Vivienda, nuevas formas de tenencia y Registro de la Propiedad
| Fecha | 01 Julio 2022 |
| Autor |
2312
Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 792, págs. 2312 a 2329. Año 2022
1.3. Derechos Reales
Vivienda, nuevas formas de tenencia y Registro
de la Propiedad
Housing, new forms of tenure and property land
register
por
MARÍA GOÑI RODRÍGUEZ DE ALMEIDA
Profesora titular (acreditada) de Derecho civil,
Universidad Francisco de Vitoria
RESUMEN: El problema del acceso a la vivienda, desde luego, es uno de
los más preocupantes en los últimos años en España. El encarecimiento de los
inmuebles, la limitación de oferta tras el parón debido a la COVID-19, la inmi-
nente subida de los tipos de interés hipotecarios, la escasez de oferta de viviendas
sociales, así como de viviendas en alquiler, y la problemática que ello conlleva,
hace que sea necesario —al menos— pensar o buscar nuevas fórmulas para
dar solución al acceso a la vivienda. En este trabajo analizamos algunas de las
nuevas propuestas de tenencias intermedias que se están planteando en otros
ordenamientos extranjeros, así como ya se han recogido en Cataluña, para tratar
de analizar las peculiaridades de su inscripción en el Registro, ventajas y des-
ventajas, para concluir analizando la posibilidad de adaptación e incorporación
en el derecho común español.
ABSTRACT: The problem of access to housing, of course, is one of the most
worrying in recent years in Spain. The increase in real estate prices, the limitation of
supply after the break due to COVID 19, the imminent rise in mortgage interest rates,
the lack of supply of social housing, as well as housing for rent, and the problems
that this entails, makes it necessary —at least— to think or look for new formulas
to solve access to housing. In this paper we analyze some of the new proposals
for intermediate tenures that are being proposed in other foreign legal systems, as
well as those that have already been collected in Catalonia, to try to analyze their
registration, the advantages, disadvantages, and the possibility of adaptation and
incorporation into Spanish common law.
PALABRAS CLAVE: Tenencias intermedias. Propiedad temporal. Propiedad
compartida. Vivienda. Registro de la Propiedad.
KEY WORDS: Intermediate tenures. Temporary property. Shared property. Hous-
ing. Property land register.
Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 792, págs. 2312 a 2329. Año 2022
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Vivienda, nuevas formas de tenencia y Registro de la Propiedad
SUMARIO: I. EL DOMINIO Y SU DIVISIÓN: 1. CARACTERES DEL DOMINIO.
2.PROPIEDAD DIVIDIDA Y ACCESO A LA VIVIENDA.—II. TENENCIAS INTERMEDIAS:
1.PROPIEDAD TEMPORAL. 2. PROPIEDAD COMPARTIDA.—III. PROPIEDADES DIVIDIDAS
Y REGISTRO: 1. REGISTRO Y PROPIEDAD TEMPORAL. 2. REGISTRO Y PROPIEDAD COMPARTI-
DA.—IV. CONCLUSIONES.—V. ÍNDICE DE RESOLUCIONES CITADAS.—VI.BI-
BLIOGRAFÍA.
I. EL DOMINIO Y SU DIVISIÓN
El ar tícu lo348.1.º del Código Civil define la propiedad como «el derecho
de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en
las leyes».
Se trata del concepto liberal de propiedad que recogió el Código Civil español
inspirado en las ideas revolucionarias y liberales de Francia.
De este concepto de propiedad podemos hacer dos críticas: 1) la definición de
la propiedad en el mencionado precepto se reduce a la idea errónea del dominio
como suma de facultades diferentes, y 2) parece establecer el carácter antisocial
de poder absoluto sobre la cosa.
En cuanto a la primera crítica, no se puede definir al dominio como una
suma de facultades diferentes, que se enumeran: derecho de gozar, derecho de
enajenar, derecho a percibir sus rentas o frutos, derecho a reclamar la cosa,
etc. Y no se puede porque sería imposible enumerar todas las facultades para
hacernos una verdadera idea de lo que es, y en segundo lugar porque varias de
las facultades que se enumeran no son propias y exclusivas del dominio, pues
caracterizan otros derechos reales; por ejemplo, el goce es típico también del
usufructo o del arrendamiento.
Además, existen diferentes tipos de propiedad muy diferentes, lo que hace
muy difícil englobarlos a todos en una definición o concepto.
Por eso, es mejor ver cuáles son las características especiales que identifican al
dominio como tal, sus caracteres propios, para poder reconocerlo en sus distintas
formas, dividido, pero existente. Hay que dar un paso más en la consideración
y comprensión de lo que es el dominio a través de sus caracteres para entender
la naturaleza de las tenencias intermedias que vamos a examinar.
1. CARACTERES DEL DOMINIO
a) Generalidad: La propiedad comprende todas las facultades, aplicacio-
nes y posibilidades de la cosa no prohibidas por la ley, las actuales y las que
puedan surgir en el futuro, sin necesidad de definirlas o caracterizarlas. No es
una enumeración completa de todas, porque varían según la época y objeto. Y
precisamente esto diferencia la propiedad de otros derechos reales, en los que
sí se pueden enumerar sus facultades.
Como consecuencia de su carácter general, el dominio se presume libre de
cargas y gravámenes y, por tanto, hay que probar siempre la existencia de un
derecho real, que pueda gravarlo o limitarlo.
Es el derecho real por excelencia, el paradigma del derecho sobre las cosas.
b) Abstracción: El derecho del dueño es concebible con independencia de
las facultades singulares, que pueden faltar; mientras que los derechos reales
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