La vivienda protegida
| Autor | Daniel Montoro Ferreira |
| Páginas | 19-47 |
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En primer lugar, hay que tener en cuenta que la protección oficial, estatal –según haya sido denominada-, a la vivienda, o más acertadamente, la promoción y acceso a la vivienda, tiene su antecedente legislativo más inmediato en la Ley de 11 de junio de 1911, sobre Habitaciones Baratas11, hasta la actualidad de forma ininterrumpida12.
La forma de establecer este tipo de incentivos, ayudas o facilidades de acceso mediante compra, cesión o arrendamiento a sus inquilinos, la ha realizado el Estado13mediante mecanismos más o menos similares, sin embargo, los fundamentos en que se apoya esta normativa, desde un punto de vista históricojurídico, son sensiblemente distintos. Dichas normas14estaban encaminadas a atender necesidades de carácter social, pese a que en aquellos momentos aún no se habían reconocido derechos de carácter social. De modo que obedecía a la tutela singular de los ciudadanos más que al reconocimiento de derechos subjetivos.
Nuestra Carta Magna en su artículo 47.1 sobre el “derecho a la vivienda” digna y adecuada, establece el deber programático de los poderes públicos para hacer efectivo tal derecho, dirigiendo el uso del suelo al interés general. Así declara: “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las
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normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación”15.
Baste recordar que los principios rectores de la política social y económica informan la legislación positiva, la práctica judicial y la actuación de los poderes públicos, no pudiéndose exigir su cumplimiento. En este último sentido, las Administraciones deben procurar, en la medida de lo posible, promover las condiciones necesarias para hacer efectivo ese derecho16.
La materialización de dicho principio rector ha sido asumida como competencia propia por muchas Comunidades Autónomas, contando con el refrendo legitimador de la Sentencia del Tribunal Constitucional número 170/1989, de 19 de octubre17. En su virtud, buena parte de las normas reguladoras de la vivienda corresponden a las Autonomías y, como clarifica la Sentencia del Tribunal Constitucional número 61/1997, de 20 de marzo18, dictada en sendos recursos de inconstitucionalidad, queda básicamente restringida la potestad normativa del
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Estado a los principios esenciales del estatuto de la propiedad (inmobiliaria)19.
Consecuentemente, en el ejercicio de sus competencias, varias Comunidades autónomas han aprobado distintas normas incluyendo el concepto y calificación de Vivienda de Protegida, sin que exista una definición homologable entre todas las previsiones reguladoras20.
Los planes estatales y autonómicos relativos a vivienda y suelo establecen unos requisitos determinados para que las edificaciones sean acreedoras de la calificación de Vivienda Protegida21. Algunas leyes, además, establecen el derecho de tanteo y retracto22en favor de la Administración, a saber, el caso del País Vasco (Ley 7/1988, de 15 de abril), Galicia (arts. 35 a 37 de la Ley 4/2003, de 29 de julio), Cataluña (arts. 78.4 y 87 a 91 de la ley 18/2007, de 28 de diciembre) y la Ley 9/2001 de 17 de Julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid [art. 182.1 b) y la consecuente Orden 2.907/2005, de 23 de septiembre, de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio].
La existencia de tal derecho de tanteo o retracto, supone que para la transmisión de viviendas protegidas (y al margen de la primera transmisión23) por el precio administrativo o determinado por módulo, procede solicitar autorización de venta a la Administración correspondiente.
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No obstante, en la Comunidad de Madrid y en relación a la temática que nos ocupa, no es necesario solicitar autorización de venta24, siempre y cuando la vivienda sea adjudicada a uno de los cónyuges o comuneros, respectivamente:
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Si hay disolución de la sociedad de gananciales matrimonial.
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Si hay extinción de condominio.
A mayor abundamiento y para ser riguroso, también habría que hacer una mínima referencia al derecho de tanteo y retracto que pueden establecer los municipios sobre las viviendas protegidas que puedan promover. A título ilustrativo, cabe citar las limitaciones de disponer previstas en el art. 25 del Reglamento de adjudicación de viviendas con protección pública afectas a los programas municipales de vivienda a aplicar por la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid, S.A., de 30 de octubre de 2012.
En resumen, estas características específicas distinguen las viviendas de protección de las que se hallan en el mercado libre inmobiliario.
Otro caso que reviste especial transcendencia es el de las viviendas que, si originariamente tenían limitadas las facultades de disposición dada su calificación de viviendas protegidas, en un plazo más o menos largo, se transformen en viviendas libres. O también, por haberse tramitado lo que se denomina la descalificación, consistente en la extinción del régimen dadas las específicas características de la vivienda.
En este punto, las diferentes legislaciones autonómicas vigentes tienen, a su vez25, normas en materia de dicha “descalificación”. Es el caso del art. 9 del Decreto 315/2002, de 30 diciembre de régimen de Vivienda de Protección Oficial y medidas financieras en materia de vivienda y suelo de Euskadi, donde se establece que las “viviendas que hayan sido objeto de calificación definitiva con arreglo a lo previsto en el presente Decreto, mantendrán permanentemente la misma, y por lo tanto, su naturaleza de protección oficial”26. Por su parte, Cataluña, en el art. 78.5 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, se prohíbe la descalificación por interés del propietario, pero no la excluye “por razones de interés público vinculadas a las necesidades de la vivienda”.
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El Estatuto27 de Autonomía de la Comunidad de Madrid28establece como competencia exclusiva la ordenación del territorio, urbanismo y vivienda. Competencia transferida a la Comunidad de Madrid en virtud del Real Decreto 1115/1984, de 6 de junio, sobre traspaso de funciones y servicios de la Administración del Estado a la Comunidad de Madrid en materia de patrimonio arquitectónico, control de la calidad de la edificación y vivienda.
En particular, la Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid29es el marco normativo que tiene por objeto la ordenación urbanística del suelo. El Título IV regula la intervención en el uso del suelo, en la edificación y en el mercado inmobiliario. El texto de la Ley regla la parcelación en las diversas clases de suelo y contempla las distintas modalidades de intervención de la Comunidad de Madrid, diferenciando las calificaciones urbanísticas y los proyectos de actuación especial. Por otra parte, también prevé la intervención de los Ayuntamientos en actos de uso del suelo, construcción y edificación.
Especial consideración merece la previsión que efectúa la Ley en relación con las viviendas sometidas a algún régimen de protección pública. Así, se ha fijado la cautela de exigir, por los Ayuntamientos la calificación provisional en el acto de solicitud de la preceptiva licencia urbanística y de la calificación definitiva, en la licencia de primera ocupación30.
De igual modo, respecto de este tipo de viviendas, se introduce la posibilidad de que la Comunidad de Madrid pueda ejercer los derechos de tanteo y retracto tanto sobre el suelo cuyo destino, según el planeamiento, sea la construcción de viviendas en régimen de protección, como sobre las propias viviendas sometidas a este régimen.
Las denominadas como Viviendas de Protección Oficial31son, en puridad, las viviendas promovidas al amparo del Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre política de viviendas de protección oficial. A partir del Reglamento que lo
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desarrolla32, se dictan normas estatales para el fomento de las VPO, a través de planes trienales o cuatrienales, aprobados por decretos. Todos los planes anteriores al vigente en cada momento se derogan, sin perjuicio de las situaciones creadas a su amparo.
Con la publicación del Real Decreto 2.190/1995, de 28 de diciembre, sobre Medidas de financiación de actuaciones protegibles en materia de Vivienda y Suelo para el período 1996-1999, se determinó que las ayudas reguladas por el Estado fueran gestionadas y ejecutadas por las Comunidades autónomas. Es decir, que el reconocimiento del derecho a las ayudas económicas financiadas con fondos estatales, debía hacerse por las Comunidades autónomas de conformidad a su propia normativa.
Por ello, la aplicación y desarrollo de los planes estatales se efectúa mediante convenios de colaboración entre el Ministerio encargado de la competencia en materia de vivienda y las Comunidades autónomas. Estas últimas pueden mejorar y completar, a través de su ordenamiento, las condiciones generales que fija el plan.
Mediante el Decreto 74/2009, de 30 de julio, del Consejo de Gobierno, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid33, se regula el concepto y régimen jurídico de la denominada Vivienda con...
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