de aportar las cantidades para la construcción constituye una obligación ob rem, es decir, indeterminada subjetivamente, no se debe confundir...
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