Vicios de habitabilidad o simples defectos de acabado: incertidumbre jurisprudencial en la aplicación de la LOE
| Páginas | 2881-2906 |
| Fecha | 01 Septiembre 2025 |
| Fecha de publicación | 01 Septiembre 2025 |
| Autor | María A. Esteban Villar |
| Materia | Derecho Público y Administrativo |
https://doi.org/10.36151/rcdi.2025.811.11 2881
Licencia Creative Commons vía: CC BY-NC-ND 4.0
1.6. Responsabilidad Civil
Vicios de habitabilidad o simples defectos
de acabado: incertidumbre jurisprudencial
en la aplicación de la LOE
Habitability Defects or Mere Finishing Flaws:
Jurisprudential Uncertainty in the Application
of the Spanish Building Act (LOE)
por
MARÍA A. ESTEBAN VILLAR
Doctoranda en la E.I.D. Universidad Rey Juan Carlos
RESUMEN: Este estudio analiza la jurisprudencia relativa a los daños mate-
riales derivados de vicios constructivos en el marco de la Ley de Ordenación de la
Edicación (LOE), con especial atención a la distinción entre defectos que afectan
a la habitabilidad y meros defectos de acabado. A través del examen de sentencias
representativas, se pone de maniesto el amplio margen interpretativo existente en
la calicación de los daños y la consiguiente inseguridad jurídica derivada del trata-
miento jurisprudencial dispar de defectos similares. Asimismo, se subraya la dicul-
tad práctica de aplicar los plazos de garantía previstos en el artículo 17 LOE, como
consecuencia de la excesiva compartimentación técnica de los vicios constructivos.
ABSTRACT: This study analyzes case law regarding material damage resulting
from construction defects under the framework of the Spanish Building Act (LOE),
with particular emphasis on the distinction between habitability defects and mere
nishing aws. Through the examination of representative rulings, the analysis
highlights the wide interpretative margin in the classication of damages and the
resulting legal uncertainty caused by the divergent judicial treatment of similar defects.
It also underscores the practical difculty in applying the warranty periods established
in Article 17 of the LOE, due to the excessive technical compartmentalization of
construction defects.
PALABRAS CLAVE: Responsabilidad por vicios constructivos, indemnización
de daños materiales, plazo de garantía, vicios de habitabilidad, defectos de aca-
bado.
2882 Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 811 págs. 2881 a 2906 Año 2025
Vicios de habitabilidad o simples defectos de acabado: incertidumbre jurisprudencial...
KEYWORDS: Liability for construction defects. Compensation for material
damages, guarantee period, habitability defects, nishing aws.
SUMARIO: I. LA CLASIFICACIÓN DE LOS DAÑOS MATERIALES EN LA
LOE. I.1. daños causados por vicios esTrucTurales. i.2. daños por vicios que oca-
sionan el incumplimienTo de los requisiTos de haBiTaBilidad. i.3. daños por vicios de
ejecución en elemenTos de Terminación o acaBado de la oBra.—II. LA INTERPRETA-
CIÓN DEL REQUISITO DE HABITABILIDAD EN LA JURISPRUDENCIA.—III.
VICIOS DE HABITABILIDAD O DEFECTOS DE ACABADO: ANÁLISIS JURIS-
PRUDENCIAL. IIi.1. repasos de oBra. IIi.2. humedades y/o filTraciones. IIi.3. fisu-
ras y grieTas. III.4. desprendimienTo, levanTamienTo y roTura de piezas. III.5. criTe-
rios jurisprudenciales comunes.—IV. CONCLUSIONES.—V. BIBLIOGRAFÍA.—VI.
ÍNDICE DE RESOLUCIONES CITADAS.
I. LA CLASIFICACIÓN DE LOS DAÑOS MATERIALES EN LA LOE
Uno de los objetivos de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de
la Edicación (en adelante, LOE) fue corregir los efectos colaterales de la interpre-
tación extensiva del artículo 1591 del Código Civil por parte del Tribunal Supre-
mo, que conducía a la aplicación indiscriminada del mismo plazo de garantía de
diez años a defectos constructivos de naturaleza y gravedad muy dispares.
Desde mediados del siglo XX, la redacción literal del 1591 del Código Civil,
referido a la ruina física del edicio, no satisfacía la necesidad de proteger a los
adquirentes de viviendas y resultaba inecaz ante las demandas propias de una
sociedad en la que el sector de la construcción había crecido exponencialmente.
Ante la pasividad e inacción del legislador para reformar el precepto, el Tribunal
Supremo se vio obligado a construir el concepto de “ruina funcional” que ampa-
raba a los adquirentes ante cualquier vicio constructivo que, excediendo de las
imperfecciones corrientes, hiciera difícil o penosa la normal utilización y habita-
bilidad del inmueble, convirtiendo su uso en irritante o molesto.
Como consecuencia de esta doctrina, los agentes de la edicación podían en-
frentarse a reclamaciones hasta veinticinco años después de nalizada la obra
(diez años de garantía, más otros quince años de plazo de prescripción1) y no solo
por fallos estructurales que pudieran ocasionar la ruina física del edicio, sino
también por defectos de menor entidad tales como humedades, suras o deterio-
ros de solados, etc.
La LOE corrige esta disfunción, que generaba resultados injustos, estable-
ciendo plazos de garantía diferenciados en función de la naturaleza, la causa y la
entidad de los vicios constructivos. Concretamente, su artículo 17 establece que
los agentes de la edicación responderán de los “daños materiales ocasionados en
el edicio dentro de los plazos indicados” para, a continuación, jar unos plazos
de distinta duración que —muy sintéticamente— son los siguientes: un plazo de
diez años para daños por vicios o defectos estructurales, siempre y cuando com-
prometan la resistencia mecánica o estabilidad del edicio; un plazo de tres años
para daños por vicios o defectos que afecten a las condiciones de habitabilidad
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