Informe sobre la vivienda en España calidad y reclamaciones
| Autor | Nelson Castro Gil/Fernando Montero Bobillo |
| Cargo | Técnicos Superiores del Instituto Nacional del Consumo |
| Páginas | 93-118 |
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En el marco de los estudios que periódicamente realiza el INSTITUTO NACIONAL DEL CONSUMO (INC) sobre aspectos sociales y económicos de gran relevancia para los consumidores se planteo la necesidad de abordar uno referido a la vivienda.
Estudio determinado por constituir la vivienda, no solo el bien mas demandado en la sociedad sino tam-bien el bien que requiere un mayor esfuerzo económico por parte de las familias españolas. Se trataba de incidir en el mismo de forma prioritaria en la problemática que para el consumidor español tiene en la actualidad la adquisición de una vivienda. La estructura del mercado de la vivienda en España, su financiación por parte de los consumidores y la evolución de los créditos destinados a la adquisición de las mismas, son aspectos abordados a lo largo de este articulo.
Las estadísticas utilizadas, y centradas básicamente en el decenio 1981-1991, pretenden ofrecer una visión general de la evolución del mercado de la vivienda en los aspectos anteriormente señalados El punto 4 referido al «cumplimiento de las normas de protección a los usuarios en el sector inmobiliario» se sustenta en la información obtenida en una inspección culminada en febrero de 1993 sobre irregularidades detectadas en la adquisición de viviendas en base al Real Decreto del Ministerio de Sanidad y Consumo 515/1989, de 21 de abril sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compra-venta y arrendamiento de viviendas. La información así obtenida, complementada con la facilitada por una encuesta elaborada por el Instituto Nacional del Consumo a nivel nacional en el ultimo trimestre de 1993, a propietarios de viviendas con menos de 10 años, sobre una muestra de 2 000 individuos, ofrece una visión completa de los problemas que sobre información y calidad de construcción tienen los ciudadanos españoles.
El análisis de las reclamaciones presentadas y cuales son las soluciones dadas a los problemas planteados son dos importantes temas también abordados en este punto. Finaliza el mismo, estudiando dos aspectos de gran importancia, cuando de un análisis global se trata, estos son la transparencia en la financiación de la vivienda y la publicidad efectuada para atraer potenciales compradores.
Se concluye el artículo aportando información sobre los costes de adquisición de una vivienda en España según las condiciones en cuanto a comisiones y tipos de interés ofrecidas por determinadas entidades bancarias en el momento de realización de este estudio.
En cualquier caso y en los distintos aspectos referidos en el trabajo no ha sido pretensión de los autores el «agotar los temas» mas bien y así hay que entenderlo, el objetivo final del mismo es que, ante la realidad en el plasmada, se abran líneas de actuación que mejoren y por tanto faciliten el acceso de los consumidores a una vivienda.
El desarrollo económico de los años sesenta, origino un éxodo significativo de familias del medio rural a la ciudad, y el consiguiente aumento de la natalidad, sustentado en buena parte, por una opinión optimista de la situación económica, hecho este que produjo una enorme demanda de viviendas en las ciudades, incrementada posteriormente con la aparición de una nueva generación. La vivienda, por lo anterior y por otras circunstancias, es un sector sobre el que inciden múltiples factores escasez de suelo, especulación, condiciones de financiación, política de vivienda, encarecimiento de la construcción, aumento demográfico que presiona la demanda, política fiscal, claridad y concreción de la normativa que la regula, recursos públicos destinados a la vivienda y la aparición nuevos hábitos de vida.
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A mitad de los años ochenta, y coincidiendo con un periodo de fuerte recuperación y expansión de la actividad económica en España, la vivienda paso a ser un tema de comentario y de noticia frecuente.
Durante este periodo se ha subrayado sobre todo el elevado nivel alcanzado por los precios de la vivienda y la incidencia que el notable crecimiento de la economía española en esta época ha tenido en la fuerte recuperación de los niveles de actividad en el sub-sector de la construcción residencial.
A corto plazo se identifica generalmente, crecimiento económico y construcción de viviendas. Así, es incluso frecuente que las políticas municipales de urbanismo sacrifiquen suelo apto para el desarrollo de otras actividades económicas en favor de la construcción de primeras y segundas residencias. Más recientemente, y al socaire de una clara desaceleración del ciclo económico, comienzan a aparecer señales de incertidumbre relacionadas con la evolución futura de los precios y de la actividad de la construcción de la vivienda (J. RODRÍGUEZ. 1991).
Aquella recuperación económica tuvo una gran incidencia en los precios, tanto de las nuevas viviendas, como en el mercado de viviendas usadas. Según el Banco Hipotecario de España (BHE) el valor medio en pesetas corrientes por m2 a nivel nacional, de las viviendas nuevas financiadas por él en 1985 era de 68.232 pts, mientras que la vivienda usada alcanzaba la cifra de 46.436 pts. Por su parte, el m2 en 1990 suponía 97.437 pts. para las nuevas y 100.538 ptas. para las viviendas usadas. Cantidades que se vieron modificadas en 1.993.
Las viviendas nuevas alcanzaban las 108.345 pts/m2 y 114.446 pts/m2 para las usadas. Para el año 1993, los datos y las proyecciones de los especialistas apuntaban a un descenso de los precios en determinadas ciudades, hecho que se confirmó. El estancamiento general de los precios de viviendas y garajes se mantendrían, en opinión de los analistas privados y del Banco Hipotecario, hasta que se saliese de la crisis.
Esta hipótesis se ha visto confirmada según los datos de la Sociedad de Tasación para 1.995, ver cuadro número 1.
[ VEA LA TABLA EN EL PDF ADJUNTO ]
Este encarecimiento desproporcionado suele originar una problemática que convierte el acceso a la vivienda en una política prioritaria por parte de las distintas administraciones competentes en la materia. Así, se puede observar que: «La presencia de las administraciones públicas en el mercado de la vivienda es muy intensa en la mayoría de los países occidentales. En los programas de vivienda, el conjunto de instrumentos públicos empleados es considerablemente amplio.
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La legislación sobre edificación, que incide en la calidad de la construcción, los planes de ordenación urbana, que establecen criterios de construcción según las distintas zonas de un territorio, el control de los alquileres, las modificaciones de los tipos de interés, los programas de renovación de barrios, la fiscalidad sobre las transacciones y sobre la propiedad inmobiliaria, la presencia de parques públicos de viviendas de alquiler, la intervención en el mercado de capitales, son ejemplos de actuaciones del sector público en el mercado de la viviendas» (LÓPEZ GARCÍA, 1992).
En España se han aplicado distintas políticas en relación con la vivienda, destacando, entre otras: las ayudas públicas a los grupos sociales con niveles de renta inferiores a una determinada cantidad del salario mínimo interprofesional (SMI), in-centivación de la rehabilitación de viviendas, estímulo a la construcción de viviendas de promoción pública para alquiler, ayudas fiscales a la vivienda, apoyo a la adquisición de viviendas a precio tasado, aportación de suelo público para estos fines.
El desarrollo de estas políticas exige en numerosas ocasiones la coordinación entre la Administración Central y las Comunidades Autónomas, y se centra básicamente en la potenciación de la oferta, por una parte, y, en apoyar la demanda por la otra. Para ello las distintas Administraciones Públicas se han dotado de los instrumentos necesarios: recursos económicos, normas legales, Convenios de Colaboración, etc., consecuentes con los objetivos diseñados en los distintos planes.
En cualquier caso, la construcción de viviendas en España se desarrolla de forma combinada, tal como se puede observar en el cuadro n.° 2.
[ VEA LA TABLA EN EL PDF ADJUNTO ]
La diferencia entre el número de viviendas construidas por una u otra iniciativa es insignificante, si se considera el decenio 1981-1991, 49,7% de V.P.O. y el 50,3% viviendas libres. Lo más relevante es la caída en la construcción de las V.P.O. a partir de 1986 y el incremento de la edificación de la vivienda libre.
Las explicaciones, entre otras, a esta circunstancia serían: el inicio de la tendencia al alza del ciclo económico, la consideración de la vivienda y el suelo edificable como un bien de inversión de alta rentabilidad, la aflora-ción de grandes cantidades de «dinero negro», la inversión extranjera en el mercado inmobiliario español -ver cuadro número 3-, pérdida de intereses de los promotores privados en la construcción de viviendas de protección oficial, etc.
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En cuanto al número de viviendas totales, según los datos obtenidos a través del Censo de viviendas de 1991, éstas ascienden a 17.154.365...
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