La Vivienda Familiar Arrendada
| Autor | Máximo Juan Pérez García |
| Páginas | 1455-1461 |
QUESADA GONZÁLEZ, María Corona: La Vivienda Familiar Arrendada, ed. Cedecs, Barcelona, 1998, 231 pp.
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La vivienda familiar en nuestro Derecho goza de un régimen jurídico especial (art. 1320 CC). A ello debemos unir que cuando la vivienda familiar sea arrendada, entonces habrá que aplicar la legislación especial en materia de arrendamientos, en concreto, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU). Como consecuencia del mandato constitucional, recogido en el artículo 39 CE, en virtud del cual los poderes públicos deben asegurar la protección social, económica y jurídica de la familia, la LAU en su articulado ha establecido una serie de medidas encaminadas a conseguir el objetivo mencionado: la protección de la familia. Quesada González, en la obra objeto de la presente recensión, se centra en el análisis de distintas situaciones que pueden afectar al contrato de arrendamiento de la vivienda familiar [entre otras, desistimiento o no renovación del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario (cónyuge o conviviente more uxorio), crisis matrimoniales].
La estructura de la obra es la siguiente: tras una introducción en la que Quesada González nos expone, de forma breve, cuál es el tema objeto de estudio, así como los objetivos que persigue con su obra, existen cuatro capítulos, abordando cada uno de ellos el examen de las diferentes situaciones que pueden producirse a lo largo de la vigencia del contrato de arrendamiento de la vivienda que constituye el hogar familiar. En concreto, el capítulo I, que lleva por título «El arrendamiento destinado a satisfacer la necesidad permanente de vivienda de la familia», analiza el artículo 7 LAU. El capítulo II titulado «No renovación o desistimiento del contrato de arrendamiento y abandono de la vivienda familiar arrendada por el arrendatario», se ocupa del examen del artículo 12 LAU. El capítulo III se titula «Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario» y está dedicado al análisis pormenorizado del artículo 15 LAU. Por último, el capítulo IV, que lleva por título «Aplicación de los artículos 12 y 15 a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985», se ocupa del estudio de la DT 2.a apartado A) 2. LAU.
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Como ya se ha mencionado, el capítulo I se dedica al análisis del artículo 7 LAU. La primera cuestión que aborda Quesada González es la de la finalidad del mencionado precepto. Según la autora la finalidad del artículo 7 LAU es despejar las posibles dudas que pudieran existir respecto al mantenimiento de la condición de arrendamiento de vivienda sometido a la LAU cuando el arrendatario ya no tenga su residencia permanente y habitual en el inmueble arrendado. Quesada González afirma que si nos atenemos a una interpretación literal del artículo 2 LAU en virtud del cual, «Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario», una persona sólo podría ser titular de un contrato de arrendamiento de vivienda. Sin embargo, gracias al artículo 7 LAU, se puede mantener que una misma persona puede ostentar la condición de arrendatario respecto de más de un contrato de arrendamiento de vivienda. Ello, sin duda, es positivo, pues si tenemos en cuenta la actual configuración de la familia española no es extraño que los miembros de una misma familia residan en localidades diferentes ya seaPage 1456 por motivos de trabajo (en el caso de los cónyuges) o de estudios (en el caso de los hijos). La autora mantiene que por arrendamiento de vivienda sometido a la LAU debe entenderse todo arrendamiento destinado a satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario y/o de las personas que se mencionan en el artículo 7 LAU (cónyuge no separado legalmente o de hecho y los hijos dependientes), sin perjuicio de que en la vivienda arrendada puedan convivir otras personas (familiares o amigos). Por todo ello, Quesada González afirma que estaremos ante un arrendamiento de vivienda regido por la LAU aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en dicho inmueble tengan su vivienda permanente el cónyuge no separado legalmente o de hecho y/o los hijos dependientes del arrendatario. Por otra parte, Quesada González entiende que para que se cumpla el deber de convivencia (arts. 68 y 69 CC) es suficiente con que exista voluntad o animus de los cónyuges de convivir en una misma vivienda con vocación de permanencia.
A continuación, la autora intenta determinar la naturaleza jurídica del artículo 7 LAU. Se pregunta si las partes de un contrato de arrendamiento pueden excluir la aplicación del artículo 7 LAU. Para obtener una respuesta analiza dos supuestos [a) validez de una cláusula que excluya, de forma directa, la aplicación del art. 7 LAU; b) validez de una condición resolutoria que suponga la resolución del arrendamiento para el caso de que se produzca la situación prevista en el artículo 7 LAU]. La conclusión a la que llega Quesada González es que nos encontramos ante una norma imperativa y, por ello, las partes no pueden excluir su aplicación.
2.1. Por lo que se refiere al ámbito de aplicación del artículo 7 LAU, la autora afirma que sólo se prevé su aplicación para los arrendamientos de vivienda, sin perjuicio de que las partes, en virtud del artículo 4.3 LAU, puedan pactar su aplicación a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda. Realiza una interpretación teleológica del precepto afirmando, pese al tenor literal del mismo, que en el artículo 7 LAU se incluyen los siguientes supuestos: a) arrendatario que convive con su cónyuge no separado legalmente o de hecho y/o sus hijos dependientes y deja de tener (el arrendatario) su vivienda permanente en el inmueble arrendado; b) arrendatario que celebra un contrato de arrendamiento de vivienda para que vivan en ella su cónyuge no separado legalmente o de hecho y/o sus hijos dependientes.
2.2. Presupuesto necesario para la aplicación del artículo 7 LAU es que el arrendatario no tenga su vivienda permanente en el inmueble arrendado. Esto se producirá, en opinión de Quesada González, cuando resida más tiempo fuera que dentro de la finca arrendada, o cuando acuda a ella sólo de forma esporádica (los fines de semana o en vacaciones). La autora señala, con buen criterio, que el artículo 7 LAU será aplicable siempre que la no permanencia del arrendatario en la vivienda no se deba a un abandono del hogar familiar (sena aplicable el art. 12 LAU) o a la adopción por el Juez de medidas previas, provisionales o definitivas en un proceso matrimonial (sería aplicable el art. 15 LAU). Asimismo señala Quesada González que la aplicación del artículo 7 LAU sólo tiene sentido cuando el cónyuge que deja de tener su vivienda permanente en el inmueble arrendado es el único titular del contrato de arrendamiento (¿qué ocurriría si los dos cónyuges son titulares del arrendamiento y ambos dejan de tener su vivienda permanente en el inmueble arrendado? ¿No sería aplicable en tal supuesto el artículo 7 LAU en favor de los hijos dependientes?)Page 1457
Especial atención dedica a los supuestos en los que el arrendatario es una persona jurídica. Se plantea si...
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