La resolución de la venta inmobiliaria y sus efectos a terceros. (Resolución D. G. R. N. de 19 de noviembre de 1996)
| Autor | Francisco Javier Rovira Jaén |
| Cargo | Notario |
| Páginas | 45-81 |
El vendedor de una finca con precio aplazado y con cláusula resolutoria expresa, interpone demanda en juicio declarativo, ante el impago del comprador, y obtiene una sentencia firme que declara resuelta la venta. El Juez libra mandamiento al Registrador para la reinscripción de la finca al vendedor y la cancelación de los asientos posteriores a favor de terceros.
El Registrador deniega la inscripción, porque la demanda debe dirigirse contra el comprador y también contra el nuevo titular registral [ que es un tercero subadqui-rente que entró en el Registro por la vía ejecutiva judicial], aunque hubiera bastado, para que éste tuviera conocimiento de la interposición de la demanda, que se solicitara una anotación preventiva de demanda.
La doctrina de la Resolución: confirma la nota del Registrador: Se debe citar a los terceros para que puedan hacer valer la eventual no concurrencia de alguno de los presupuestos del efecto resolutorio (el pago en tiempo oportuno, por ejemplo); y se tome anotación preventiva de dicha demanda, que cumplirá idéntico papel notifica-dor respecto de los titulares de asientos posteriores.
Entre los fundamentos de derecho de esta Resolución, cita a las Resoluciones de 3 de junio de 1963, 17 de septiembre de 1985, y 28 de mayo de 1992.
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Resolución de DGRN de 9 de julio de 1992
La doctrina jurisprudencial expuesta reproduce la contenida en la Resolución DGRN de 9 de julio de 1992, para un supuesto de hecho similar, que dice así: "Producida la resolución del contrato de compraventa al amparo del art. 1504 Ce. quedan extinguidos de pleno derecho, no sólo el derecho del comprador, sino también el de todos los ad-quirentes posteriores que de él traigan causa. No obstante lo anterior, no puede desconocerse que para el desenvolvimiento de la resolución contemplada en el art. 1504 Ce, no basta que conste la mera voluntad en tal sentido del vendedor, sino que es preciso, en todo caso, que conste la efectiva concurrencia de los presupuestos de hecho de la resolución, lo que determina que, para la cancelación de los asientos relativos al derecho del comprador y a los de quienes de él traigan causa, sea preciso que se acredite fehacientemente la realidad de todos los presupuestos sobre los que se asienta la resolución, siendo evidente la insuficiencia de la sola admisión de los mismos por parte del titular de un asiento ya extinguido por transferencia."
La Resolución de 3 de junio de 1961, declara que para cancelar las cargas y gravámenes constituidos por el comprador de finca sujeta a condición resolutoria se requiere, además de la notificación del cumplimiento de la condición resolutoria, la consignación del importe en un Establecimiento bancario o Caja Oficial siempre que proceda el reintegro.
La doctrina de estas dos Resoluciones sirven de fundamento a la decisión de la Resolución que comentamos.
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Sin embargo, la Resolución de 17 de septiembre de
1985, que cita como fundamento, no es tal, puesto que limita la necesidad de la notificación resolutoria solo al comprador, y no al titular registral, que también era un sub-adquirente, en contra de la nota calificadora del Registrador de la Propiedad, que ampliaba la necesidad de la dicha notificación tanto al comprador como al tercero subad-quirente. La doctrina es ésta:
"La notificación al comprador para que se allane a resolver la obligación ha de ser realizada a éste último solamente (cfr. arts. 1504 Ce y 59 RH.), por ser quien se encuentra obligado a cumplir la prestación al vendedor, sin que el hecho de que aparezcan nuevos titulares regístrales como consecuencia de ulteriores actos del comprador, sin intervención del acreedor, cambie la situación para éste -"res inter alios facta" -quedando afectados dichos terceros dado el contenido del Registro- existencia de una condición resolutoria -a los efectos de que se puedan producir conforme a las normas de la legislación sustantiva e hipotecaria."
Mi comentario va a consistir en un análisis crítico a la doctrina de esta Resolución, por estimar que los argumentos que se alegan adolecen de un error de principio, que es, aplicar exclusivamente una metodología basada en la naturaleza dogmática del pacto resolutorio en función de su "razón lógica", y prescindir de la verdadera realidad de tal pacto, tal y como se ha ido decantando a través del tiempo, que es la "razón histórica".
- Voy a aclarar esto explicando lo que esto significa en el plano del pensamiento.
La interpretación lógico-formal es un sistema especulativo que se basa en un pensamiento racionalista, que tuvo un gran auge en la época de la Ilustración hasta la muerte de Hegel, en que comienza la crisis del idealismo alemán. Frente a él, se alzó la voz de la vuelta a las cosas ("Zurück zu den Sachen"): "Saber no es raciocinar ni espe-
cular. Saber es atenerse modestamente a la realidad de las cosas". En esta linea llegamos a la fenomenología de Hus-serl, introducida en España y elaborada genialmente por Ortega y Gasset.
Ortega y Gasset, parte de la realidad radical del hombre que es la vida, y de ésta se extrae la propia razón vital. Dice: "La historia es ciencia sistemática de la realidad radical que es la vida. Es, pues, ciencia del más riguroso y actual presente. Lo opuesto, que es lo acostumbrado, equivale a hacer del pasado una cosa abstracta e irreal que quedó inerte allá en su fecha, cuando el pasado es la fuerza viva y actuante que sostiene nuestro hoy. No hay actio in distans. El pasado no está allí en su fecha, sino aquí, en mí. Se trata de encontrar en la historia misma su original y autóctona razón, no como mero hecho, sino que fluidifica todo hecho en el fien de que proviene..." ("La historia como sistema". Obras Completas. VI. pgs 41 y sgs.).
- En el ámbito jurídico esta orientación la propugna el profesor Recasens Siches, quien hace una crítica por improcedente de este método lógico-formal, y que debe ser reemplazado por el logos de lo humano y de lo razonable, con insistencia especial de la razón vital e histórica, el buen juicio, la prudente apreciación de estimaciones valo-rativas. Propugna la acentuación de un sentido histórico en los ideales jurídicos o programas del derecho justo en armonía con cada una de las realidades sociales concretas; es decir, el reconocimiento de que el ser humano contiene dimensiones esenciales inmutables, pero al mismo tiempo se realiza y vive en realidades muy diversas y siempre cambiables o mudables (Recasens Siches. "Iusnaturalismos actuales comparados", citado por Vallet de Goytisolo en su monumental obra "Metodología de la determinación del derecho" Madrid. 1994).
- La interpretación jurídica que atiende a la "razón histórica", es la metodología que voy a adoptar en el comentario a esta Resolución, tal como ha sido elaborada en mi libro "El pacto resolutorio en la venta de bienes inmuebles.
(su razón histórica)". Civitas. 1996, y a cuyo texto me remito para aclarar algunos de los puntos de este trabajo.
Mi comentario a la doctrina de esta Resolución va a ser crítico por un motivo fundamental. Esta doctrina jurisprudencial se elabora fundamentalmente por el método lógico-formal, que Recasens Sienes denomina de "improcedente" y recomienda que sea sustituido por el de la "razón histórica".
Frente a esta reflexión se me puede decir que no sirve para nada y que no es más que una palabrería inútil y ba-ladí. Sin embargó, no es así, como vamos a ver a continuación. Por ejemplo.
- La diferencia o la confusión entre el pacto "lex com-missoria" tal como se ha plasmado en el art. 1504 Ce, en relación con el art. 1124 Ce.
- Adoptando la interpretación lógico-formal resulta la teoría unitaria (de la confusión):
La jurisprudencia del Tribunal Supremo tiene cientos de sentencias que mantienen que ambos artículos se complementan entre sí con estas palabras:
Los artículos 1124 y 1504 se complementan entre sí, pues el primero se aplica a toda clase de obligaciones recíprocas, mientras que el segundo se refiere de modo concreto al supuesto de la compraventa de bienes inmuebles.
En consecuencia, para que pueda tener lugar la resolución de contratos de compraventa de inmuebles por el art. 1504 Ce, es necesario que concurran los mismos requisitos que la jurisprudencia ha considerado exigibles a los supuestos de resolución derivados del art. 1124 Ce, que son: -que se haya producido el hecho, suficientemente constatado, del incumplimiento imputable al comprador; -que medie una voluntad deliberadamente rebelde en el cumplimiento de la obligación por parte de éste;: -que la aprecia-
ción de la existencia y alcance de los requisitos apuntados, en principio corresponde a los Tribunales de Justicia.
Por otra parte, para que tenga lugar la resolución de las ventas inmobiliarias, por el art. 1124, se haya pactado o no en ellas la resolución automática para el caso de impago por el comprador, son aplicables los requisitos del art. 1504 Ce. El fundamento de esta doctrina está en la frase "aun cuando se hubiera estipulado"... del art. 1504, quiere decir, que sea haya estipulado o no se haya estipulado el pacto resolutorio, siempre es aplicable el requerimiento formal resolutorio.
- Adoptando la razón histórica, resulta la teoría dualista (de la distinción de ambos arts.):
El art. 1504 tiene su base en la "lex commissoria" romana que tenía este fin: suplir la falta de sinalagma o reciprocidad de las obligaciones que surgían en la compraventa romana, que sólo existía en los contratos innominados "do ut des". La venta romana se configura como dos relaciones jurídicas paralelas. La "actio empti", el comprador puede reclamar la cosa. La "actio venditi", el...
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