Venta de un no residente. Retención y plus valía
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
A continuación, se recogen las especialidades del supuesto de venta de un no residente, empezando por la retención y plusvalía en las ventas. Para los temas generales que afectan a extranjeros (régimen matrimonial, zonas estratégicas, medios de pago, declaraciones, etc.) puede verse el tema Compra de finca por un no residente
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Contenido
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En materia de extranjeros hay tres temas importantes:
a) su identificación y normas de capacidad;
b) el problema del régimen matrimonial de los casados y
c) las especialidades en el caso de venta: retención y plusvalía, declaración de pagos y declaración de la desinversión.
Para los puntos a) y b) respectivamente, véase los temas Identificación y capacidad de no residentes. Problema del cambio de documento identificativo: NIF/NIE y Régimen matrimonial de los extranjeros .
Tratemos las Especialidades del punto c) cuando un no residente vende.
Retención y Plusvalía en las ventasEl problema de la venta de un No residente, tanto sea español o no lo sea, es la obligación subsidiaria de la parte compradora de retener e ingresar por cuenta del vendedor un 3% del precio de la Venta.
Atención: Hasta el 31 de enero de 2006 la retención era el 5% y siempre que la finca que se vende haya sido adquirida por compra o herencia en fecha posterior a 31 de diciembre de 1.986, o en fecha anterior si se han hecho obras o mejoras. Pero el art. 14 del Real Decreto 1776/2004, de 30 de julio, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de no Residentes ha sido modificado por Real Decreto 1576/2006, de 22 de diciembre, quedando con la siguiente redacción:
1. En los supuestos de transmisiones de bienes inmuebles situados en territorio español por contribuyentes del Impuesto sobre la Renta de no Residentes que actúen sin mediación de establecimiento permanente, el adquirente estará obligado a retener e ingresar el 3 por ciento , o a efectuar el ingreso a cuenta correspondiente, de la contraprestación acordada, en concepto de pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de no Residentes correspondiente a aquellos.
2. El adquirente no tendrá la obligación de retener o de efectuar el ingreso a cuenta en los siguientes casos a) Cuando el transmitente acredite su sujeción al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o al Impuesto sobre Sociedades mediante certificación expedida por el órgano competente de la Administración tributaria. b) En los casos de aportación de bienes inmuebles, en la constitución o aumento de capitales de sociedades residentes en territorio español.
3. El obligado a retener o ingresar a cuenta deberá presentar declaración ante la Delegación o Administración de la Agencia Estatal de Administración Tributaria en cuyo ámbito territorial se encuentre ubicado el inmueble e ingresar el importe de la retención o ingreso a cuenta correspondiente en el Tesoro Público, en el plazo de un mes a partir de la fecha de la transmisión.
4. El contribuyente no residente en territorio español deberá declarar, e ingresar en su caso, el impuesto definitivo, compensando en la cuota el importe retenido o ingresado a cuenta por el adquirente, en el plazo de tres meses contados a partir del término del plazo establecido para el ingreso de la retención.La Administración tributaria procederá, en su caso, previas las comprobaciones que sean necesarias, a la devolución al contribuyente del exceso retenido o ingresado a cuenta.
5. Si la retención o el ingreso a cuenta referido anteriormente no se hubiesen ingresado, los bienes transmitidos quedarán afectos al pago del importe que resulte menor entre dicha retención o ingreso a cuenta y el impuesto correspondiente, y el registrador de la propiedad así lo hará constar por nota al margen de la inscripción respectiva, señalando la cantidad de que responda la finca. Esta nota se cancelará, en su caso, por caducidad o mediante la presentación de la carta de pago o certificación administrativa que acredite la no sujeción o la prescripción de la deuda.
Obsérvese que, con la redacción actual, a los efectos de que la retención sea exigible, más que dilucidar si estamos ante un no residente, la Ley habla de si el transmitente está o no está sujeto al Impuesto sobre la Renta; si no lo está, procederá la retención del 3% ; si lo está, deberá acreditarlo con la certificación expedida por el órgano competente de la Administración tributaria. Si no lo acredita en el momento de efectuarse la transmisión del inmueble, no por ello será un ingreso indebido pues, como señala la Resolución TEAC de 6 de febrero de 2014, [j 1] la ausencia del certificado en la fecha de otorgamiento de la escritura pública determina el nacimiento de la obligación jurídica del adquirente de practicar la retención y de efectuar su ingreso. Y si en un momento posterior a la transmisión del inmueble, se aporta la acreditación de la residencia fiscal en España del transmitente, ello no determina el derecho a la devolución de un ingreso indebido (que, de existir, sería en favor del transmitente, que es quien soportó la retención, y nunca en favor del obligado a retener o ingresar a cuenta, sin perjuicio de que éste esté legitimado para instar la eventual devolución), sino que determinaría en su caso el derecho a una devolución derivada de la normativa de cada tributo, pues el ingreso fue debido, procedente de acuerdo con la normativa aplicable.
Casos especiales1.- Naturalmente, en el caso de venta de una cuota indivisa de extranjero no residente, la retención afectará únicamente a la parte correspondiente del precio de la cuota vendida.
2. Ahora ya no importa la fecha de la adquisición.
3. Por definición: no hay retención en herencias ni donaciones.
4. Para garantizar el ingreso está prevista una nota marginal de afección en el art. 25 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo): esta nota, una vez acreditado el dato objetivo de que se ha ingresado el 3% de la contraprestación acordada en concepto de pago a cuenta del impuesto, - aunque lo que deba pagar el no residente pueda ser revisado - la nota de afección pierde la finalidad de garantía de pago de dicho importe y por eso procede su cancelación acreditando dicho pago; así lo indica la Resolución de 17 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. [j 2]
Se propone el siguiente texto en la escritura:
El precio se satisface de la forma siguiente:
a.-* euros, equivalente al 3% del precio estipulado es la cantidad que la parte compradora retiene, por tratarse de venta de un no residente, al objeto de ingresarla en Hacienda, por cuenta de la parte vendedora y en el plazo de un mes a contar del día de hoy.
b.-Y el resto, es decir * euros, se ha satisfecho y queda identificado de la forma siguiente:
(Identificación del medio de pago, conforme a lo dispuesto por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal).
Con todo lo expresado la parte vendedora da carta de pago a la parte compradora, sin perjuicio de las responsabilidades de ésta en caso de incumplir la obligación de ingresar la cantidad retenida.
Advierto a la parte vendedora que, conforme al art. 14 del RD 1776/2004, de 30 de julio (según redacción dada por el Real Decreto 1576/2006 de 22 de diciembre, por el que se modifican, en materia de pagos a cuenta, el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas), deberá declarar e ingresar, en su caso, el impuesto definitivo, en el plazo de tres meses a partir del término del plazo establecido para el ingreso de la retención, compensando, en su caso, la retención que se le ha...
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